Торговые центры региона: определяют лучших

Самарские торговые центры уже во второй раз будут проходить аттестацию, которую проводят специалисты Гильдии управляющих и девелоперов, а также эксперты в сфере коммерческой недвижимости региона. В целом с прошлого года состав объектов на рынке не изменился. Однако расстановка сил среди претендентов на попадание в топ-100 лучших российских торговых центров в 2012 году стала иной. Трансформировались и некоторые условия работы в сегменте крупноформатной торговой недвижимости.

Эксперты комитета по торговой недвижимости гильдии управляющих и девелоперов в ближайшие несколько месяцев оценят около 400 торговых центров в 18 крупнейших городах России. Как и в прошлом году, под пристальный взгляд специалистов попадут объекты в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Казани, Самаре, Омске, Тюмени, Ростове-на-Дону, Уфе, Тольятти, Ярославле, Калининграде и Краснодаре. Кроме того, в этом году к проекту присоединились Пермь, Ульяновск, Белгород и Московская область.

В перечень из 100 лучших торговых центров России по итогам аттестации войдут наиболее качественные объекты крупноформатной торговой недвижимости. Общее количество объектов, представленных в окончательном списке, распределяется среди городов, участвующих в проекте, пропорционально численности их населения. Так, в этом году лимит для Самары определили в три торговых центра, а для Тольятти – в два.

Сейчас аттестационные комиссии, сформированные в каждом из регионов, приступили к оценке объектов. Итоговый же перечень презентуют на площадке шестого международного инвестиционного форума по недвижимости ProEstate в Санкт-Петербурге в сентябре.

«Проект был запущен в прошлом году и сразу же был высоко оценен профессиональным сообществом. Для ритейлеров это возможность сориентироваться на рынке торговой недвижимости и подтвердить свои планы. Собственникам объектов проект позволяет соотнести концепцию своего объекта с реалиями современного рынка, понять, в какую сторону, возможно, ее стоило бы скорректировать», – отмечает председатель комитета по торговой недвижимости ГУД, управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин.

Как и в прошлом году, эксперты будут оценивать только действующие качественные торговые центры площадью от 5000 квадратных метров. Критериев в анкетах объектов насчитывается более 30. Эти параметры влияют как в целом на качество самого объекта, так и на комфортность работы и пребывания в торговом центре. Все критерии в анкете разделены на семь крупных блоков: местоположение, доступность, архитектура здания, внутренний дизайн и отделка, концепция объекта, логистика, инженерия и управление.

Так, местоположение объекта оценивается с точки зрения наличия достаточных пешеходных и автомобильных потоков, количества населения в зоне покрытия и просматриваемости объекта с расположенных рядом улиц и магистралей.

Доступность торгового центра определяется по наличию хорошей транспортной развязки возле объекта, удобности подъездных путей, пешеходной доступности и организации бесплатной доставки посетителей до ТЦ (если таковая имеется).

Архитектура торгового центра оценивается с точки зрения соответствия облика здания ближайшему окружению, наличия дизайн-решения в отделке объекта, использования качественных отделочных материалов, текущего состояния помещений, отсутствия конструктивных противоречий.

Концепция объекта будет определяться по четырем параметрам: наличие направленности на целевую аудиторию, эффективный пул арендаторов, наличие арендаторов сервиса (развлекательные функции, общепит, бытовые услуги), а также обеспеченность объекта необходимым количеством парковочных мест.

В качественном торговом центре должна быть эффективная вертикальная и горизонтальная логистика, понятная система навигации, удобное расположение входных групп, комфортный доступ к парковке и оборудование объекта для маломобильных групп населения. Все эти характеристики также будут учитываться при составлении рейтинга ТЦ и ТРЦ.

Инженерия объекта – системы отопления, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, обеспечения безопасности – также влияет на то, какую в итоге оценку получит объект.

