Меняю квартиру на сытую старость

В России может появиться экспериментальная обратная ипотека – кредитование пожилых людей под залог жилья. Банки будут выплачивать ежемесячную прибавку к пенсии, а после смерти заемщика кредитор продаст квартиру, тем самым погасив долг. Наследники пенсионера, если захотят, смогут сами выплатить оставшуюся сумму по кредиту и оставить жилье. По мнению главы АИЖК Александра Семеняки, который предложил эту идею на прошлой неделе, жилье должно стать полезным активом, который люди будут «проживать». Однако эксперты высказывают опасения – к подобной ипотеке россияне не готовы, а выгодной она будет лишь когда станет массовой.

«Обратная ипотека» рассчитана на пожилых граждан – используя собственное жилье, они могут обеспечить себе достойную старость. Схема такова: пенсионер берет кредит под залог квартиры и получает от банка ежемесячные выплаты по нему. Кредит вместе с долгом и процентами погашается после смерти заемщика, когда банк продает заложенное жилье. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, которые публикуют «Ведомости», внешне система выглядит как добавка к пенсии – квартира как бы «проживается». При этом у наследников остается возможность погасить кредит самостоятельно и сохранить квартиру или отдать ее банку и получить оставшуюся сумму кредита.

К примеру, если пожилой самарец живет в хрущевке стоимостью около 1,5 миллиона рублей, то ему нужно будет прожить еще 12,5 лет, чтобы получить всю сумму залога. Расчет проводился при условии, что банк будет выплачивать пенсионеру по 10 тысяч рублей в месяц и без учета процентов по кредиту.

Разговоры об «ипотеке наоборот» начались в 2007 году. Идею пытался продвигать член Совета Федерации Александр Починок. Схема почти не отличалась от нынешнего предложения, но был еще один любопытный пункт: хозяин квартиры или его родственники могли оставить за собой право выкупа жилья у банка.

Сегодня, по данным Росстата, в стране насчитывается более 30 миллионов пенсионеров со средней пенсией в 8498 рублей. «Обратная ипотека» может появиться в виде экспериментального проекта осенью текущего года, если идею поддержат государственные власти. За это время должно проясниться, как будет рассчитываться сумма кредита и кто этим будет заниматься, кому достанутся деньги, если у заемщика нет наследников.

Пока «обратная ипотека» не заработала, специалисты изучают зарубежный опыт. Например, подобная система успешно функционирует в США, там она называется Eat your brick («Съешь свой кирпич»). По данным «Ведомостей», около 700 тысяч американцев живут за счет заложенного жилья. Средний возраст заемщика составляет 72,9 года, а средняя сумма кредита – 184 тысячи долларов.

По мнению столичных экспертов, население России не готово к подобной модели – человеку будет психологически сложно передать кому-то со стороны права на наследование квартиры, учитывая многочисленных черных риелторов на рынке пожизненной ренты. Однако разработчики проекта уверяют, что запуск «обратной ипотеки» вытеснит с рынка различные мошеннические схемы.

Российские участники рынка отмечают, что «обратная ипотека» будет выгодна лишь для одиноких пенсионеров. «Жилье у воспитанных в советское время людей не принято «проедать», они понимают ценность недвижимости для наследников, – рассуждает директор компании «Кредитный брокер» Игорь Семененко. – Основное преимущество подобной ипотеки перед пожизненной рентой – гарантии и контроль государства, что, несомненно, придаст уверенности заемщикам. Но нужно оценивать и экономическую составляющую – наиболее выгодные условия, предлагаемые банками, возможны только при хорошем потоке заемщиков».

Руководитель АН «Альфа» Светлана Нуждина считает, что «обратная ипотека» не станет массовой – у нас не так много одиноких пожилых людей, не имеющих средств к существованию и живущих в собственной квартире. К тому же пока непонятно, насколько эта схема будет выгодна банкам. Пенсионерам же, по мнению эксперта, важнее не деньги, а уход, поэтому они заключают договор ренты с частым лицом и вместе с возможными рисками получают человека, который помогает по хозяйству, ходит в магазин и следит за состоянием во время болезни.

В ряде российских регионов уже разрабатываются необычные ипотечные программы. Как сообщает Lenta.ru, правительство Тувы с помощью жилищных кредитов решило удерживать в республике лучших молодых специалистов – выпускники вузов с красными дипломами будут получать субсидии на погашение процентов по ипотечным займам. А появление на свет второго ребенка у семьи, проживающей в Омской области, уменьшит сумму займа на 50%. Молодые семьи при рождении третьего ребенка будут полностью освобождаться от выплаты ипотечного кредита.

Интересно, что в России по аналогичной схеме могут быть запущены образовательные кредиты. Александр Семеняка намерен и здесь перенимать западные наработки – подобные программы тоже есть в США. Родители и дети выступают созаемщиками, пока ребенок получает образование, по кредиту платят родители, а потом дети возвращают сумму банку самостоятельно.