Самара и пригород: курс на интеграцию?

Земельные участки под строительство жилья в центральных районах Самары из года в год становятся все большим дефицитом. Эксперты сходятся во мнении, что потенциал развития городских территорий постепенно смещается в сторону отдаленных окраин. Однако говорить о бурной застройке пригородных зон областной столицы пока тоже не приходится. Станут ли удаленные от центра районы перспективой роста мегаполиса или по-прежнему будут восприниматься как малоинтересные площадки под строительство социального жилья? Эти и другие тенденции застройки Самары обсудили представители крупнейших строительных компаний региона за круглым столом, организованным информационно-деловым порталом 63.ru.

21 июня на площадке гостиничного комплекса Holiday Inn информационно-деловой портал 63.ru собрал руководителей и топ-менеджеров ведущих компаний строительной отрасли, чтобы за круглым столом обсудить основные направления развития городских территорий. Тема мероприятия была обозначена следующим образом: «Самара и пригород: курс на интеграцию». Участие в дискуссии приняли: генеральный директор СК «Авиакор» Юрий Левин, президент ГК «Материк» Галина Бубнова, вице-президент ГК «Материк» Анна Вирюжская, заместитель генерального директора ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев, председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров, председатель совета директоров ИСК «Дисса» Дмитрий Чариков, вице-президент СК «Портал» Екатерина Дусаева, генеральный директор СК «Куб» Ефим Вейсман, президент Поволжской гильдии риелторов, генеральный директор АН «Новый Дом» Дмитрий Костюничев.

Тесный центр

Большинство экспертов сошлись во мнении, что застраивать центральную часть города становится все сложнее. Свободных земельных участков, пригодных для реализации строительных проектов, практически не осталось. Система аукционов по предоставлению застройщикам площадок в рамках городской программы развития застроенных территорий оказалась мало результативной.

«Все участники рынка прекрасно знают, с какой частотой и результативностью проходят аукционов по развитию застроенных территорий. До сих пор строительство в центральных районах ведется на тех площадках, которые были выделены еще при прошлой, и даже позапрошлой городской администрации. А новые площадки не подготовлены к аукционам с юридической точки зрения. Поэтому сегодня в центре города найти участки, более или менее пригодные для застройки, особенно учитывая густонаселенность районов, очень сложно», – считает заместитель генерального директора ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев.

Кроме того, необходимость расселять жильцов из домов, попадающих под снос, приводит к существенному удорожанию строительства в центральных районах Самары. В результате возрастает и конечная стоимость самого жилья.

«Где и как строить, определяется, прежде всего, экономической выгодой, а также технической и административной возможностью. До сегодняшнего дня потребителей приучали, что есть государственная, справедливая цена – около 30 тысяч рублей за квадратный метр. Но строить жилье за 30 тысяч рублей в городской черте и продавать его за эту же сумму просто невозможно. К примеру, сейчас стоимость отселения в ранее освоенных районах города составляет в среднем от трех до семи тысяч рублей с квадратного метра. В наиболее плачевном состоянии территории от пригорода до улицы Полевой. Себестоимость строительства здесь в среднем составляет 30-35 тысяч рублей за квадратный метр, а рыночная цена продажи всего 35-40 тысяч рублей. Такая маржинальная разница между себестоимостью и конечной ценой квартир очень мала и не может быть гарантом того, что проект будет успешным», – объясняет экономику проектов строительства жилья в городе председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

Несколько лучше, поясняет он, дело сегодня обстоит с застройкой центра города, который до последнего времени прекратил развиваться. При той же себестоимости цена продаж в районах от улицы Полевой до границ Куйбышевского района сегодня 40-60 тысяч рублей, а значит, проекты более жизнеспособны и безопасны.

