Как не попасть в ипотечную кабалу?

По статистике Центробанка РФ за 2011 год вместе с активным увеличением объемов ипотечного кредитования в Самарской области росла и просроченная задолженность. Если в январе 2011 года показатель по займам, выданным в рублях, составлял 1,22 миллиарда рублей, то на начало 2012 года - уже более 1,4 миллиарда рублей. Еще больше возросла просроченная задолженность валютных заемщиков: со 148 до 243 миллионов рублей. Цифры внушительные, но они не должны пугать тех, кто запланировал решить свой квартирный вопрос с помощью ипотеки. Однако более трезво и взвешено подойти к этому ответственному шагу потенциальным заемщикам все же стоит. Как взять ипотеку и не попасть в кабалу? Свои советы и рекомендации пользователям Dom63.ru дали эксперты.

А надо ли?

Первый совет, от которого зависит, стоит ли читать дальше предложенные рекомендации, – понять, насколько вам вообще нужно прибегать к такому финансовому инструменту, как ипотечный кредит. Желательно, добавляют эксперты, чтобы помимо убежденности, что решить квартирный вопрос без того, чтобы стать заемщиком на много лет вперед, не получится, у вас была уверенность в собственной финансовой стабильности. «Если человек уверен в своей финансовой стабильности, и у него есть необходимость в ипотечном кредите, то сегодня рыночная ситуация достаточно благоприятна для этого шага: цены на жилье достигли своего дна, и уже начинают плавный рост по отдельным сегментам, а также доступны ипотечные программы с довольно выгодными условиями кредитования», – говорит руководитель ипотечного центра самарского филиала ОАО «Промсвязьбанка» Елена Битяй.

Начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка» Галина Костышева прежде, чем принимать окончательное решение, советует получить консультацию в нескольких банках для того, чтобы оценить условия и иметь больше информации о возможных сложностях при оформлении кредита.

Накопи прежде, чем занимать

Итак, решение вступать в ипотеку вы приняли. Но прежде, чем брать у банка деньги в долг, следует затянуть пояса и постараться накопить определенную сумму. Во-первых, это позволит вам заранее оценить свои возможности в искусстве экономии и понять, готова ли ваша семья ежемесячно тратить меньше, чем зарабатывать. А во-вторых, скопленная с помощью такой тренировки сумма станет первоначальным взносом по ипотеке. «Чем больше в сделке купли-продажи жилья будет участвовать ваших собственных средств, тем меньше будет сумма кредита. Кроме того, во многих банках уровень процентной ставки зависит от размера первоначального взноса: чем больше взнос, тем ниже ставка», – рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Визит» Татьяна Студенникова. Также, добавляет эксперт, первоначальный взнос служит своеобразной подушкой безопасности как для банка, так и для заемщика. «В случае кризисных явлений, если заемщик не сможет оплачивать кредит, а цены на жилье пойдут вниз, именно первоначальный взнос будет служить гарантией того, что при продаже квартиры заемщик полностью сможет рассчитаться с банком и не попасть в зависимость от кредитной организации, уже лишившись жилья», – поясняет Татьяна Студенникова.

Зарабатывай и занимай в одной валюте

Сегодня большинство банков предлагает ипотечные программы в рублях или иностранных валютах , в основном - в долларах или евро. Эксперты советуют брать кредит в той же валюте, в которой вы получаете заработную плату. Это, по мнению специалистов федеральной оператора рынка жилой и коммерческой недвижимости Penny Lane Realty, золотое правило заимствования, которое работает безотказно на всех мировых рынках. «Валютные риски на сегодняшний день очень высоки, причем в нашей стране, учитывая специфику экономики – особенно. Я бы никогда не посоветовал ни одному другу или клиенту мнимую экономию на возможном снижении курса валюты после оформления кредита, ведь риски роста курса в современном мире, как правило, значительно выше, чем падения», – говорит директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов.

Поэтому, если вы зарабатываете в рублях, то и занимать необходимо только в рублях. В случае же, если вы берете кредит, например, в долларах, то для его обслуживания и погашения вам придется приобретать валюту из своих рублевых заработков. А если курс доллара по отношению к рублю в очередной раз пойдет вверх, то рублевый эквивалент платежа серьезно увеличится. И это нанесет семейному бюджету существенный ущерб.

