Рынок жилья – 2011: спрос на качество

Сегодня именно спрос диктует тенденции и указывает направление развития рынка жилой недвижимости Самары. Какие предложения были востребованы в этом году, и в каких сегментах сосредоточится потребительская активность в будущем? Подвести итоги и обозначить перспективы собрались за круглым столом, организованном информационно-деловым порталом 63.ru, руководители ведущих риелторских компаний региона.

Во вторник, 13 декабря, в пресс-центре информационно-делового портала 63.ru прошел круглый стол, за которым редакция сайта Dom63.ru собрала своих партнеров – руководителей ведущих риелторских компаний Самары. В мероприятии приняли участие представители АН «Усадьба», АН «КвартирникЪ», АН «Визит», АН «НОВЫЙ ДОМ», АН «ВариантРиэлт», АН «Слон», АН «Диалог-Консалт», «Дом-Ист», ИСК «Дисса», а также «Агентства недвижимости Ивановой Дарии», «Агентства Недвижимости Елены Ставровой», инвестиционной компании «Поволжье».

Эксперты сошлись во мнении, что сегодня сегмент жилой недвижимости вошел в фазу стабильности. А кризис, охвативший финансовую систему в конце 2008 – начале 2009 года, сделал рынок более цивилизованным.

Раскупают «социалку»

Основной тенденцией, наметившейся в 2011 году на рынке жилой недвижимости, стала стабилизация цен. В этом году эксперты отметили практически полное отсутствие резких скачков как в сторону повышения стоимости жилых квадратов, так и в сторону понижения. Однако в отдельных сегментах недвижимости цены все же изменялись, и изменялись по-разному. «Квартиры в нижнем ценовом диапазоне в течение года дорожали, в среднем – оставались стабильно примерно на одном и том же уровне, а в высшем ценовом сегменте объекты в этом году нередко распродавались с большим дисконтом», – отметил генеральный директор агентства недвижимости «КвартирникЪ» Вячеслав Бабанов.

В большинстве случаев, рост цен в отдельных сегментах происходил, в первую очередь, за счет давления повышенного спроса.

Одной из таких категорий недвижимости, цены на которую в течение года росли, стало так называемое социальное жилье. По словам генерального директора агентства недвижимости «Визит» Михаила Минаева, в этом году, благодаря реализации социальных программ и выдаче жилищных сертификатов детям-сиротам и военным, резко вырос спрос на квартиры стоимостью в районе 1 млн рублей. «Такие объекты быстро ушли с рынка, и в результате предложения подобной ценовой категории подорожали на 10-15%. Но ситуация достаточно быстро выровнялась, и, как только ажиотажный спрос схлынул, цены пошли на убыль», – объясняет Михаил Минаев.

Генеральный директор агентства недвижимости «Дом-Ист» Ирина Рязанова также отметила, что в 2011 году произошло некоторое удорожание малогабаритного жилья в Самаре. «Если еще в начале года «малометражки» и «гостинки» стоили в среднем 1,2 млн рублей, то сегодня они уходят за 1,35-1,6 млн рублей», – рассказывает Ирина Рязанова.

Голосуют за готовый продукт

Помимо удорожания квартир, подходящих по своей стоимости под реализацию социальных жилищных программ, эксперты говорят о еще одной тенденции, наметившейся в прошлом и усилившейся в этом году. Выразилась она в разнонаправленной ценовой динамике на объекты в различных сегментах рынка. В частности, на протяжение всего года цены росли только на качественные предложения, а объекты, уступающие по своим потребительским характеристикам, продолжали дешеветь.

По мнению генерального директора «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дарии Сауровой, это связано в частности с тем, что сам покупатель недвижимости стал более разборчивым и уже голосует рублем только за качественные объекты.

«Пример из личного опыта: квартиры примерно одного ценового сегмента – улучшенной планировки и 90-й серии в Промышленном районе Самары. Год назад цены на эти типы планировок практически не различались. Сейчас же разница в стоимости таких предложений зачастую доходит до 300 тысяч рублей. Потребитель стал более разборчивым и понимает, что квартиры 90-й серии несколько лучше, чем дом улучшенной планировки, построенный в 70-е годы», – делится опытом Дария Саурова.

Участники дискуссии подтвердили, что сегодня, даже в одном сегменте рынка разбег цен на аналогичные, казалось бы, по своим характеристикам предложения может быть довольно существенным. При этом стоимость качественных объектов фактически вернулась на докризисный уровень.

