За жильем – за рубеж

Перебраться за границу – заветная мечта многих россиян. Однако сегодня все больше наших сограждан расценивают страны ближнего и не очень зарубежья не только как место жительства в иммиграции, но и как территории перспективных инвестиций. Как выбрать страну и какие особенности стоит учесть при покупке недвижимости за границей?

• Задумываясь о приобретении недвижимости за рубежом, покупатель должен четко представлять цели, которые он преследует. «Если вы решили приобрести жилье, в котором рассчитываете жить сами или приезжать на отдых, то исходить следует из своих личных предпочтений, которые должны быть основаны на понимании реальной обстановки в тех или иных странах, на опыте предшествующих решению о покупке поездок или на мнении эксперта, который с учетом предпочтений клиента даст свои рекомендации», – отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости АН «КИТ» Дмитрий Михайлюк. По мнению генерального директора компании Royal Estate Planet Станислава Шацких, следует также учесть климатические условия, культурные особенности страны. «Обратите внимание на то, насколько толерантно относятся местные жители к приезжим, в частности – к россиянам. Обязательно проверьте, есть ли прямое авиасообщение с выбранной страной, количество рейсов. Уточните стоимость и длительность перелета. Важно также, насколько сложно или просто получить визу, сколько это стоит», – советует Станислав Шацких.

• При выборе страны для приобретения недвижимости в инвестиционных целях следует обратить внимание на другие факторы. «Необходимо проанализировать рынки различных стран на предмет ликвидности недвижимости», – уточняет Станислав Шацких. Основные способы заработать и получить доход с заграничного жилья – сдать в аренду, сыграть на росте цен (купить подешевле, чтобы потом продать подороже) и вложить средства непосредственно в строительство. Точно так же, как и в нашей стране, недвижимость на ранних этапах строительства стоит значительно меньше, чем уже готовые объекты.

• Сдавать в аренду жилье выгодно в первую очередь в развитых в туристическом плане странах и курортных зонах. К примеру, в Турции, Испании, Болгарии, Черногории, Греции, некоторых частях Германии и так далее. «Многие, покупая недвижимость в ипотеку в этих странах существенно облегчают или даже компенсируют выплаты по кредиту с помощью сдачи этой же недвижимости в аренду», – добавляет Дмитрий Михайлюк. Привлекательно в этом плане выглядит Испания. Рынок недвижимости в этой стране серьезно «просел» в результате кризиса. «В результате большая часть объектов, находящихся в залоге, перешла в распоряжение банков. И сейчас в стране началась активная распродажа банковских залогов. При этом нередко кредитные организации выставляют недвижимость на продажу по цене, ниже средней рыночной. А цена аренды фактически не упала и осталась докризисной», – добавляет Дмитрий Михайлюк. Кроме того, по словам эксперта, в связи с повышенным интересом инвесторов к испанской недвижимости аналитики уже в ближайшее время прогнозируют рост цен. Заработать на росте цен можно, приобретая недвижимость в Таиланде. «Апартамент площадью 110 кв м с двумя спальнями (по российским меркам – трехкомнатная квартира) в Таиланде еще три года назад стоил в среднем около 4,8 млн бат, а теперь за этот же объект собственник может выручить не менее 6,5 млн бат», – отмечает генеральный директор АН «Дом-Ист» Ирина Рязанова.

• При этом курс тайского бата почти равен курсу рубля. Такая динамика стоимости жилья позволяет окупить затраты на приобретение всего за три-четыре года, причем исключительно за счет роста цен. Привлекательно, но более рискованно инвестировать средства в недвижимость Черногории: «Эта страна на протяжении нескольких лет рассчитывает вступить в Евросоюз. Если ей это удастся, то инвестиционная привлекательность региона, а значит, и ликвидность недвижимости существенно возрастет», – отмечает г-н Шацких. Несмотря на то, что кризис сильно затронул экономику Греции, сегодня там можно найти достаточно привлекательные предложения. Дело в том, что долгое время греческое правительство держало под запретом продажу иностранным гражданам земельных участков наиболее привлекательных курортных зон вдоль побережья. «Сейчас эти ограничения сняли, поэтому на рынке появились интересные предложения по продаже земельных участков под строительство на греческом побережье», – рассказывает г-н Михайлюк. За последние годы существенно выросла ликвидность недвижимости в германском Дюссельдорфе. «В городе проводится масса международных выставок и форумов, при этом гостиничный сегмент практически исчерпал себя. А это открывает новые перспективы развития этого направления бизнеса», – добавляет Станислав Шацких.

• Далеко не все страны можно считать свободными и открытыми для зарубежных инвестиций в недвижимость. К примеру, строгие ограничения на покупку земли и недвижимости сегодня действуют в Китае, причем распространяются они не только на иностранцев, но и на местных жителей. Сложно приобрести квадратные метры в Италии. «Цены очень высокие. Да и саму сделку осуществить сложно. Покупка идет только через приобретение или создание юридического лица. Причем необходимо не просто организовать фирму, но и подтвердить ее доход», – объясняет Станислав Шацких. Вообще, чем более страна более развита, тем менее заинтересована она в притоке небольших частных инвестиций.

