Рынок жилья: избирательный рост цен

С начала года средняя цена продажи квартир вторичного жилого фонда Самары увеличилась на 3%. При этом в отдельных сегментах динамика наблюдалась противоположная. Жилье в недавно построенных домах (в 2007-2009 годах) подорожало к октябрю на 6%. А квартиры в старом жилфонде дешевели, и за три квартала средняя цена на них изменилась на те же 6%, но уже в сторону понижения.

На рынке первичного жилья Самары с начала года существенно подорожали объекты со сроком ввода в 2011-2012 годах.

Наращивание темпов строительства и завершение крупных строительных проектов, начатых еще докризисный период, а также влияние, которое эти процессы оказали на цены, позволяет экспертам делать выводы о стабилизации ситуации на рынке первичной недвижимости.

В целом на рынке преобладают предложения квартир в новостройках со сроками сдачи в 2011-2012 годах. По данным Поволжского центра развития, общая доля таких объектов сегодня составляет около 92%. При этом проектов со сроками ввода в 2013 году и позднее – единицы. Еще меньше предложений о продаже квадратных метров в таких объектах находится в открытой продаже.

Средняя цена квартир на рынке первичного жилья на конец сентября 2011 года в Самаре составила 43 тысячи рублей за квадратный метр. За девять месяцев этот показатель вырос на 10%. Влияние на столь существенный рост оказало приближение к завершению строительства дорогих объектов в центральной части города, в частности в Ленинском районе.

На момент публикации материала в базе недвижимости на сайте Dom63.ru размещено 2305 объявлений о продаже квартир в новостройках. Из них 313 – в домах Ленинского района Самары, 545 – в Промышленном, 772 – в Октябрьском, 145 – в Советском и 141 – в Кировском.

Кроме того, аналитики отмечают существенную разницу цен на жилье в новостройках в зависимости от сроков ввода в эксплуатацию. По сравнению с началом года готовые объекты, введенные в эксплуатацию в 2010 году, подорожали на 14%. Цена на новостройки со сроком ввода в 2011-ом увеличилась на 10%. Более всего поднялась продажная стоимость жилья в новостройках с высокой степенью готовности и заявленными сроками ввода в эксплуатацию в 2012 году.

Однако аналитики поясняют: столь существенный рост цены на рынке первички обусловлен исключительно приближением нескольких крупных проектов к вводу в эксплуатацию.

«Данные темпы роста цен впервые за последние два года приблизились к типичной для Самары годовой доходности инвестора за счет строительства, которая в среднем составляет около 15%. Но рост цен на большинство объектов обусловлен в основном приближением к сроку ввода в эксплуатацию. То есть реальная динамика средней цены на первичное жилье в Самаре в течение 2011 года не превышала 1%. Хотя в уже сейчас можно говорить, что состояние рынка новостроек в этом году характеризуется как стабильное и сбалансированное», – считает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев.

Рынок вторичного жилья в Самаре демонстрирует стабильность с точки зрения объемов и структуры экспозиции и на протяжении последних трех лет составляет около 40 тысяч предложений или около одного миллиона квадратных метров.

Около 56% квартир, выставленных на продажу, – улучшенки и квартиры 90-ой серии. Еще 21% приходится на жилье в хрущевках и ленинградках.

Увеличилось с начала года и количество предложений с пометкой «элитное». «В основном, это произошло за счет того, что в продаже появились квартиры в недавно введенных в эксплуатацию домах с качественным ремонтом. То есть вторичный рынок пополнился существенным количеством дорогих предложений», – отмечает Андрей Савельев.

Такое изменение в структуре экспозиции сказалось на динамике цен в различных сегментах вторичного жилья. В целом в третьем квартале, по сравнению с данными на начало 2011 года, квартиры подорожали на 3%. Средняя цена на вторичном рынке жилья в Самаре достигла уровня в 47,6 тысячи рублей за квадратный метр.

Как и прежде территориально самое дорогое жилье вторичного фонда в Самаре продается в центральном Ленинском районе (в среднем 60 тысяч рублей за квадратный метр). Самые дешевые квартиры в отдаленных Куйбышевском и Красноглинском районах (36-38 тысяч рублей за квадратный метр).

На момент публикации материала в базе недвижимости на сайте Dom63.ru размещено 7416 объявлений о продаже квартир во вторичном жилом фонде. Из них на однокомнатные квартиры приходится более двух тысяч объявлений, на «двушки» – более 2100. И чуть больше 1900 объявлений посвящены продаже трехкомнатных квартир.

В отдельных сегментах произошли более существенные изменения. Разница в цене между самым дорогим и самым дешевым жильем оставляет почти 55%. Средняя цена на квартиры в старом фонде составляет 37 тысяч рублей за квадратный метр, а элитное жилье предлагается к продаже в среднем по 61,6 тысячи рублей за квадратный метр.

«Цены в сегменте элитного жилья показывают максимальную динамику с начала года. По данным на октябрь 2011 года, такие объекты подорожали на 6%. Экспозиция элитного жилья пополняется в основном квартирами с качественным ремонтом в новых домах, расположенных вдоль берега Волги и на просеках. Предложения по продаже квадратных метров в старом фонде продолжает дешеветь. С начала 2011 года средняя цена на такие объекты упала на 6%», – поясняет Андрей Савельев. Таким образом, продолжается ценовая дифференциация предложений в зависимости от их качественных характеристик.

По прогнозам Поволжского центра развития, учитывая динамику изменения реальных заработных плат в стране (по прогнозам Минэкономразвития РФ на уровне 4,5%) и уровень инфляции (5-6,8%), номинальная цена на вторичное жилье по итогам 2011 года может увеличиться на 10,06%. Однако реальный рост (за вычетом инфляционной составляющей) составит не более 3-5%.

Использованы данные Поволжского Центра Развития