«На мой взгляд, это один из важных признаков цивилизованности рынка, когда объекты физически и морально устаревшие дешевеют, а новые становятся дороже. В нашей же стране всегда было наоборот – первичка стоила дешевле, чем вторичка. И это тоже было довольно значимой тенденцией времени. Потребителей просто не устраивало качество нового строительства, не устраивал сам продукт», – рассказывает президент Поволжской гильдии риелторов, генеральный директор арианства недвижимости «Новый Дом» Дмитрий Костюничев.

Сегодня же, по словам эксперта, ситуация меняется, люди понимают, что новая квартира, новые коммуникации, новые технологии строительства, новые стройматериалы не могут стоить дешевле, чем хрущевка или сталинка, физический износ которых достиг максимального уровня.

Изменилась конъюнктура, однако сам рынок жилья пока не успевает за изменениями предпочтений и требований покупателей. До сих пор большая часть предложений на рынке первичной недвижимости – объекты с черновой отделкой. Тем временем, уже сформировался четкий запрос потребителей не просто на новое, но на качественное новое жилье, при этом полностью готовое к заселению и проживанию.

«На самом деле, конечному потребителю не нужны отдельно стены, пол и потолок. Покупателю нужен качественный продукт, готовый к потреблению. Отрадно, что у нас в городе на рынке первичной недвижимости уже появляются такие предложения», – отмечает председатель совета директоров инвестиционно-строительной компании «Дисса» Дмитрий Чариков. Более того, он прогнозирует: если операторы рынка продолжат ориентироваться на запросы и потребности своего потребителя, предлагать не «полуфабрикат», а качественный готовый продукт, то сегмент первичной недвижимости будет доминировать.

«Если разобраться, почему квадратный метр вторичного жилья существенно дороже первички, то станет понятно, что это всего лишь псевдопреимущества», – добавляет Дмитрий Чариков. Многие убеждены, что в отличие от жилья в новостройке, в квартиру во вторичном фонде можно сразу же въехать. На самом же деле, все равно через год-полтора покупатель все равно вынужден будет за свои деньги полностью отремонтировать купленные втридорога квадратные метры. «Поэтому, я уверен, что в перспективе дорожать будет именно качественное новое жилье, а неадекватно оцененные сегодня предложения на вторичном рынке будут только терять в цене», – считает эксперт.

«Качественный» дефицит

Спрос, акцентированный именно на качество, сложился и в сегменте вторичного жилья. «Основной объем заключенных сделок в нашем агентстве в этом году пришелся на сегмент недорогих однокомнатных и двухкомнатных квартир стоимостью в среднем 1,5-1,8 млн рублей в Советском и Железнодородном районах. При этом большинство покупателей искали именно жилье с ремонтом», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Вариант-Риелт» Лариса Краутман. Однако, по признанию участников дискуссии, на вторичном рынке жилья тоже наблюдается дисбаланс спроса и предложения и несоответствие ценовых запросов собственников и качества продаваемых квадратов.

«Дело в том, что очень долгое время был рынок недвижимости оставался рынком продавца. До 2009 года покупатели были с деньгами, а продавцы – собственники недвижимости – выставляли свои объекты и точно знали, что сумеют их продать по выгодной для себя цене всего за 1-2 месяца. Кризис внес свои коррективы. Второй год подряд у нас формируется рынок, ориентированный именно на покупателя», – рассказывает исполнительный директор агентства недвижимости «Усадьба» Светлана Золотарева.

Однако эксперт убеждена, что проблема заключается в том, что мировоззрение продавца до сих пор не изменилось. «Выставляя на продажу свой объект, собственник убежден, что это его любимое, родное жилье, в которое он столько вложил. Поэтому и требовать за него он будет много. Но продавец совсем не учитывает, готов ли покупатель отдавать такие деньги за его объект, и ни на какие уступки не идет», – добавляет Светлана Золотарева.

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Слон» Павла Строганова, зачатую именно несправедливо завышенная собственником цена в большинстве случаев становится причиной сложностей, возникающих с продажей объекта.

«Сегодня продавцы – люди далеко не глупые и просвещенные. Принимая решение о продаже объекта, они открывают базу в одном из специализированных СМИ, находят аналогичные предложения, накидывают еще немного и пытаются продать. И только через какое-то время – полгода, год – потерпев фиаско, обращаются к специалисту», – отмечает Павел Строганов.

