Нюансы аренды. Решим вопрос мирно

Практика досрочного расторжения договора аренды особую популярность приобрела в 2009 году, когда многим нанимателям из-за финансовых трудностей пришлось в короткие сроки искать альтернативу старому месту жительства. 2011 год диктует стабильность на рынке и довольно устоявшиеся ставки аренды. Однако и сегодня желающих «выехать без спроса» немало. Чего ждать, если поссорятся собственник и арендатор?

Когда собственник ищет арендатора, он в первую очередь ориентируется на его «долгосрочность». Как правило, одинокие, незамужние девушки и слишком бойкие молодые люди - группа риска, которую арендодатели стараются избегать. Хотя, конечно, условия рынка диктуют: аренда - в первую очередь мероприятие прибыльное. А значит, приходится мириться с возможными форс-мажорами, которых в «практике съема» довольно много.

Проблемы в аренде случаются в основном по двум взаимозаменяемым причинам: досрочное расторжение договора найма по инициативе собственника или по инициативе жильца. А вот ответ на вопрос, кто больше пострадает от этого, нужно искать в договоре аренды. Как отмечает Андрей Якушин, директор АН «Риэлти», «первое, о чем нужно задуматься, когда решаешь снимать квартиру либо сдавать внаем, - это договор аренды. В нем прописываются все условия найма жилья - такие, как сроки, регулярность платежей, сумма и т.д. Он также является подобием спасательного круга в случае, если одна из сторон решит неожиданно «выйти из игры».

Собственники, как и арендаторы, отмахиваются, полагая, что «до суда-то точно не дойдет». Однако Владимир Бусыгин, директор АН «Бусыгин», говорит: «Последствиями для арендатора будут стресс, поиск новой квартиры и расходы на услуги агентства. В этой связи, например, наше агентство берет на себя часть рисков и выдает бесплатные письменные гарантии всем арендаторам на 30 дней. Можно рассмотреть вариант продления письменных гарантий на полгода или год за символическую плату. Согласно этой гарантии, агентство бесплатно подбирает новую квартиру клиенту, попавшему в неприятную ситуацию, и оказывает консультационную помощь. Владельцу же грозит суд, но до него дело доходит крайне редко».

Со своей стороны подчеркнем, что досрочно договор найма может быть расторгнут арендодателем только по суду и только в случаях, предусмотренных законом. Таких случаев немного: наниматель пропустил два платежа подряд (если договор заключен на 1-5 лет, т. е. является долгосрочным, - не платил полгода) либо арендатор нанес имущественный ущерб. Последнее кажется маловероятным, но специалисты из агентств недвижимости Самары подчеркивают, что порча имущества - не только чистая случайность, но и порой способ отомстить неполюбившемуся хозяину квартиры. «Наем квартиры – это не всегда безопасное мероприятие, никогда не знаешь, на какой подводный камень можешь наткнуться. Арендаторы могут испортить вашу мебель, новый ремонт, затопить соседей, сломать бытовую технику и так далее. Предусмотреть все, что может произойти, предугадать заранее достаточно сложно»,- добавляет Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит».

В любом случае риэлторы отмечают, что добиться благоприятного результата как собственнику, так и арендатору в проблемной ситуации можно только при условии оформления договора аренды. Чтобы не быть голословными, предоставим слово специалистам. «Для того чтобы обезопасить себя от различных неприятностей со стороны как арендодателей, так и арендаторов, необходимо заключать договор аренды, где прописывают все условия сдачи квартиры. К примеру, в договоре указываются такие нюансы: когда и как будет вноситься арендная плата, возможность проживания животного, могут ли проживать иные лица, не являющиеся членами семьи арендатора, а также сроки уведомления о выселении жильцов из квартиры и т.д. В акте приема-передачи (а он является неотъемлемой частью договора) фиксируют все то имущество, которое дорого владельцу и за состояние которого наниматель станет нести материальную ответственность», - рассказывает Олеся Карпенко. В свою очередь, Владимир Бусыгин отмечает: «Собственник должен лично присутствовать при оформлении договора с нанимателями либо это должны делать люди, наделенные такими полномочиями, – нужна нотариальная доверенность, иначе сложно доказать факт заключения договора аренды. При возникновении такой проблемной ситуации, как и в ряде других случаев, агентство не бросает своих клиентов и пошагово их консультирует, куда обратиться и что сделать».

В любом случае расстаться «полюбовно» удастся, только если известить о решении прекратить аренду заранее. В этом случае собственник избежит судебного разбирательства (если действует по договору), а арендатор не окажется без крыши над головой в течение суток.