Продал квартиру – заплати налог

По Налоговому кодексу любые доходы гражданина облагаются налогом. Не исключение и средства, полученные от продажи квартиры, дома или комнаты. Однако от уплаты 13 процентов от суммы сделки освобождаются те собственники, которые владели недвижимостью более трех лет. Таким образом, государство стремится ограничить спекуляции с жильем и, напротив, не возлагать дополнительную нагрузку на тех, кто продает свою квартиру или дом, чтобы вложить вырученные деньги в улучшения жилищных условий.

Если вы купили или приватизировали свою квартиру или дом больше трех лет назад – можете спать спокойно. Расставаться с 13 процентами от суммы, вырученной от продажи такой недвижимости, вам не придется. Подоходным налогом облагаются лишь те, кто стал собственником жилья совсем недавно. При этом совсем не важно купили ли вы квартиру или просто приватизировали. То есть, даже если вы или ваша семья получили жилье много лет назад по ордеру или договору социального найма, а приватизацией озаботились не так давно, заплатить налог с продажи все равно придется.

Однако даже собственники квартир, домов или комнат, ставшие таковыми менее трех лет назад, не обязаны платить 13 процентов с полной стоимости проданной квартиры. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ такая категория налогоплательщиков имеет право на имущественный налоговый вычет. Вы освобождаетесь от уплаты налога с одного миллиона рублей от суммы, полученной с продажи. Что это обозначает на практике? Рассмотрим несколько вариантов.

Во-первых, если вы продали свою недвижимость за один миллион рублей. В этом случае от уплаты налога с полученного дохода вы освобождаетесь. То есть размер предоставляемого налогоплательщику имущественного налогового вычета равен в такой ситуации сумме, вырученной от сделки.

Во-вторых, если вы продали квартиру, дачу, дом или даже земельный участок по цене, превышающей один миллион рублей, то заплатить налог все же придется. Однако в этом случае налогооблагаемая база для вас будет уменьшена на один миллион рублей. Например, вы продали квартиру за 1,5 млн рублей. Заплатить подоходный налог вы должны будете с 500 тысяч рублей, то есть 13 процентов от этой суммы – 65 тысяч рублей. Таким образом, чем дороже вы продаете свою жилплощадь, тем большую сумму вы перечислите в казну государства. Продали дом за пять миллионов – платите налог в размере 520 тысяч рублей.

Если недвижимость находилась в долевой собственности, то налоговый вычет в размере одного миллиона рублей делится в соответствии с долями на всех собственников. Скажем, жилой дом приватизирован равными долями на четырех членов семьи. При его продаже каждый из собственников должен будет заплатить подоходный налог с продажи своей доли. Налоговый вычет же для каждого составит 250 тысяч рублей. Таким образом, собственники должны будут заплатить по 97,5 тысяч рублей в казну государства.

В-третьих, если вы продали свою недвижимость более, чем за один миллион рублей, но при этом можете доказать, что не получили никакой прибыли от этой продажи, то от уплаты налога вы также освобождаетесь. Например, вы купили квартиру за 2 миллиона рублей. И через год продали ее все за те же два миллиона рублей. Фактически прибыли от продажи вы не получили, поэтому освобождаетесь от уплаты налога. Немного другая ситуация, если вы продаете квартиру дороже, чем покупали. В этом случае вместо использования права на имущественный налоговый вычет с одного миллиона рублей, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов. Предположим, вы купили квартиру за два миллиона рублей, а продаете уже за 2,5 млн рублей. Если вы сможете предоставить в налоговой документальное подтверждение понесенных вами расходов на покупку недвижимости (например, договор купли-продажи), то сможете заплатить подоходный налог уже не с 1,5 млн рублей, а всего с 500 тысяч рублей. То есть уже не 195 тысяч, а всего 65 тысяч рублей.

