Ревизия стройплощадок

Обзор самарских новостроек.

Стабильному рынку самарской недвижимости все чаще предрекают дефицит новостроек. И честно говоря, основания для подобных прогнозов имеются: в городском департаменте строительства и архитектуры признают, что до последнего времени план по вводу жилья исполнялся благодаря завершению ранее недостроенных зданий, оформлению документации, тогда как сейчас этот резерв на исходе, а новые проекты можно пересчитать по пальцам. Казалось бы, информационное поле сегодня пестрит множеством рекламы строящихся объектов недвижимости, но если присмотреться, становится очевидным, что ощущение движения создается благодаря нескольким по-настоящему серьезным большим проектам. В «золотое» время 2007-2008 гг. палитра новостроек была более представительной

Задавшись вопросом, что же именно сейчас строится и сколько жилья на подходе в ближайшие годы, мы предложили специалистам ведущих самарских строительных компаний заполнить таблицу-анкету, сообщив информацию об объектах, которые находятся в процессе строительства или на реализации в готовом виде. Надо признать, что большая часть опрошенных ведущих самарских строительных компаний без проблем согласилась предоставить запрашиваемые сведения. Некоторые сообщили лишь часть данных, очевидно, по маркетинговым соображениям, предпочтя не афишировать сведения о находящемся в экспозиции объеме жилья. Это представляет трудности для подсчета общего количества жилья, предлагаемого рынку нашими компаниями-респондентами. Впрочем, свежий выпуск бюллетеня недвижимости «Зеленая площадь» (№20 от 06.06.2011 г.) содержит сведения о 2122 долевках. Это заметно меньше, чем в 2010 году (смотрим аналогичный номер «зеленки» - №20 за прошлый год), когда в экспозицию выносилось 2533 долевки. Для сравнения: в кризисном 2009 году был заметный спад, когда количество новостроек держалось на уровне 1849 шт. Любопытно, что нынешний объем долевок примерно совпадает с предложениями «пышного» 2008 года - 2013 шт., тогда как еще в 2007 году рынок, согласно нашей базе данных, предлагал всего 1450 долевок.

Таким образом, сейчас можно говорить о том, что пока есть на чем остановиться и покупатель вполне может рассчитывать на выбор. Это подтверждают и специалисты риэлторских компаний, которые, впрочем, признают и наличие негативной тенденции – вымывания объектов с оптимальным для рынка соотношением «цена-качество». Косвенным свидетельством надежности компании и залогом быстрого строительства сегодня принято считать участие банка в строительстве или в реализации – через ипотечные программы. Как следует из нашего обзора, при реализации жилья не во всех компаниях ставка делается на ипотеку. Многие признают, что количество таких сделок не выше 10%, тогда как другие компании успешно реализуют долевки посредством механизма жилищного кредитования. Как отмечает генеральный директор компании «Дом-Ист» Ирина Рязанова, ипотека не так активно стимулирует продажи на рынке недвижимости по той причине, что в большом количестве случаев покупатель, сориентировавшись с выбором объекта недвижимости, по сути, лишается права выбрать кредитную программу или банк – часто на конкретную новостройку можно оформить ипотеку только в банке - партнере компании.

Еще один вывод, который можно сделать, глядя на сводную таблицу, – наличие объемов жилья «на перспективу» - со сроком сдачи в 2012-1013 гг. Что характерно, некоторые долевки можно купить уже сегодня по более низкой цене, тогда как многие застройщики придерживаются появившейся в кризис тенденции выходить на продажу по мере достижения объектом более высокой стадии готовности. «Повторяется ситуация 10-летней давности, когда застройщик имел бизнес-план с четко расписанными сроками реализации и соответствующими им расценками», - отмечает Ирина Рязанова. Впрочем, это создает более благоприятную атмосферу в долевом строительстве – минимизируются риски частных инвесторов.

Что касается ценовой политики, эксперты отмечают небольшой, но стабильный прирост цен. «Порядочные» новостройки, которые имеют все документы и пользуются спросом, начиная с марта в среднем «прирастают» на 1,5 тысячи руб. с каждого квадратного метра, отмечают операторы рынка, и есть все основания полагать, что тенденция к медленному росту цен на «хорошее» жилье сохранится, тем более что его больше не становится…

Новостройки Самары (Таблица составлена по материалам, предоставленным строительными компаниями)

Комментарий специалиста
Оксана Никитина, заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- Более точно стоит говорить о среднем значении цен на первичное жилье в зависимости от срока ввода объекта в эксплуатацию. В течение 2010 года средняя цена на объекты с 2009 годом ввода почти не изменилась (2%), объекты 2010 года подорожали на 9%, 2011-го – на 14%. Однако данные темпы роста цен даже не покрывают типичную в Самаре для последних 10 лет годовую доходность инвестора за счет строительства в 15%. Таким образом, реальная динамика средней цены на первичное жилье в действительности в течение прошлого года не превышала 0/+1%.

Первая половина 2011 года демонстрирует более «нормальные» темпы удорожания первичного жилья. В результате, если смотреть по конкретным данным, то дома 2010-2011 годов сдачи с мая 2010-го по май 2011-го подорожали на 20%, т.е. объекты максимально приблизились к сдаче или вышли на сдачу, соответственно, вплотную приблизились к ценам вторичного рынка.

Дома с 2012-м и 2013 годом сдачи, хотя такой динамики и не показывают, тоже немного подросли в цене, что также «более нормально» для первичного рынка, чем «нулевые» приросты.