Дорогой кадастр

Как повлияет введение единого налога на недвижимость на рынок жилья

Единый налог на недвижимость планируется ввести в 2013 году. Собственники и покупатели недвижимости уже сегодня озадачены его возможной величиной, поскольку понимают, что это показатель будет влиять на рентабельность объекта, и, возможно, на его цену на рынке и, как итог, ликвидность.

Не индивидуальный подход

По замыслу правительства базой для исчисления единого налога на недвижимость станет кадастровая стоимость объекта, заменив собой действующую инвентаризационную «БТИ-шную». По идее, кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Однако на деле, по данным специалистов «Поволжского Центра Развития», выполняющим сейчас оценку объектов недвижимости в Самарской области, показатели кадастровой стоимости лишь в 10% случаев соответствуют рыночным.

Массовая кадастровая оценка уже проведена в нескольких «пилотных» регионах РФ, например, в Нижнем Новгороде, Твери. В конце 2010 года работы по массовой оценке кадастровой стоимости недвижимости стартовали в Самарской области, их планируется закончить к концу 2011 года. Однако даже те оценщики, которые проводят эту работу, сами признаются, что ждать адекватных результатов не стоит. Посчитанная в соответствии с разработанными централизованными методиками массовой оценки кадастровая стоимость порой в разы отличается от реальной рыночной, причем как в меньшую, так и в большую сторону.

Как поясняет директор «Поволжского центра Развития» Сергей Кривозубов, источник расхождения результатов массовой оценки и реальных рыночных цен лежит в методиках оценки, которые утверждаются централизованно. Они определяют лишь самый общий порядок работ, не прописаны ни механизмы, ни технические указания, ни рекомендации по использованию программного обеспечения – ничего из того, что реально необходимо для достижения достоверной картины в оценке.

«Массовая оценка в принципе не способна учесть нюансы конкретных объектов недвижимости, тогда как реальная рыночная цена отображает результат состоявшихся сделок, учитывает множество факторов, которые оказывают влияние на цену объекта. Кадастровая оценка часто пренебрегает важными ценообразующими факторами относительно конкретного объекта, учитывая лишь ряд основных. При таком способе оценки, к примеру, совсем не учитывается принадлежность земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не учитываются особенности типов застройки, территориального планирования различных населенных пунктов и т.д. Методические указания предусматривают оценку на основе регрессионной модели, по которой чем жилье ближе к центру населенного пункта – административному, историческому, культурному, тем оно дороже. Но это, как известно, актуально далеко не всегда. В Самаре центр – это старый фонд: ветхие дома из дерева или объекты с деревянными перекрытиями и покосившимися крышами. И такие объекты стоят не дороже 33-35 тыс. рублей за кв. м, и в то же время на «периферии», например, на самарских просеках, есть объекты стоимостью в 100 тыс. руб. за кв. м и выше. Не учитывает массовая оценка и состояние объекта, тип планировки (для жилья), такие нюансы как юридическая чистота объекта, выходят ли окна в тихий двор или на оживленную магистраль и многое другое. Эти и некоторые другие сложности в определении кадастровой стоимости, законодательно приравненной к рыночной стоимости, приводят в фактическому отклонению первой от собственно рыночной», – заключает эксперт.

Для проверки адекватности кадастровой стоимости в Самарской области специалисты «Территориального агентства оценки» (головная компания «Поволжского Центра Развития»), провели анализ исходных данных о стоимостных характеристиках объектов жилой недвижимости. При этом анализировались данные о рыночной цене конкретных объектов и сопоставлялись с кадастровой стоимостью, рассчитанной для этих объектов. По словам экспертов, даже если среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) будет близко к среднерыночной стоимости объектов того или иного назначения, то в отдельных случаях эти показатели будут могут разойтись более, чем в пять раз.

Проведенный анализ показал, что в результате введения нового налога, размер выплат для граждан может возрасти в 25 раз по квартирам старого фонда, и при этом даже снизиться по новому элитному жилью.

