Аренда жилья: избежать подводных камней

Снять квартиру – казалось бы, что может быть проще. Тем более, что специализированные издания пестрят объявлениями с предложениями по аренде жилых квадратов. Однако на практике арендаторы сталкиваются с серьезными проблемами. А порой последствия неудачной сделки обнаруживаются уже после того, как счастливые квартиранты заселяются в свое новое, пускай и временное, жилье. На что следует обратить внимание в процессе подбора съемной квартиры? И какие подводные камни могут подстерегать арендаторов? Свои советы посетителям сайта Dom63.ru дают специалисты.

Скажи, кто собственник...

В первую очередь, советуют профессионалы, следует удостовериться, имеет ли право человек, представляющийся «хозяином» квартиры, сдавать ее в аренду. При этом бдительность необходимо проявить даже в том случае, если вы снимаете квартиру с помощью риелтора.

Проверить, действительно ли приглянувшееся вам жилье принадлежит человеку, выступающему в качестве арендодателя, можно попросив его предоставить правоустанавливающие документы. О праве сдавать квартиру свидетельствуют следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (с 01.01.1998);

• договор купли-продажи, мены, дарения (с 01.01.1992 до 01.01.1998);

• нотариально заверенный договор (до 01.01.1992);

• свидетельство о праве на наследство;

• заверенная копия решения суда;

• любой правоустанавливающий документ и доверенность.

Осторожность следует проявить и в том случае, если квартира находится в долевой собственности. «Если у квартиры несколько собственников, договор о сдаче в аренду должен подписать каждый из них. В противном случае документ будет просто недействителен. Если нет возможности собрать подписи у всех, собственник, выступающий от лица остальных должен предъявить нотариально заверенные доверенности и копии паспортов», – рассказывает директор агентства недвижимости «Бусыгин» Владимир Бусыгин. Кроме того, эксперт советует пообщаться с остальными собственниками, не присутствующими на просмотре квартиры или сделке, по телефону и убедиться, что они желают сдать именно эту квартиру, с определенным количеством комнат по такому-то адресу.

На момент публикации материала в базе объектов на сайте Dom63.ru размещено свыше трех тысяч предложений по сдаче в аренду квартир. Из них около 450 объектов – квартиры в новостройках. Более 2,5 тысяч – квартиры во вторичном жилом фонде.

Массой неприятностей для арендатора могут грозить случаи, когда квартира находится в процессе оформления наследства. Специалисты советуют ради своей безопасности вообще отказаться от съема такого жилья, поскольку у арендодателей еще не возникли законные основания для сдачи его в аренду. Но что делать, если квартира все же приглянулась и устроила цена? Прежде всего необходимо запросить документы на умершего и документы, подтверждающие родство с ним. Также нужно выяснить, есть ли еще законные наследники. Если есть, то в договоре нужно указать, что арендодатель действует не только лично от себя, но и от других правоприемников, и прописать их данные. Такой документ будет служить подтверждением, что никто не имеет притязаний на квартиру.

Сложности возникают и в том случае, если съемная квартира не приватизирована. «По закону, нужно согласие районной администрации по месту нахождения квартиры. Однако выдача такого разрешения не практикуется, за исключением случаев заключения договора аренды с юридическим лицом. Документы на неприватизированную квартиру – ордер или договор найма. При их отсутствии можно попросить предъявить оплаченные квитанции на предлагаемую квартиру за несколько месяцев и посмотреть, кто является ответственным квартиросъемщиком. То же относится и к случаям, когда квартира находится в процессе приватизации», – объясняет Владимир Бусыгин.

Впрочем, если у вас остаются сомнения в подлинности документов или правомерности заключаемой сделки, эксперты советуют не заключать договор вовсе.

Показательным может быть поведение собственника. Если человек нервничает, не может достоверно и спокойно рассказать про квартиру, оттягивает момент предъявления документов, то стоит удвоить внимание. При возникновении подозрений лучше все-таки отказаться от намерения снять именно эту квартиру и рассмотреть другие варианты.

Не медвежья услуга

Если вы при поиске и аренде квартиры решили обратиться к риелтору, следует четко себе представлять, какие услуги вы получаете и за что конкретно платите.

Специалисты отмечают, что при работе с агентством обязательно нужно заключить договор на оказание услуг. И в нем четко прописать права и обязанности, взаимную ответственность сторон. Более того, в договоре, по словам г-на Бусыгина, должны быть зафиксированы все просмотры квартир. А после выбора объекта и проверки документов на нее сотрудник агентства обязан составить договор найма (аренды) между потенциальным квартирантом и собственником жилья.

