Полезные советы собирающимся вступать в долевку

Если вы хотите приобрести квартиру в новостройке на правах долевого участия, не торопитесь обращаться в агентство недвижимости. Тем более, к застройщику. Необходимо сначала подготовиться к разговору, чтобы иметь представление о «подводных камнях», которых немало на пути от заключения договора до получения квартиры в собственность.

Действие 1. Ознакомится с документами

Публикация информации о застройщиках и строительных проектах (в просторечии – долёвках) в СМИ и интернет-изданиях даёт возможность без посредника сделать выбор в пользу того или иного строящегося здания.

Итак, «с чего начинается» застройщик для потенциальных покупателей, уже определившихся с местом расположения будущей квартиры? С проектной декларации. Это документ, включающий в себя информацию и о застройщике, и о проекте строительства.

Информация о застройщике должна содержать:

• сведения о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, режиме его работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика;

• информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течении трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактическим сроком ввода.

На этом месте можно остановиться и выслушать мнение Николая Н.: « Узнав адреса уже введенных в эксплуатацию домов интересующей меня строительной фирмы, я не поленился и съездил туда, чтобы поговорить с людьми, имеющих там квартиры. Спрашивал о качестве строительства и сроках. Конечно, не эти разговоры были для меня решающим фактором при выборе квартиры, но всё же после поездок к уже построенному жилью картина стала более полной».

Кроме того, вы должны получить информацию о том, есть ли лицензия у застройщика, сроке её действия, об органе, выдавшем эту лицензию. Как правило, лицензии у всех есть. Но о финансовых результатах работы, размерах кредиторской и дебиторской задолженности, говорят не всегда охотно. А согласно п.5 ст.19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» №214-ФЗ от 30.12.2004 ежеквартально застройщик обязан вносить изменения в декларацию в части, касающейся финансовых результатов и задолженностей. Это требование фирмами – застройщиками часто не выполняется. Если на дворе 2011 год, а вам показывают декларацию 2008 года, стоит задуматься, надо ли иметь дело с такими людьми.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу подлинники или надлежащим образом заверенные копии своих учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую отчётность за три последних года, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности, проектную декларацию, если застройщиком она не опубликована в СМИ и (или) не размещена в сетях общего пользования.

Информация о проекте строительства должна содержать следующую информацию:

• о цели проекта, об этапах и сроках его реализации;

• о разрешении на строительство;

• о правоустанавливающих документах на земельный участок (собственность или аренда);

• о кадастровом номере (кадастровый учет фиксирует факт существования или прекращения существования индивидульно-определённой вещи (объекта), площади земельного участка, об элементах благоустройства;

• о местоположении строящихся (создаваемых) частей многоквартирного дома;

о количестве квартир в многоквартирном доме, об описании их технических характеристик в соответствии с проектной документацией;

• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

• о составе общего имущества, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов и передачи их дольщикам;

• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию и органе, уполномоченном на выдачу указанного разрешения;

• о возможных финансовых и прочих рисках, планируемой стоимости строительства;

• о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение государственной экспертизы о проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.

Если вы после тщательного анализа всех документов решили подписать договор участия в долевом строительстве, имейте ввиду, что он обязательно должен содержать:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

• срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;

• цену договора, сроки и порядок её уплаты;

• гарантийный срок на объект, предложенный застройщиком.

При отсутствии этих условий договор считается незаключённым.

Особое внимание обратите на ответственность вашего партнера за соблюдение сроков сдачи объекта долевого строительства. Договор, в соответствии с законом, должен содержать такой пункт: в случае нарушения сроков передачи объекта долевого строительства дольщику, застройщик обязан уплатить ему неустойку (пени) в размере 1\150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день передачи объекта долевого строительства по окончанию строительства дома, от цены договора за каждый день просрочки. Ставку рефинансирования ЦБ РФ легко найти в Интернете за любой период в течение последних пяти и более лет.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом. Регистрация договора обеспечивает защиту государством Ваших прав в судебном порядке.

Но вот договор подписан, строительство идёт полным ходом и ваш «объект долевого строительства» приобретает зримые контуры квартиры.

Естественно, каждому участнику долевого строительства хочется побыстрее въехать в только что построенную квартиру, чтобы немедленно начать ремонт (как правило, в новостройках квартиры имеют черновую отделку). Не следует подписывать акт приема – передачи квартиры для ремонта, не взвесив всех последствий такого шага. Во - первых, такая передача до ввода дома в эксплуатацию незаконна, хотя часто практикуется по инициативе застройщика. Ему выгодно быстрее переложить на вас все расходы по содержанию дома. Во-вторых, пока дом не сдан, даже если квартира уже отремонтирована, вам откажут в регистрации по новому месту жительства. Значит, нельзя несовершеннолетних детей снять с регистрационного учёта по прежнему месту жительства, устроить в школу, поликлинику на новом месте. Юношам и мужчинам, даже при наличии временной регистрации, нельзя встать на воинский учёт, а значит, появятся проблемы с поступлением в учебные заведения, трудоустройством, оформлением кредитов и т.д. Большинство дольщиков несмотря на это все-таки соглашаются подписать акт до ввода дома в эксплуатацию и быстрее начать ремонт. А потом вселяются в квартиры и живут на птичьих правах.

Действие два. Оформляем квартиру в собственность

Чтобы не было претензий по срокам сдачи дома, когда они не выдержаны, застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к договору. Такие действия ущемляют ваши права. Если вам предлагают подписать что-то дополнительное спустя, скажем, шесть месяцев или год, разберитесь в ситуации. А лучше проконсультироваться у юриста.

Наконец дом сдан. Начинается оформление квартир в собственность участников долевого строительства. Как правило, застройщик подбирает юриста, дольщики дают ему доверенность и оплачивают услугу в размере 5-10 тыс рублей. Имейте в виду, что оформлением квартиры в собственность вы можете заниматься и сами, если, конечно, есть желание и время.

Получив на руки свидетельство о праве собственности на квартиру, сравните полученную площадь с той, что указана в договоре. К сожалению, в нашей практике известны случаи, когда разница в площадях по свидетельству и в договоре составляет два-три, а то и больше метров. Следует написать претензию, в которой Вы просите застройщика в добровольном порядке выплатить вам стоимость недостающей квартирной площади. Претензия отправляется заказным письмом с уведомлением. У вас должна остаться заверенная почтой копия претензии и документы, свидетельствующие о том, что письмо было вами отправлено. Если в течение месяца вам не ответят или ответят отказом, обращайтесь в суд.

Мы постарались сделать акцент на наиболее важных, с нашей точки зрения моментах отношений застройщик – дольщик.

Дополнительную информацию по этой теме вы можете получить, если ознакомитесь с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 30.12.2004 (ред. от 17.06.2010), статьи 4,8,19-21.

Перечень проблемных объектов долевого строительства и их застройщиков печатается на сайте правительства Самарской области www.samregion.ru и министерства строительства и ЖКХ Самарской области www.minstroy.samregion.ru.