«Исходя из наших предварительных расчетов, проведенных по утвержденной методике и сформированных баз данных аналогов, можно наблюдать, что собственник объекта старого фонда в историческом центре города должен будет заплатить налог в 25,6 раз больше, чем он платит сейчас, – поясняет заместитель директора «Поволжского Центра Развития» по направлению «Земля и кадастровая деятельность» Ольга Сафонова. – Размер налога для квартиры в доме дореволюционной постройки площадью примерно в 60 кв.м. составит около 4 300 рублей. Не многим более обрадуется новому налоговому бремени собственник старого объекта в Советском районе Самары – он должен будет ежегодно отдавать в госказну около трех тысяч рублей. При том, что собственник элитного объекта в Октябрьском районе возможно будет платить в три раза меньше, чем платит сейчас».

Самара готова?

«Обкатку» нового налога на жилую недвижимость планируют начать уже с будущего года, но только в тех регионах, где завершится кадастровая оценка объектов капитального строительства. Если судить по данным Минэкономразвития, то экспериментальной площадкой могут стать 12 регионов страны – Башкортостан, Татарстан, Краснодарский край, Красноярский край, Иркутская, Калининградская, Кемеровская, Нижегородская, Ростовская, Тверская, Калужская и Самарская области.

В какой стадии готовности сейчас процесс кадастровой оценки объектов капитального строительства в Самарской области? «Сейчас можно сказать, что работа завершена на 60-70%. Полностью закончены два больших этапа: проведен анализ рынка недвижимости Самарской области и определены ценообразующие факторы для разных сегментов рынка. А также закончен сбор рыночной информации для построения расчетных моделей. Помимо этих этапов, еще предстоит построение точных моделей оценки и расчет всех результатов. По результатам проведения кадастровой оценки будет составлен отчет, который должен соответствовать, в том числе, специальным требованиям, установленным законодательством по оценочной деятельности», – сообщает Ольга Сафонова.

По ее словам, введение единых стандартов по форме отчета необходимо, поскольку использовать содержащуюся в нем информацию для внесения в кадастр невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета.

Затем отчет направляется в орган власти субъекта РФ, который в течение тридцати дней принимает решение: об утверждении результатов оценки и передачи их в кадастр (только после этого они могут использоваться, в том числе для целей налогообложения) или об отклонении отчета – в случае несоответствия отчета требованиям федеральных стандартов и (или) методическим указаниям. Кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов недвижимости, расположенных на территории Самарской области.

Налог и рынок

По мнению экспертов, единый налог окажет немалое влияние на рынок недвижимости. Президент Гильдии риелторов России (РГР) Григорий Полторак в интервью «РИА-Новости» отметил, что цель введения единого налога – оживление и активизация рынка. Оживление рынка будет происходить за счет людей, у которых есть излишки недвижимости. Они будут вынуждены запускать их в оборот – продавать или сдавать в аренду. Кроме того такой налог повлияет на ликвидность некоторых объектов, ведь теперь люди будут более осмотрительно относиться к покупке лишних 1-2 тысячи метров, хотя те, кто покупает дворцы, не задумываются над этим.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин добавляет, что налог на недвижимость в первую очередь скажется на характеристиках и объемах спроса. «Вырастет спрос на недорогое жилье, сократится спрос на элитное жилье как средство инвестиций», – заключает эксперт.

Сергей Кривозубов, директор Поволжского Центра Развития:

– Кадастровая оценка – это не нечто эфемерное, оторванное от реальной жизни. Речь идет о конкретных деньгах конкретных налогоплательщиков –нас с вами, а не только крупных промышленных предприятий, представителей бизнес-среды. И от того, насколько правильно и грамотно будет эта оценка проведена, зависит, сколько денег все мы заплатим за пользование своим недвижимым имуществом, будь то квартира или завод.

Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент»:

– С введением единого налога сумма налогов на недвижимость, которая сейчас составляет около 60 млрд рублей, должна остаться примерно на этом же уровне. Но произойдет перераспределение налоговых обязательств для владельцев элитного жилья, которым придется платить больше, и снижения ставки налога для остальных.