Не занимай лишнего

Еще одно важное решение – определиться с суммой кредита. Здесь все эксперты в один голос призывают как можно более трезво оценивать свои возможности. Общепринятое во всем мире правило – занимать такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30% семейного бюджета. Но, в России, отмечают с сожалением в Penny Lane Realty, это правило практически не работает. «К сожалению, в нашей стране заемщики привыкли выплачивать от 50 до 70% своего семейного бюджета, что очень рискованно как для банкиров, так и для клиентов», – говорит Роман Строилов. По его мнению, это связано с исторически низкой финансовой грамотностью населения и надеждами на улучшения в перспективе, такими как повышение в должности, увеличение размера дохода и так далее.

«Ежемесячный платеж по кредиту должен составлять такую величину, которая позволяла бы заемщику не сидеть на воде и хлебе на протяжении всего периода кредитования, а жить достаточно комфортно. Платежи по ипотеке должны составлять не более 50% от доходов заемщика», – считает Татьяна Студенникова.

А руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Камертон» Александр Завелевич советует будущим ипотечным заемщикам соразмерить свой ежемесячный доход с возможность производить выплаты по кредиту следующим образом. «Как только вы поймете, какую сумму готовы платить по кредиту, ее следует разделить на два. Тогда получится реальная сумма, которую вы без особых проблем сможете выплачивать каждый месяц», – говорит Александр Завелевич.

Региональный координатор Росбанка в Самаре Виталий Данилов рекомендует с самого начала определить, какую сумму вы готовы выплачивать ежемесячно без риска для семейного бюджета, и при помощи калькуляторов на сайтах банков (присутствуют у всех без исключения) выясните возможную сумму кредита.

Не верьте рекламе на слово

«Никогда не верьте тому, что написано в рекламе, и не покупайтесь на первое попавшееся на глаза объявление или предложение. Поговорите с друзьями, родственниками, знакомыми, коллегами на работе, которые уже пользовались услугами этого банка, брали ипотечный кредит. А лучше обратиться к профессиональному консультанту, который компетентно проконсультирует вас и поможет подобрать наиболее выгодный и приемлемый для вас ипотечный продукт. Даже профессионал часа два-три в день тратит на то, чтобы проанализировать новую и постоянно изменяющуюся информацию по ипотечным кредитам, разобраться во множестве ипотечных программ. При таком объеме данных рядовому человеку очень сложно самостоятельно сравнить и верно оценить предложения разных банков», – считает Александр Завелевич. Гораздо больше, чем любая реклама, вам об ипотечной программе может рассказать кредитный договор и его условия.

Кроме того, помимо процентных ставок, о которых чаще всего и идет речь в рекламных предложениях, необходимо оценить и другие важные условия получения кредита. «Необходимо проанализировать условия банков не только с точки зрения процентных ставок, но и со стороны процесса оформления ипотечного кредита, характеристики квартиры, которую возможно приобрести в кредит, репутации банка и прочих аспектов, которые зачастую являются более важными, нежели разница в один процентный пункт между ставками по кредиту», – объясняет Галина Костышева.

Изучите кредитный договор

Тщательно ознакомьтесь с условиями, прописанными в кредитном договоре, который вам предложат подписать. В Penny Lane Realty советуют обратить особое внимание на все дополнительные расходы заемщика, которые в отдельных случаях достигают семи процентов от суммы кредита ежегодно (помимо процентной ставки).

Также внимательно нужно отслеживать такие пункты кредитного договора, как условия досрочного погашения кредита и штрафные санкции за просрочку платежей.

«Проконсультируйтесь в банке об условиях досрочного погашения. Ведь чем быстрее вы расплатитесь по кредиту, тем меньше будет ваша переплата», – объясняет Елена Битяй.

Сейчас действующее законодательство запрещает банкам вводить мораторий на досрочное погашение. «Однако сроки и размеры сумм досрочного погашения банк может устанавливать самостоятельно. Как правило, досрочное погашение кредита возможно в сроки уплаты ежемесячного платежа, при этом за две недели до погашения нужно написать заявление в банк, а суммы досрочного платежа могут быть в диапазоне не менее 10-30 тысяч рублей», – рассказывает Татьяна Студенникова.

