В Самаре нужно больше строить

Официально обеспеченность самарцев жильем сегодня составляет около 23 кв. м на человека. Высокая потребность упирается в низкие возможности, которые еще более усугубит прогнозируемый около 10% в год рост цен на жилье

Впрочем, это лишь официально представленный показатель обеспеченности жильем самарцев. По неофициальным данным, он намного ниже. Опрошенные нами застройщики в этом убеждены, сходясь во мнении, что он не может быть выше 20 кв. метров на человека, хотя некоторые склоняются к тому, что он и вовсе на порядок ниже. «Ветхий и аварийный фонд – по факту не жилье, поэтому реальный показатель обеспеченности населения жильем составляет 22,114 кв. м. А это означает, что с учетом приведенного федерального стандарта социальной нормы площади жилья 23,3 кв. м на человека оперативная потребность Самары в жилье составляет 1,3 млн кв. м», - комментируют в Поволжском Центре Развития. По мнению заместителя директора ПЦР Оксаны Никитиной, этот показатель не является критическим для России, но с учетом темпов ввода нового жилья в Самаре и в других регионах при таких исходных данных Самара в ближайшие годы рискует попасть в список городов с наименьшей обеспеченностью жильем.

Несмотря на низкую обеспеченность жильем, в Самаре уже сегодня отмечается дисбаланс предложений и спроса. Согласно данным бюллетеня недвижимости «Зеленая площадь», сегодня в экспозиции представлено 1089 объектов первичного рынка и 1940 – вторичного. Конечно, сказать, что все эти объекты – полноценные участники оборота рынка недвижимости можно с большой натяжкой. Но даже за исключением откровенно неликвидных предложений спектр квартир, которые сейчас не могут быть доступны самарцам, далеко не является критичным. Пока покупать есть что, но представленный товар не может дождаться обеспеченного финансами купца. Но здесь имеется свой парадокс. Как отмечают многие участники рынка недвижимости, сегодня не так просто найти соответствующий запросам клиента объект, что на себе испытали многие, кто столкнулся с поиском жилья. По большому счету, потребность сегодня существует в новом хорошем жилье (и эконом-класса, и бизнес-класса). Так, прогнозы дефицита качественного жилья, которые делались многими аналитиками на протяжении последних нескольких лет, начинают сбываться.

Увеличению потребности в жилье в Самаре и, соответственно, росту спроса способствует миграционный прирост населения. И сегодня по большей части этот спрос не находит реализации в полной мере в силу низкой покупательной способности населения (в сопоставлении с реальными располагаемыми доходами населения).

Как отмечают в Поволжском Центре Развития, эти факторы влияния на соотношение спроса и предложения обусловливают высокие цены на жилье в Самаре, которые выделяют наш город из числа городов-аналогов, сравнение с которыми актуально и оправданно.

«Анализируя разные регионы с одним уровнем социально-экономического развития по соотношению душевых денежных доходов к прожиточному минимуму, мы видим, что цены на недвижимость в Самаре выше, чем в этих регионах. Для сравнения выбирались города с одинаковым соотношением душевых денежных доходов к прожиточному минимуму и одинаковой обеспеченностью жильем на одного человека (23 кв.м). Сравнение с городами со схожей численностью населения, но с разными социально-экономическими показателями не столь корректно. Например, в Екатеринбурге соотношение доходов с прожиточным минимумом гораздо выше, чем в Самаре, что отражается в ценах на жилье (средняя цена кв. м в Екатеринбурге составляет 52 тыс. руб.)», – отмечает замдиректора ПЦР.

Так, согласно анализу ПЦР, в Нижнем Новгороде при аналогичном с самарским уровнем дохода ниже обеспеченность жильем (21 кв. м/чел.), и при этом средняя цена остается ниже, чем в Самаре (41 тыс. руб./кв.м).

В Новосибирске официальные данные обеспеченности жильем также ниже самарских - 21,64 кв.м на человека, и в настоящее время объем жилищного фонда этого города составляет 31,927 млн кв. метров. А цены на жилье сопоставимы с самарскими.

«Поэтому, исходя из перечня городов с одинаковыми социально-экономическими показателями (Уфа, Казань, Челябинск, Пермь), можно говорить, что цены на жилье в Самаре выше, чем в городах-аналогах», - резюмируют в ПЦР. Но при расчете этого показателя нельзя забывать, что в Самаре высока доля ветхого и аварийного фонда.

Способствовать снижению цен на жилье может активное развитие жилищного строительства, в котором, как мы уже доказали, есть реальная потребность. С учетом задела жилищного строительства до 2013 года ввода (общий объем строящихся объектов в г. Самаре, вышедших на строительную стадию), перспективный объем жилья Самары (в 2013 году) может составить 28 275 153 кв.м. Казалось бы, это немалая цифра с учетом того, что оперативная потребность Самары в жилье составляет 1,3 млн кв. м. Однако для того, чтобы прогнозы были реализованы, необходимо, чтобы стройотрасль вышла из кризиса и не вошла в новый. Но пока застройщики не отмечают ощутимой поддержки и легкости в реализации строительных проектов.

Ноябрь в рост. Цены в российских городах
В ноябре 2011 года цены на квартиры в российских регионах вновь выросли. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке увеличилась в 89% исследованных городов, а средняя цена квартиры – в 71%. Самара - в числе «растущих» городов.

В ноябре цены на недвижимость в большинстве российских регионов вновь заметно росли. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», в 35 из исследованных 40 городов РФ стоимость квадратного метра на «вторичке» увеличилась, а снизилась лишь в 5. Средняя цена квартир подросла почти в 2/3 регионов: в 29 городах из 40. При этом максимальный рост цены квадратного метра составил +3,8%, а наибольшее падение – 3,8% (в октябре эти значения были +4,4% и – 2,3% соответственно).

Специалисты портала «МИР КВАРТИР» отметили, что в подавляющем большинстве исследованных регионов выросли в цене все категории квартир – от «однушек» до «трешек». В 90% городов выросли цены на стандартные однокомнатные квартиры (в октябре – в 56%), в 71% - на двухкомнатные (в октябре – в 52%), в 77% - на самые дорогие, трехкомнатные квартиры (в прошлом месяце «трешки» подорожали в 54% городов). А цена негабаритных «однушек» увеличилась в 93% исследованных регионов (в прошлом месяце цены на эту категорию квартир выросли в 83% городов).

«Думаю, сегодня уже ни у кого нет сомнений в том, что завершающийся год стал для российского рынка жилой недвижимости первым «абсолютно полноценным» годом после кризиса. При этом нынешний период во многом непохож на традиционные «полноценные» годы в их докризисном понимании. Дело в том, что в былые годы основным критерием полноценности являлась динамика роста цен, – комментирует рыночную ситуацию Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». - Конечно, и в 2011 году тренд ценового роста проявил себя, однако ни о каких «сумасшедших» повышениях речь не шла по определению».