Риелторы утверждают: сегодня на самарском рынке жилой недвижимости, действительно, сложился дефицит, но дефицит исключительно адекватных предложений, цена на которые соответствует их качеству. Те же объекты, где эта пропорция не соблюдена, могут ждать своего покупателя и полгода, и год, и даже полтора.

«С одной стороны, есть совершенно определенный спрос, а с другой – предложение с качественно иным наполнением. И этот дисбаланс сегодня явственно ощущается. Покупатель же совершенно справедливо пытается найти для себя соответствие цены и качества, но не находит. Поэтому одна из задач риелторов сегодня – попытаться сформировать тот уровень предложения, на который рассчитывает потребитель», – считает генеральный директор агентства недвижимости «Диалог-Консалт» Ирина Рыльская.

Курс на стабильность

Именно качество останется в цене на рынке жилой недвижимости Самары и в будущем году. Спрос на готовый продукт (квартиры с чистовой отделкой в новостройках или с хорошим ремонтом) и на предложения вторичного рынка сохранится на высоком уровне. Как повлияет, и повлияет ли вообще, на ситуацию в отрасли очередная волна кризиса, о которой сегодня говорят финансовые аналитики, специалисты в сфере недвижимости прогнозировать пока не берутся.

«Дело в том, что пока не ясно, по какому сценарию будут развиваться события. Если произойдет кризис ликвидности, то нехватка денег на рынке приведет к существенному снижению цен на недвижимость. Если же высокими темпами начнет расти инфляция, то стоимость квадратного метра опять пойдет вверх. Тем не менее, я убежден, как бы ситуация ни развивалась, рынок недвижимости не встанет», – считает Вячеслав Бабанов.

Михаил Минаев отмечает, что вся российская экономическая система, а вместе с ней и рынок недвижимости, находится в зависимости от колебаний макроэкономических показателей. В частности, от мировых цен на сырьевые ресурсы.

«Если цены на нефть будут держаться на уровне 100 и более долларов за баррель, то стабильная экономическая ситуация сохранится. Если цены на сырье упадут, то в стране и на российском рынке недвижимости начнутся серьезные проблемы», – объясняет Михаил Минаев. Пока же на рынке жилья, по словам эксперта, присутствуют две противоположные тенденции. С одной стороны, идет постоянное увеличение покупательского спроса. А с другой – ожидание кризиса. Сейчас на рынке существуют две разнонаправленные тенденции. Какая из них победит – непонятно. С одной стороны, это увеличение покупательского спроса, а с другой – ожидание кризиса, которое может спровоцировать очередной период застоя на рынке недвижимости.

По мнению Ирины Рязановой, кардинальных перемен, в том числе и с ценами на жилье, в ближайшие месяцы – до марта 2012 года – ждать вряд ли стоит. «А дальше все будет зависеть от того, как будет складываться экономическая и политическая ситуация в стране», – добавляет Ирина Рязанова.

Генеральный директор инвестиционной компании «Поволжье» Юлия Барабаш, отметила, что сегодня на рынке недвижимости сформировался стабильный спрос, возросли, в том числе за счет активного внедрения ипотечных продуктов, покупательские способности населения. «Уверена, что эти факторы не потеряют своей актуальности и в начале следующего года. Ориентируясь на это, можно говорить о том, что стабильность на рынке жилой недвижимости сохранится», – считает Юлия Барабаш.

Дмитрий Костюничев уверен, что, не смотря на кризисные ожидания, повторения ситуации падения рынка недвижимости, которая произошла в 2009 году, не будет.

«Думаю, что в 2012 году нас ждет стабильное развитие рынка недвижимости. Конечно, ценовые критерии будут изменяться, но происходить этот процесс будет избирательно – в отдельных сегментах и на отдельные предложения. В любом случае, – резюмировал эксперт. – Какими бы ни были условия, нужно уметь работать в любых условиях. Даже в кризис люди обзаводятся семьями, детьми, а значит нуждаются в решении квартирного вопроса. И риелтор вне зависимости от сложности условий должен уметь оказывать качественную и грамотную услугу». И как показала практика кризиса 2009 года, профессионалы самарского рынка недвижимости такими навыками обладают в полном объеме.