Конечно, наиболее выгодным для заемщика будет, если досрочное погашение разрешат с даты выдачи кредита (без моратория) и без ограничений по сумме. «Не должно быть также штрафных санкций и комиссий за досрочное погашение», – добавляет Елена Битяй.

Еще одно важное условие договора – штрафные санкции, предусмотренные банком за просрочку оплаты. «Чтобы не понести дополнительных трат, нужно очень аккуратно следить за платежами. Не лишним будет созваниваться с банком и уточнять, поступили ли деньги. Порой, даже незначительные просрочки по оплате могут привести к существенным задолженностям. Ведь банк из пришедших от клиента денег, в первую очередь, зачисляет штрафы, пени и просроченные проценты, а сумма основного долга остается непогашенной, что влечет за собой новое начисление пеней и штрафов», – объясняет Татьяна Студенникова.

Специалисты Penny Lane Realty также отмечают, что для кредитора крайне важно соблюдение платежной дисциплины, и советуют заемщикам вносить платежи заблаговременно, желательно за два-три рабочих дня до установленной даты. Кстати, какие-либо дополнительные траты, крупные покупки стоит также планировать, четко рассчитывая свои ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному ипотечному кредиту.

Улучшайте жилищные условия постепенно

Если будущий заемщик живет с родителями или в однокомнатной квартире, не стоит сразу же стремиться переехать в шикарные пятикомнатные апартаменты, взвалив на себя непосильную ношу. «Куда разумнее перебраться из однокомнатной в двухкомнатную, после чего, успешно выплатив ипотеку и заработав себе положительную кредитную историю, получить новый ипотечный кредит уже на более выгодных условиях. Кроме того, не исключено, что к моменту оформления новой ипотеки улучшатся и условия в банках», – рекомендуют в Penny Lane Realty.

Такой же совет дает будущим заемщикам и Виталий Данилов. «Не стоит переоценивать свои возможности и стремится купить как можно более дорогую квартиру на 25 лет. Лучше взять минимально приемлемый вариант, но на меньший срок, по более низкой ставке и оставить возможность досрочно выплачивать кредит, чтобы погасить всю сумму раньше, а уже затем поменять квартиру на более просторную», – говорит Виталий Данилов.

Остерегайтесь переоценки объекта

Попасть в ипотечную кабалу можно и в том случае, если оценщик или собственник завысит рыночную стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь приобрести. «Ни в коем случае нельзя доверяться лишь мнению продавца о стоимости объекта, если вы не являетесь участником рынка недвижимости. Само по себе приобретение переоцененного объекта неприятно психологически. Но что еще страшнее – в случае очередного кризиса или даже дефолта заемщика в благоприятных экономических условиях объективная стоимость реализации залогового объекта может быть ниже на 30% от стоимости его приобретения. При этом, по условиям кредитного договора, заемщик обязан будет погасить эту задолженность полностью – и это абсолютно законно», – обращает внимание Роман Строилов.

«Подушка безопасности» про запас

В Penny Lane Realty поделились еще одним общепринятым правилом финансово грамотных банковских клиентов современного мира. «Разумным и экономически оправданным можно считать полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить по возможности досрочные платежи. При этом держать эти средства лучше на депозите банка кредитора и в той валюте, в которой оформлен ипотечный кредит. Это позволит уберечь вас от валютных рисков», – рассказывает Роман Строилов. Ошибочно кстати полагать, что, если на протяжении года или двух вы вносили платежи в счет досрочного погашения кредита, то в затруднительной ситуации это вам поможет. «А вот полугодовой запас средств, которые смогут обеспечить бесперебойное выполнение принятых на себя обязательств, позволит пережить затруднительную ситуацию», – добавляет эксперт.

Шестимесячная, а лучше девятимесячная или, в идеале, годовая «подушка безопасности» позволит, в случае потери работы или снижения размера дохода, изменить ситуацию к лучшему, не испортить себе кредитную историю и не накопить огромные суммы штрафных санкций.