«Обращаясь в агентства недвижимости по вопросу аренды жилья, клиент прежде всего должен обратить внимание на предлагаемые условия, прописанные в договоре. Если вам предлагают подписать платный агентский договор, в котором не прописывается ответственность фирмы, то данное агентство оказывает не риелторские, а информационные услуги, и ответственности за вселение не несет», – рассказывает председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

«Риелторские услуги должны оплачиваться по факту. Квартира найдена, всем устраивает, документы проверены, составлен и подписан договор, арендатор получил ключи – и только после этого риелтор получает вознаграждение за свой труд. Люди, снимающие квартиры, как правило, стеснены в средствах и хотят сэкономить на услугах риелторов. И это понятно. Но экономия нередко выходит сомнительная. Любой товар или услуга имеют свою цену, и если цена гораздо ниже рыночной, то это должно настораживать», – говорит Владимир Бусыгин.

Стандартная стоимость услуги риелтора при подборе жилья в аренду – 50% от месячной стоимости найма квартиры единовременно по факту вселения.

Другой вариант, когда вам предлагают услугу за одну-две тысячи рублей. Но взамен вы получите лишь список с номерами телефонов. В таком случае нет никаких гарантий, что деньги отданы не зря. Такая услуга считается не риелторской, а лишь информационной.

Залогом того, что вы получите качественную риелторскую услугу, может стать наличие в агентстве специальной службы контроля качества. О существовании таковой вам должны сообщить при первых контактах с сотрудниками фирмы, а также составить письменную гарантию, согласно которой клиенту бесплатно подберут новое жилье, если собственник неожиданно изменил свои намерения и не передаст квартиру в пользование либо чинит препятствия в пользовании жильем. Или в квартире обнаружатся грызуны, тараканы и другие возможные неприятности.

Почти бесплатная квартира – «мышеловка»?

Многие легко покупаются на низкие арендные ставки, указанные в объявлениях и предложения. Однако к таким «подаркам судьбы» следует отнестись осторожно. Лучше потратить немного времени, проконсультироваться (причем бесплатно) у специалистов, занимающихся недвижимостью профессионально, и задать им всего один вопрос: сколько может стоить квартира с определённым набором характеристик. «Для верности можно обзвонить три-четыре агентства недвижимости, и вы поймете, что комнат за две-три тысячи рублей в двухкомнатной квартире – нет. Если дверь во вторую комнату закрыта – такой вариант рассматривается как однокомнатная квартира и стоить будет в среднем по Самаре от девяти тысяч рублей. Квартиры за шесть тысяч рублей существуют, но не полноценные по метражу и не в центре города, а на окраине и малометражки. И таких крайне мало», – уверяет Владимир Бусыгин.

По данным ПЦР, средняя цена аренды жилья в Самаре в первом полугодии составила около 310 рублей за 1 кв. м.

По словам заместителя директора Поволжского центра развития Оксаны Никитиной, сегодня подбирать съемное жилье исключительно по объявлениям, размещенным в печатных СМИ, готовы немногие арендаторы. «К сожалению, по-прежнему многие ищут жилье по принципу сарафанного радио: через знакомых, знакомых знакомых, в социальных сетях и других неформальных источниках. Порой не стоит слепо доверять объявлению, тем более, что 90% открытых оферт – всего лишь «наживка», позволяющая привлечь клиентов. Поэтому лучше напрямую обратиться в риелторскую компанию. Действительно честной арендой занимаются крайне мало брокеров», – отмечает Оксана Никитина.

Смотри в оба

Важный момент при подборе квартиры в аренду – просмотр жилья. Специалисты советуют осматривать жилплощадь засветло, пока еще не стемнело, но лучше ближе к вечеру. «Это позволить увидеть двор и дом, и тех, кто в нем проживает, остается ли место для парковки автомобиля, куда можно пойти погулять с ребенком. Здесь нужно ориентироваться на приоритеты. Обратите внимание подъезд, его освещенность, запахи, работу лифта и мусоропровода», – рассказывает Владимир Бусыгин. Можно заранее познакомиться с будущими соседями.

Также в квартире следует обязательно включить и лично проверить в действии работу сантехники, плиты, газовой колонки, водонагревателей, осветительных приборов. Проконтролируйте, что на окнах, стенах и потолке нет сколов и трещин. Если вы снимаете квартиру с мебелью, испытайте ее: разложите диван, присядьте на кровать и так далее. Оцените пригодность бытовой техники.

Помните, что вы платите не только за саму квартиру, но и ее «внутреннюю начинку», которой будете ежедневно пользоваться в течение ближайшего времени. Поэтому только убедившись, что вас все устраивает, – подписывайте договор и вселяйтесь.