Трудные доли

Устранять последствия ошибок и махинаций в долевом строительстве крайне непросто, поэтому так остро стоит вопрос предотвращения новых. О проблемах, возникающих на пути борьбы с недостроями и препятствующих получению сотнями обманутых дольщиков своих квартир, рассказывает руководитель департамента строительства и архитектуры г.о. Самара Сергей Рубаков, ведомство которого вплотную занимается этими вопросами

-Называемые разными ведомствами цифры очень отличаются. И все-таки, Сергей Владимирович, скажите, какими параметрами исчисляется проблема обманутых дольщиков в Самаре?

- Согласно реестру, у нас порядка 110 проблемных объектов, и ситуация по ним различается по степени тяжести. Самые сложные – те объекты, по которым нет правоустанавливающих документов: либо отсутствуют документы на землю, либо проектная документация.

- Как такое стало возможным?

- К сожалению, возможно. Часто заказчики строительства (и департамент строительства, увы, среди них) получали права на землю и, не разрабатывая проекта, готовили технико-экономическое обоснование строительства, получали по нему положительное заключение экспертных организаций и начинали строить. В результате нет проекта, нет разрешительной документации. А если еще во время строительства «подросла» этажность, то дальше проблемы начинают нарастать, как снежный ком. К примеру, ТЭО рассчитано на 9 этажей, а построили 16, соответственно, все мощности подачи воды, тепла и т.д. рассчитаны на 9 этажей, а как оставшиеся этажи обслуживать? К сожалению, данный сценарий очень распространен: так развивалась ситуация почти в половине из 110 объектов, о которых мы говорим. И сегодня закончить строительство одномоментно не представляется возможным, потому что в каждом объекте огромное количество проблем - как юридических, так и экономических!

- А что с другой половиной недостроев?

- С ними тоже предстоит много работы. Есть дома, которые на 90% заселены, но много лет не вводятся в эксплуатацию. И есть дома, на которые есть разрешительная документация, но строительство сейчас не ведется.

- Насколько сложно найти нового инвестора и насколько реально его заинтересовать, приглашая на малоперспективные с коммерческой точки зрения площадки?

- Насчет бесперспективности можно поспорить, потому что нам есть что предложить инвестору. Но данный процесс действительно очень сложный. Инвестор может взять на себя обязательства по проблемному объекту только в случае, если имеется полный пакет разрешительной документации, включающий правоустанавливающие документы на земельный участок. Это самый проблемный момент, связанный с тем, что участки под многоквартирными домами могут быть неоднородными в юридическом отношении. К примеру, часть участка отводилась в соответствии с постановлением главы города (в 2004-2005 годы), часть сформирована из участков под индивидуальными жилыми домами, выкупленных у собственников. Участки могут находиться в разных зонах. Все нужно переоформлять, приводить в соответствие.

- По закону формирование земельного участка в двух зонах запрещено. Получается, нужно менять зону? А это процесс достаточно длительный…

- В этом и беда – все требует времени и упирается во множество юридических нестыковок. Так, когда все-таки земельный участок будет сформирован, он должен быть выставлен на аукцион, чтобы на законном основании быть предоставленным новому застройщику. А есть еще имущественные права прежних застройщиков, которые выставляют свои требования на основании того, что они выкупали участки ИЖС и понесли затраты. Поэтому понятно, что вопрос требует очень взвешенного подхода.

- Когда объект все-таки берет новый инвестор, это не налагает дополнительных обязательств или ограничений на права дольщиков?

- Абсолютно нет. Объект можно даже продать, если у человека есть зарегистрированное право на незаконченный объект долевого строительства и, конечно, если найдется покупатель. Нужно понимать, что стоимость такого объекта гораздо ниже, чем стоимость законченного объекта.

- Вы сказали, что знаете, чем заинтересовать инвестора… Вы не исключаете, что сможете привести застройщиков и на объекты, в которых основной объем квартир уже продан?

- Не то что не исключаем, мы имеем определенные успехи в этом. Такая работа ведется совместно с минстроем, который выступил с рядом инициатив, направленных на поддержку добросовестных застройщиков, заходящих на проблемные площадки. Такая поддержка может осуществляться за счет минимизации арендной платы за земельный участок под строительство, помощи при получении технических условий. Каждая ситуация отрабатывается, и есть результаты.

- Возможно ли выделение дополнительных участков под строительство? Этот вариант продвигается и интересен ли он?