В этих довольно сложных условиях работы в центральных районах города все чаще в зону интересов строительного бизнес-сообщества попадают более удаленные районы, такие как Куйбышевский, Красноглинский и частично Кировский, а также граничащие с Самарой областные районы. Реализация проектов на таких территориях, как правило, не связана с необходимостью отселения, не стеснена расположенной поблизости застройкой, как в центре. Как правило, в пригороде есть все необходимые транспортные коммуникации, по крайней мере, вдоль основных магистралей – Московского шоссе, Волжское шоссе, Зубчаниновское шоссе с выходом в восточном направлении и т.д. Зоны, расположенные вдоль этих транспортных артерий, уже несколько лет привлекают внимание застройщиков, а с появлением первых реализованных проектов на этих территориях, популярность пригорода значительно возросла и с точки зрения потребителей.

Скорректировать менталитет

Однако даже несмотря на все преимущества пригородных зон, пока полноценной альтернативой площадкам в центральной части Самары отдаленные районы не стали. Так, по данным статистики сайта Dom63.ru, на сегодняшний день в пригороде строится не больше 4% всего самарского жилья: около 3% – в Красноглинском районе, и менее одного процента – в Куйбышевском. Готового жилья в этих районах тоже не много – менее 8%.

Низкие объемы строительства в этих районах связаны, прежде всего, с серьезными трудностями освоения таких территорий. Во-первых, реализация проектов в «открытом поле» сопряжена с острой необходимостью комплексной застройки участков. Помимо самого жилья, при строительстве по сути новых микрорайонов, на плечи инвесторов ложится задача по созданию необходимой и полноценной социальной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, больниц, магазинов и т.д. Вторая, как оказалась, довольно серьезная и тесно связанная с первой проблема, о которой заявили участники дискуссии, – это особенности менталитета самарцев. А именно сложившееся горожан устойчивое убеждение, что удаленные от центра окраины малопригодны для нормальной жизни.

«Важен подход строительной компании к тому, какой в итоге конечный продукт, она произведет. Если создается вся необходимая инфраструктура, создаются условия для того, чтобы людям жилось хорошо, даже самый отдаленный район перестает восприниматься как выселки и становится социально привлекательным. Поэтому не стоит делить географически, где плохо, а где хорошо. Все зависит от профессионального подхода строителей к созданию среды, необходимой для полноценной жизни. И если потребители уверены, что рядом с новыми домами появятся и детские сады, и школы, и поликлиники, они готовы приобретать жилье не в центре», – отметил генеральный директор СК «Авиакор» Юрий Левин.

При этом при правильной реализации проектов, а также грамотном их продвижении, предубеждение по отношению к отдаленным районам Самары можно преодолеть. «Взгляните на Европу: люди уже давно стремятся жить там, где лучше экология, нет пробок, строится совершенно новая инфраструктура, социальные объекты. И дело вовсе не в том, окраины этого города или нет. Необходимо повышать индекс социального местоположения. Если правильно работать в этом направлении, повышать социальный статус нового микрорайона, то менталитет можно корректировать. И тому уже есть положительные примеры», – уверен председатель совета директоров ИСК «Дисса» Дмитрий Чариков.

Как за счет инфраструктуры можно повысить статус объекта, расположенного не в самом элитном районе города, привела пример вице-президент СК «Портал» Екатерина Дусаева. «Цены в коттеджном поселке, построенном в районе улицы Солнечной, почти на 20% выше, чем в расположенных рядом новостройках, хотя это далеко не самый лучший район города. Но за счет того, что поблизости находится фитнес-центр премиального уровня, статус коттеджного поселка значительно повысился», – рассказала Екатерина Дусаева.

Пригород спрашивали?

Еще один вопрос, который обсудили участник дискуссии, – сформировался ли спрос на жилье в отдаленных районах города, или пока перебираться из центра на окраины готовы единицы самарцев?

По мнению Олега Егорова, спрос на недвижимость, расположенную в пригороде, не безграничен, поскольку потребность в таком жилье уже по большей части удовлетворена за счет проектов, которые своевременно были реализованы. «Помимо частично удовлетворенного спроса в пригороде, отложенный ранее покупательский спрос возникает в центральных районах Самары», – считает г-н Егоров.

