Новый дом на старом месте

Для Самары проблема нехватки площадок, пригодных под жилую застройку, – одна из самых актуальных. И способов решить ее у строительных компаний немного. Один из вариантов – это приобретение земельного участка с ветхим или аварийным жильем и с последующим расселением собственников. Попробуем разобраться, насколько приемлема и выгодна эта схема для всех ее участников.

С видом на развитие

«Площадок, пригодных для ведения многоэтажного строительства, в городе крайне мало. Более того, участков, «удобных» для освоения, практически нет. Большая часть предлагаемых вариантов требует затратного расселения проживающего населения либо демонтажа старых производственных зданий, рекультивации земель. Сейчас это наиболее распространенный вариант при разработке участков в черте города. И наиболее затратный – ведь застройщик несет существенные расходы по приобретению жилья для отселяемых. Зачастую объем затрат таков, что ставит под вопрос экономическую целесообразность строительства нового дома», – комментирует коммерческий директор девелоперской компании «Древо» Евгений Чудаев.

Проблема развития уже застроенных территорий усугубляется еще и тем, что в Самаре, к сожалению, нет установленных норм и правил отселения людей из ветхих и аварийных домов. Как отмечает генеральный директор ГК «Портал» Игорь Михеев, эта проблема отдана на откуп застройщикам и отселяемым. Таким образом, сложилась ситуация, когда застройщик не может даже приблизительно оценить предполагаемые затраты на отселение, погрешность может разниться в разы.

Затратное дело

Основные расходы строительных компаний при разработке участков с отселением – это, собственно, расходы на отселение. По закону жильцам должно предоставляться равнозначное жилье в том же районе. Ухудшение условий проживания законодательно запрещено.

«В основном расходы складываются из сумм, потраченных на выкуп прав на землю и приобретение жилья расселяемым владельцам. Из-за не всегда адекватных желаний и запросов последних итоговая сумма имеет все шансы быть запредельной», – поясняет руководитель группы компаний BigRiver-Capital Дмитрий Говорухин.

Впрочем, можно понять и жильцов, для которых это может быть единственная возможность улучшить свои жилищные условия.

По мнению Игоря Михеева, если администрация города выставляет тот или иной участок на торги, то как минимум со всеми отселяемыми гражданами у нее должны быть подписаны договоры, определяющие размер затрат на отселение, либо должны быть судебные решения с этой же информацией. Как максимум отселение должно быть произведено. Как считает эксперт, необходимо также, чтобы была предусмотрена очередность освоения и очередность отселения с земельного участка. Насколько предполагаемые участки по суммам на отселение будут выгодны застройщикам – покажет аукцион. В других регионах нередки случаи, когда отселенные земельные участки на торгах продаются застройщику по цене меньшей, чем было затрачено на отселение. Участники рынка считают, что это нормальная ситуация: отселение людей из ветхих и аварийных домов – это обязанность государства, застройщики же действуют исключительно исходя из коммерческих интересов.

С учетом интересов

В теории, выставляя те или иные земельные участки на аукцион, власти должны определиться с домами, которые будут подлежать сносу (признать их ветхими либо аварийными). К слову, ветхим либо аварийным и подлежащим сносу тот или иной дом власти могут признать и в том случае, если он не попадает в границы земельного участка, выставленного на торги. Главное, чтобы заключение о признании дома аварийным и подлежащим сносу было выполнено специализированной организацией, а все необходимые заявления были правильно оформлены. Далее, опять же в теории, администрация предлагает собственникам квартир в аварийных домах компенсацию рыночной стоимости их жилья, нанимателю квартиры – квартиру аналогичной площади в черте города, пригодную для проживания по всем санитарным, противопожарным, экологическим и строительным нормам. Если договориться с жильцами не получается, администрация города обращается в суд и затем решает вопрос через судебных приставов.

«На деле же администрация города только-только начала погружаться в эту проблему. Судебной практики практически нет, подобные разбирательства длятся годами. На мой взгляд, в структуре городской администрации нужен специальный департамент, занимающийся вопросами отселения людей. Должны быть разработаны и законодательно представлены четкие нормы и правила механизмов отселения. Должна быть создана судебная практика, практика взаимодействия с судебными приставами. Необходимо определиться с затратами, сроками и гарантиями застройщика, механизмами взаимодействия по отселению граждан», – полагает Игорь Михеев.