Покупка новой квартиры у подрядчиков

Купить квартиру у подрядчика многие для себя считают благом и большой удачей. Скидка может доходить до 15% от цены, которую запрашивает строительная компания, реализующая объект. Сниженная стоимость таких квартир в новостройках вызывает закономерный вопрос: кто такие подрядчики, почему у них дешевле и много ли таких квартир на рынке?

Бартерные схемы - частое явление на рынке товаров и услуг. В период кризиса они получили особенное распространение. Сфера строительства и недвижимости также в свое время предпочла бартер как альтернативную форму расчета между застройщиками, поставщиками и подрядчиками. Ходовой валютой в этом случае были квартиры. С 2009 года число таких операций с недвижимостью доходило до 80% от всех объемов взаиморасчетов. Продажа квартир позволяла подрядчикам покрыть свои финансовые издержки. Но получить квартиры оказалось проще, чем продать их.

В короткие сроки

Подрядные организации из числа поставщиков строительных материалов и услуг строительным компаниям не специализируются на продаже квартир, поэтому не имеют клиентской базы и необходимых технологий продаж. Некоторые подрядчики, решая вопрос реализации, обращались в риэлторские агентства. Другая же часть, на свой страх и риск, самостоятельно выходила на рынок с предложениями. Самым распространенным способом в этом случае было привлечение покупателей более низкими ценами, нежели у застройщика. Отсюда и пошли «квартиры со скидкой».

Росли не только бартерные технологии, но и способы махинаций с ними. Из-за желания поскорее продать и получить реальные деньги стали возникать двойные продажи: квартира продается одновременно и подрядчиком, и застройщиком, а уже при нахождении покупателя оформляются документы о передаче квартиры. В очень редких случаях кто-то где-то может что-то забыть и не внести изменений. И при отсутствии регистрации в ФРС возникали неприятные «случайности». По словам экспертов, сейчас такие возможности сведены к нулю, так как регистрация стала обязательной. Хотя это не исключает других возможных ситуаций.

Главное - уметь читать

Платить за низкую стоимость придется своим сном, ведь риски большие. С юридической точки зрения бартерная схема выглядит так: расплачиваясь с подрядчиками, застройщик заключает с ними договор долевого участия, инвестиционный договор либо другое соглашение. Подрядчик же продает квартиры по договорам уступки права требования (цессии). В некоторых случаях застройщик расплачивается с подрядчиком уже после завершения строительства: оформляет право собственности на себя, а потом передает его подрядчику по договорам купли-продажи. Для покупателя это наилучший вариант, ведь тогда он приобретает готовое жилье.

К рискованному относится вариант, когда застройщик подписывает с компанией-подрядчиком инвестиционный договор, предусматривающий оплату договора подряда квартирами. Чаще всего такие соглашения дают подрядчикам возможность продавать дешевые квартиры еще до того, как они полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком. Получается, что, случись у подрядчика сложности и он не выполнит свои обязательства по договору подряда или поставки и тем самым не выполнит условия инвестиционного договора, застройщик может изъять квартиры, даже если они уже были проданы. По словам экспертов, если покупатель обратится в суд, то дело заранее можно считать проигранным, потому что права покупателя на жилье являются производными от соответствующих прав подрядчика. Так, спорным моментом является реализация квартир по ФЗ № 214, когда подрядчик реализует жилье по договорам цессии. В этом случае покупатель несет такие же риски, что и при приобретении квартир у самого застройщика. Если тот обанкротится, покупатель автоматически встанет в очередь обманутых.

Несмотря на возможные риски, охотников за квартирами от подрядчиков сегодня не меньше, чем раньше. Ведь в среднем можно сэкономить 300-440 тыс. рублей. Тем более становление строительного рынка обеспечило застройщиков финансовыми активами, а значит, бартер отошел на второй план.

Комментарий:
Вячеслав Рандаев, заместитель директора по маркетингу УК «Эл-Траст»:

Вячеслав Рандаев- У каждой стороны своя заинтересованность. Застройщики стремятся продать подороже, а не побыстрее. У подрядчиков же совсем другая цель: главное - это скорость. Для них важно, чтобы строительный процесс не прерывался, для этого нужно иметь запасные активы. Продажа квартир от застройщика - хорошее подспорье. Поэтому, учитывая вопрос времени, цена уходит на второй план. И, в принципе, больших рисков сейчас при приобретении таких квартир я не вижу. Как правило, подрядчик становится мимолетным промежуточным звеном между застройщиком и покупателем. Часто квартиры просто «бронируются» за подрядчиком, а когда тот приводит своего покупателя - сразу оформляются в собственность.

Ирина Рязанова, директор АН «Дом-Ист»:

Рязанова- Как правило, все квартиры, полученные в счет оплаты за работу от строительной компании, подрядчики реализовывают через риэлторские агентства. Операции с недвижимостью - это сфера, требующая определенных знаний и навыков. Для этого как минимум нужно иметь в штате специалиста, поэтому подрядным организациям проще заключить договоры с риэлторскими агентствами. Квартиры от подрядчика дешевле, чем от застройщика, на 1-2 тысячи рублей с 1 кв. м. Они могут себе это позволить за счет внутренних резервов. Поэтому реклама «Дешевле, чем у застройщика» не должна пугать покупателя, однако необходимо тщательно проверить юридическую чистоту предлагаемого к продаже объекта.