Тем не менее, большинство экспертов уверены: спрос на жилье в пригороде ограничен исключительно в силу ограниченности качественного предложения. «По статистике, на сегодняшний день около 95% всего населения России нуждается в улучшении своих жилищных условиях. Это говорит о том, что спрос точно есть. Нет концептуальных качественных предложений, нет комплексной застройки территорий и инфраструктуры. Поэтому можно с уверенностью говорить, что предложение сейчас не соответствует сформировавшемуся спросу», – отметил президент Поволжской гильдии риелторов, генеральный директор АН «Новый Дом» Дмитрий Костюничев.

Эксперт напомнил, что уже сейчас огромное количество людей ежедневно преодолевают до 100 км, чтобы доехать на работу в Самару. Едут из Тольятти, Кинеля, Новокуйбышевска, Чапаевска. Самара уже давно преодолела свои границы. В областном центре также есть те, кто готов выезжать за пределы мегаполиса. К примеру, многие пенсионеры готовы продать квартиры в загазованном городе и переехать в загородный дом. Но достойных предложений жилья в пригороде, откуда бы не пришлось постоянно ездить в Самару, чтобы попасть в поликлинику и магазин, пока нет. «Я думаю, уже через несколько лет мы станем свидетелями активной комплексной малоэтажной застройки территорий удаленностью до 50-60 км от Самары, которые будут полностью обеспечены социальной инфраструктурой. Но пока, к сожалению, инвесторы с опаской относятся к таким проектам, так как они требуют серьезных вложений на начальном этапе», – добавил г-н Костюничев.

«Точки роста» и опора на власть

Развитие всех крупных городов происходит за счет постепенного присоединения близлежащих пригородных территорий. По такому же принципу пошла и российская столица. Застройщики уже давно осваивают районы за МКАДом. А недавняя инициатива президента РФ и мэра Москвы о переносе за кольцевую делового центра, сразу же повысила инвестиционную привлекательность земельных участков в области.

Представители самарского строительного бизнеса также назвали факторы, которые могут стимулировать застройку пригородных зон. Так, инвестиционную привлекательность Красноглинского района и территорий вдоль трассы М-5 может существенно повысить долгожданное открытие ТРК «МЕГА» шведской ИКЕА.

Будущее противоположной самарской окраины – Куйбышевского района – напрямую связано с перспективами строительства стадиона к Чемпионату Мира по футболу в 2018 году.

«Точкой роста» для города может стать и реализация проекта «Самара-центр». В результате, центр деловой жизни сместится из исторической части областной столицы в начало Московского шоссе, что кардинально скорректирует географию и диспозиции остальных районов города.

Чтобы, наконец, получило развитие Самарское Заречье, в первую очередь необходимо обеспечить хорошую транспортную доступность к этой зоне, построить несколько мостов, по которым люди смогут добираться до города и обратно.

Еще одной «точкой роста» для города и залогом развития отдаленных территорий могла бы стать реализация проекта магистрали Центральной. Поскольку именно транспортная доступность – первейший фактор, который, в конечном итоге, позволяет свободно воплощать любые строительные проекты.

Однако комплексного подхода к развитию территорий должны придерживаться не только строительные компании, но и городские и областные власти. «Если горадминистрация выставит площадку в пригороде с коммуникациями, любая из строительных компаний согласится участвовать в аукционе. Но без помощи государства освоение пригорода не возможно», – считает президент ГК «Материк» Галина Бубнова. Кроме того, строители рассчитывают на содействие органов власти в создании полноценной социальной инфраструктуры в пригородных зонах Самары. «Нельзя ответственность за всю «социалку» возлагать исключительно на плечи строителей. Мы готовы участвовать в создании социальной инфраструктуры, но без содействия со стороны властей сделать этого мы не сможем», – добавила вице-президент ГК «Материк» Анна Вирюжская.

Подводя итог дискуссии, представители стройотрасли подчеркнули перспективы застройки отдаленных от центра районов Самары. Однако на успех могут рассчитывать лишь те проекты, в которых будет реализован комплексный подход к застройке территорий, а качество жилья будет отвечать самым современным требованиям потребителей.