• Покупая жилье за границей, покупатель также может рассчитывать на получение ипотечного кредита в местных банках. При этом в ряде стран условия получения кредита на покупку жилья достаточно мягкие. К примеру, испанские банки готовы предоставить заемщику до 80% от стоимости приобретаемого объекта всего под 3,5% в год. Для сравнения в других странах, например, во Франции покупателю необходимо оплатить за счет собственных (не заемных) средств не менее 50% (первоначальный взнос).

• Тем, кто собирается приобрести недвижимость за рубежом, нужно знать, что покупка квадратных метров будет облагаться налогом. При этом размеры и ставки этого налога могут существенно варьироваться в зависимости от того, «первичку» или «вторичку» вы покупаете, а также в зависимости от того, а в каком регионе страны располагается объект. По информации экспертов, покупка вторичной недвижимости в Испании облагается налогом от 5 до 7%. Новостройки облагаются налогом по большим ставкам. В Болгарии налог платит продавец (10%), поэтому ставка обычно уже включена в стоимость недвижимости. Покупатель платит только местный налог в размере 2% от стоимости объекта и нотариальный расход с пошлинами – 0.5%. Поэтому, можно сказать, что в среднем налог на недвижимость в разных странах составляет от 3 до7%.

• Чисто теоретически, выбрать объект и даже оформить сделку можно, не выезжая за пределы России. Все необходимые операции за вас осуществит менеджер агентства по заверенной нотариально и переведенной на нужный язык доверенности. Однако эксперты не советуют таким образом устраняться от этой процедуры. «Я бы порекомендовал покупателям лично присутствовать хотя бы на самой сделке, в момент, когда подписываются бумаги, чтобы посмотреть в глаза продавцу. Выслушать нотариуса, который оформляет сделку, поскольку помимо прочего он рассказывает массу важных вещей о правах и обязанностях собственника недвижимости», – рассказывает Станислав Шацких. В целом, чтобы провести сделку, иностранца, намеренного покупать недвижимость в стране, регистрируют в органах полиции, открывают счет в банке, проводят сделку и уже затем подают документы на регистрацию права собственности на объект.

• Рассчитывать, что при покупке недвижимости вам автоматически и сразу дадут гражданство, не стоит (исключение составляют лишь некоторые страны Балтии). Но для иностранца, ставшего собственником, существенно упрощается процедура получения вида на жительство. И уже в дальнейшем – гражданства. К примеру, в Болгарии покупатель-иностранец автоматически получает мультивизу на беспрепятственное посещение страны в течение 180 дней в году. Недвижимость в Испании также дает ее обладателю право на многократную испанскую визу, по которой вы сможете легально находиться в шенгенской зоне до 90 суток в течение полугода.

• В отличие от большинства стран автоматом получить статус гражданина на сегодняшний день можно только в бывших Прибалтийских республиках. Таким образом, власти этих государств решили стимулировать привлечение иностранных инвесторов и капиталов. Но учитывая острый национальный вопрос и напряженные отношения местного коренного населения и русских, с советских времен проживающих в Прибалтике, российские инвесторы должны с большой осторожностью отнестись к такого вида бонусам.

Руководитель регионального представительства компании BENNECKE Владимир Кветкин: «По оценкам специалистов, рынок недвижимости в Испании был недооценен и до кризиса. Скажем, цены на жилье в Хорватии или в Черногории, не входящих в Евросоюз, ничуть не ниже, а даже зачастую выше, но по уровню безопасности, качеству инфраструктуры и другим параметрам Испания даст этим странам сто очков вперед. Стоит отметить, что кризис – явление временное, и по прошествии его цены на испанскую недвижимость быстро отыграют утраченные позиции и пойдут в рост. Именно поэтому жилье в Испании стоит покупать именно сейчас».

Директор инвестиционной компании «Поволжье» Юлия Барабаш: «Болгария и Кипр – страны, традиционно привлекающие россиян. Сегодня это настоящие лидеры по уровню продаж жилья и земли нашим соотечественникам, поэтому местные власти постоянно вводят новые привилегии, позволяющие иностранным владельцам недвижимости чувствовать себя в их государствах как дома. Болгария, Кипр, Чехия и Испания – страны также наиболее перспективные с точки зрения инвестиций в недвижимость. В этих странах 25% сделок с собственностью осуществляются с российскими гражданами. Стабильная экономика, низкий уровень инфляции, низкие цены – основные причины, по которым люди приобретают недвижимость на территории этих стран.

Процесс приобретения недвижимости за рубежом в общем и целом не сложен. В большинстве европейских стран ограничений на покупку недвижимости иностранцами практически не существует, однако в Болгарии иностранный гражданин не имеет права приобрести земельный участок как частное лицо, но зарегистрировав на законных основаниях предприятие, он вполне может купить этот участок на имя своей компании. Аналогичным способом недвижимость покупается иностранцами в Чехии и Хорватии. В Турции для вступления в права собственности на объект недвижимости, необходимо получить вид на жительство».