Конечно, есть и некоторые ухищрения, которые позволяют продавцу избежать уплаты подоходного налога от реализации квартиры. Так, можно попытаться договориться с покупателем и указать в договоре купли-продажи сумму в пределах одного миллиона рублей либо равную той, по которой в свое время приобреталась недвижимость. Однако, что хорошо продавцу, может выйти боком для покупателя.

Так, соглашаясь на указание в договоре купли-продажи суммы меньшей, чем реальная цена, заплаченная за квартиру или дом, покупатель ограничивает размер имущественного вычета, который сможет получить. Напомним, что государство вернет вам 13 процентов от стоимости покупки или строительства. Однако сумма, с которой можно получить возмещение НДФЛ, сегодня ограничена по закону двумя миллионами рублей. Таким образом, если вы соглашаетесь указать в договоре купли-продажи вместо нужной суммы всего один миллион рублей, значит и в качестве налогового вычета сможете вернуть лишь 130 тысяч рублей вместо возможных 260 тысяч.

В базе недвижимости на сайте Dom63.ru на момент публикации материала размещено 94 объявления о продаже квартир стоимостью до одного миллиона рублей. Еще 102 объекта, стоимостью до одного миллиона рублей, выставлено в разделе по продаже частных домов и таунхаусов.

Есть и другие, гораздо более серьезные последствия указания в договоре сумм сделки, отличающихся от реальных. «Если впоследствии сделка купли-продажи будет оспариваться, покупателю будет сложно доказать, какую в действительности сумму он передал за квартиру. К примеру, вы приобретаете недвижимость за пять миллионов рублей, а в договоре прописывается только один миллион рублей. А затем эта сделка оспаривается, например, из-за того, что были нарушены чьи-то права, либо вы сами обнаружите существенные конструктивные недочеты или скрытые дефекты в квартире и решите расторгнуть договор купли-продажи, то в суде вы сможете требовать с продавца вернуть лишь миллион», – объясняет партнер юридической фирмы «РБЛ» Денис Герасимов.

Кроме того, на указание в договоре суммы, меньшей, чем реальная цена, выплаченная за объект недвижимости, не пойдут юридические лица. «Если квартиру у собственника покупает какая-либо фирма, то снизить сумму в договоре купли-продажи также не удастся. Дело в том, что юридические лица фактически не смогут, не нарушая закон, идти на такие ухищрения и указывать заниженную стоимость приобретения актива», – поясняет Денис Герасимов.

«На сегодняшний день в нашей стране в подобных случаях не предусмотрено какой бы то ни было ответственности в отношении продавцов недвижимости физических лиц. Действует, так называемая, свобода договора. Однако, думаю, в будущем такие манипуляции с целью уйти от уплаты подоходного налога, государство все же не оставит без внимания. Я не исключаю, что впоследствии такое сознательное уменьшение налогооблагаемой базы может трактоваться как налоговое правонарушение, поскольку цель его – избежание уплаты налога», – считает Денис Герасимов. Кстати, добавляет эксперт, в отношении юридических лиц, которые таким способом пытаются уменьшить доходную часть и увеличить расходную, это уже считается нарушением, в случае выявления которых производится доначисление налогов.

Генеральный директор компании «Агентство недвижимости Ивановой Дарии» Дария Иванова отмечает, что подобные пожелания – указать в договоре сумму ниже реальной – при проведении сделки продавцы недвижимости высказывают не редко. «Хотя, нужно отметить, что в последнее время таких обращений стало намного меньше. Дело в том, что появилась информация, что с этого года налоговики могут вернуть действующую раньше схему предоставления имущественных вычетов. Заключается она в следующем: если вы продаете квартиру, стоимостью более одного миллиона рублей, но при подаче налоговой декларации указываете, что полученные средства были направлены на приобретение другого жилья, и подтверждаете это соответствующими документами, подоходный налог не взимается. На мой взгляд, это вполне логично, поэтому если этот принцип вновь будет работать, то необходимости скрывать цену сделки отпадет в большинстве случаев», – резюмирует Дария Иванова.