Домовое вече, или Как провести собрание собственников?

Вы вместе с соседями решили создать в своем доме товарищество собственников жилья или хотите сменить управляющую компанию, или просто считаете, что в подъезде нужно срочно сделать ремонт, но не знаете, как добиться этого от обслуживающей организации? Во всех этих и многих других случаях необходимо проводить общее собрание собственников жилья. Как это сделать, выяснил Dom63.ru.

Наделили полномочиями

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников – это орган управления многоквартирным домом. А как и любой орган управления, собрание собственников жилья имеет целый перечень полномочий. К компетенции общего собрания собственников относятся принятие решений обо всех мероприятиях по строительству и ремонту самого дома и общедомового имущества. А именно:

• решение о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением и надстройкой;

• решение о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений;

• решение о ремонте общего имущества.

Таким образом, если вдруг хозяин коммерческого помещения, расположенного на первом этаже вашего дома, решил расширить свои площади и собирается строить пристрой на прилегающем участке, он обязан созвать общее собрание и заручиться поддержкой большинства (не менее 2/3) от общего числа собственников.

На общем собрании собственников также принимаются решения о пределах и ограничениях по использованию земельного участка. К примеру, если вы и ваши соседи против того, чтобы на прилегающей территории возводился торговый павильон, или хотите, чтобы на месте несанкционированной парковки появилась детская площадка – имеете полное право. Конечно, в том случае, если вашу позицию поддержит большинство жителей.

То же самое касается и использования общедомового имущества. Только на общем собрании собственники могут принять решение о сдаче в аренду свободного подвального помещения или о размещении на фасаде здания коммерческой рекламы.

Принимается на общем собрании и решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома. Помимо этого ответственного решения собственники также сообща должны договориться о размере платы, сроках его проведения и перечне работ.

Не менее ответственный шаг, по которому собственники должны созвать собрание, – это выбор способа управления многоквартирным домом. Причем не важно, хотите ли вы создавать ТСЖ или поменять управляющую компанию. Решение должно быть принято большинством голосов от общего числа участников (при наличии кворума).

В случае, если собственники на общем собрании выбрали ту или иную управляющую компанию, то также на этом форуме им предстоит определить условия договора управления и установить размер платы за жилищные услуги. То есть за содержание и текущий ремонт. Напомним, что жилищные услуги оказывает непосредственно управляющая компания.

Кроме того, на общем же собрании собственники должны обсудить сами условия проведения этих собраний. Назначить дату годового собрания, утвердить порядок уведомления о принятых решениях, определить способ направления сообщений о проведении общего собрания и др.

Инициатором проведения собрания может быть любой собственник помещений в многоквартирном доме, либо группа собственников.

Созвать собрание собственников имеют право и представители органов власти, например, городской администрации. Но только в двух случаях. Первый – если в доме есть квартиры или другие помещения, находящиеся в муниципальной собственности. И второй – если собственники самостоятельно не организовали собрание по выбору способа управления многоквартирным домом, и такое решение жильцами ранее не принималось.

Все по порядку

Если вы поняли, что провести внеочередное собрание в вашем доме по тому или иному не требующему отлагательств вопросу просто необходимо, нужно знать несколько важных моментов, ведь если установленный законом порядок созыва жильцов на «домовое вече» будет нарушен или не выдержан в полном объеме, принятые решения будут считаться не легетимными. Согласно ст. 45 Жилищного кодекса, общее собрание считается правомочным, если имеется кворум. То есть, если в собрании приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан известить других жителей дома о дате и времени проведения не позднее чем за 10 дней. Причем сделать это необходимо в принятой в вашем доме форме уведомления. Это может быть:

• заказное письмо, которое направляется каждому собственнику;

• письменное извещение, которое передается каждому собственнику лично в руки под роспись;

• либо размещение объявления в помещении, доступном для всех собственников.

Помимо самого извещения о дате, времени и месте проведения собрания в тексте уведомления должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого проходит это мероприятие, форма проведения (непосредственно собрание или заочное голосование), повестка дня и порядок ознакомления с информацией, важной для принятия решения по вопросам собрания.

Если собрание проводится в заочной форме, то в уведомлении обязательно необходимо указать дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения. Целесообразно также прикрепить к извещению бланк с перечнем вопросов, где собственник сможет «проставить» свои голоса.

Нужно постараться как можно более четко соблюсти все требования по организации такого мероприятия и помнить, что, чаще всего, принятые собственниками решения оспариваются именно из-за несоблюдения процедуры проведения собрания.

Решение большинства

Решения собрания собственников в основном принимаются простым большинством голосов. Исключения составляют вопросы по реконструкции, строительству и ремонту дома, использованию земельного участка и передаче в пользование общедомового имущества. Если на обсуждение вынесены эти темы, решение считается принятым, если за него собственники отдали не менее 2/3 своих голосов.

Количество голосов, которым обладает собственник, определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество. А она строго пропорциональна площади квартиры.

Если неожиданно вместо вопросов, вынесенных в повестку собрания, собственники начинают обсуждать другие темы, голосование по ним будет считаться не правомочным.

Все решения общего собрания обязательно должны быть оформлены протоколами. Они составляются и подписываются инициаторами собрания и собственниками, принимавшими участие в подсчете голосов, в течении 10 дней. Так же за этот срок о результатах собрания необходимо известить тех, кто не сумел принять в нем участие в «домовом вече».

При подготовке статьи использовались материалы брошюры Часовских В. И. «Это должен знать каждый собственник жилья: Как выбрать способ управления своим домом».