- Работа в этом направлении тоже ведется. Мы понимаем, что есть 16-этажные дома, в которых всего по две свободных квартиры. А чтобы ввести их в эксплуатацию, нужно вложить как минимум 50 млн рублей. Естественно, никто просто так не пойдет на такую площадку. Поэтому как дополнительный стимул используется выделение свободного, не обремененного ничем участка, чтобы люди могли отработать те деньги, которые вложат в достройку проблемного объекта.

- Сергей Владимирович, как бы крамольно это ни звучало, но сегодня нетрудно понять, что обманывать дольщиков выгодно. Ведь никаких ощутимых наказаний застройщики не понесли, и помимо этого, как вы сами отметили, считают возможным предъявлять имущественные права… Не создаст ли это цепную реакцию? Какие превентивные меры работают, чтобы противостоять появлению новых случаев?

- Мы ведем активную работу с прокуратурой, следственными органами, ГУВД. Не хочу всех стричь под одну гребенку, но вы правы, откровенные мошенники должны сидеть в тюрьме. С этими людьми нельзя ни торговаться, ни вести какие-то переговоры. Почему одни считают себя вправе обманывать других? Непонятно. В ГУВД на сегодняшний день создано подразделение по работе с проблемными объектами долевого строительства. Я считаю, это очень положительный момент. Мы уже сообщили органам о том, что готовы оказывать всяческую помощь, - и методическую, и документальную, для того чтобы наша общая работа была плодотворной, чтобы ситуация стабилизировалась и не ухудшалась. Между тем мы видим опять двойные продажи, случаи мошенничества, связанные с продажей.

- То есть все продолжается?

- Продолжается! Вот что самое печальное.

- Эти случаи по давним долгостроям?

- Да, 90% - давние.

- Насколько можно судить, ситуация у тех, кто не обладает даже статусом дольщиков, поскольку подписывал иные договоры, не по форме ФЗ № 214, еще хуже. Эти люди бесправны?

- К сожалению, когда был принят ФЗ №214, мало кто поспешил заключать договоры долевого строительства, прошел регистрацию в регпалате. Эти люди нажили себе проблемы, не понимая, что, вступив в сомнительные правовые отношения, они взяли на себя полную ответственность за них. Погнались за дешевизной, хотели получить прибыль - получили проблемы.

- Но мы же знаем, что многие пошли на это не ради выгоды, а элементарно по незнанию. Это Россия, где практика долевого строительства не имеет истории, и сам закон, как вы уже отметили, был принят не так давно…

- Да, мы тоже понимаем, что правовая грамотность нашего населения невысока. Реальность такова, что даже просто сходить в юридическую консультацию, посоветоваться не приходит в голову. Телефоны департамента строительства сегодня доступны. Поднимите трубку, наберите 242-03-23, задайте вопросы по заинтересовавшему вас объекту. Лучше проконсультироваться до того, как ты вступил в какую-то сделку, чем после. Но, увы… Могу привести пример. Мой знакомый обращается недавно: «Посоветуй мне…» - «Что посоветовать?» - «Вот я купил…» - «А до того, как купил, нельзя было спросить?» К сожалению, эта беспечность свойственна многим.

- А на что вы посоветуете обращать внимание людям, которые планируют купить квартиру? Может, какие-то бумаги являются панацеей?

- Да что бумаги… Все не так просто в той ситуации, которую мы сегодня имеем… Не надо лениться, надо прояснить для себя массу вопросов. Среди них должны быть: адрес объекта, его характеристики, застройщик, заказчик по этому объекту, точное место нахождения и так далее. И надо звонить, выяснять в ДСА. Понятно, что возможен вал звонков, и будет не так просто пробиться, но многие отдают последние деньги за эти квартиры, и это стоит суеты. Мы готовы проконсультировать каждого, кто планирует покупку. Риэлторских агентств много, отвечать за каждое мы не можем, поэтому лучше позвонить и навести справки. Бывает, что представляют документы в полном объеме, а на самом деле там…

- Сергей Владимирович, насколько известно, у вас есть свой список проблемных объектов, у министерства – свой, и они не совпадают…

- Мы отработали этот вопрос, разногласий с минстроем теперь нет. Позиции сверены, и мы одинаково смотрим на дальнейшее развитие объектов и решаем, как по ним строить работу. В рамках ДСА в июне текущего года создано специальное подразделение - управление по работе с проблемными объектами долевого строительства, которое вплотную занимается данным направлением. Есть вопросы, которые нам, городу, решить проще, чем областным структурам. К примеру, облегчить процедуру получения технических условий на строительство. Есть вопросы, которые решаются министерством, но в целом идет совместная скрупулезная работа, изучаются все, даже самые нестандартные варианты решения проблем обманутых дольщиков, чтобы рецидивов никогда не возникало.

_{Автор: Яна Харченко}