Еще одна группа критериев качества ТЦ и ТРЦ – управление объектов. Сюда входят такие факторы как наличие профессиональной УК, известность объекта, заполняемость, обеспечение безопасности, хорошее качество эксплуатации и клининга, маркетинговая активность.

Всего в Самарской области в этом году под анкетирование попали 11 торговых центров. Из них четыре в Тольятти и семь в Самаре.

В целом состав объектов, проходящих аттестацию, практически не изменился. Единственное «прибавление» на рынке крупноформатной торговой недвижимости, которое произошло в прошлом году, это молл «Мега» шведской компании IKEA. Однако ввод в эксплуатацию даже одного объекта существенно повлиял на расстановку сил среди конкурентов.

Так, в прошлом году в итоговый список 100 лучших торговых центров России вошли два объекта крупнейшего самарского девелопера Виктора Суркова (ТРК «Космпорт» и ТЦ «МегаСити»), а также ТРЦ «Парк Хаус» и ТРК «Вива Лэнд». В этом году состав лидеров, скорее всего, может несколько поменяться.

По оценкам экспертов, высокие шансы занять почетные места в топ-100 среди самарских торговых центров имеют, в первую очередь, «Мега», «Вива Лэнд» и «Парк Хаус».

По словам участницы экспертного совета заместителя директора Поволжского центра развития Оксаны Федуловой, несмотря на то, что самарский «Парк Хаус» пока удерживается в списке претендентов на место в топ-100, имидж и репутация объекта были серьезно подорваны трагическими случаем, произошедшим в торговом центре в конце минувшего года.

Напомним, что в середине декабря 2011 года на траволаторе, ведущем на второй этаж, погибла женщина. Оказалось, что у подъемного механизма не было нескольких ступеней, и женщину просто затянуло внутрь. Как выяснило следствие, основными причинами несчастного случая стали неудовлетворительная организация производственного контроля со стороны специалистов владельца пассажирского конвейера ООО «АРЕС Недвижимость» и специалистов обслуживающей организации ООО «Волгатранс-лифт». Более того, в начале апреля 2012 года специалисты Ростехнадзора выявили еще один неисправный траволатор в самарском «Парк Хаусе».

Все это привело к тому, что некогда лидер самарского рынка крупноформатной торговой недвижимости потерял несколько баллов на оценке инженерии и безопасности объекта.

ТРЦ «Вива Лэнд», напротив, с прошлого года лишь упрочил свои позиции. И шансы уже во второй раз попасть в топ-100 у этого объекта, по мнению экспертов, только возросли. Площади в торговом центре заполнены на 100%.

А вот торговые центры Виктора Суркова, напротив, могут в этом году вообще не войти в список лучших российских торговых центров по тем или иным причинам. ТРК «Космопорт», несмотря на по-прежнему высокую посещаемость, явно страдает из-за низкого качества клининга и эксплуатации. Кроме того, добавляет Оксана Федулова, есть у объекта и проблемы с логистикой. «Например, попасть на второй этаж – в детский развлекательный центр или рестораны – с коляской практически не возможно», – отмечает г-жа Федулова.

«МегаСити» по некоторым критериям также явно уступает своим конкурента. «Дело в том, что возле этого объекта практически нет самостоятельных пешеходных потоков, низкая плотность населения, сложная транспортная развязка, которая затрудняет подъезд к торговому центру, особенно со стороны центральной части города, да и пул арендаторов довольно спорный», – считает Оксана Никитина.

Сетевая же «Мега» (компании IKEA), наоборот, явно лидирует, благодаря своей концептуальной продуманности объекта с точки зрения состава арендаторов, наличия необходимого числа парковочных мест, развлекательных якорей и т. д.

Среди тольяттинских торговых центров в качестве основных претендентов на включение в топ-100 называют ТРК «Русь-на-Волге» и «Парк Хаус». С прошлого года они сохраняют свои лидирующие позиции на рынке крупноформатной торговой недвижимости второго по численности города в регионе.

Однако следует заметить, что все перечисленные выше объекты и оценка их шансов на попадание в топ-100 лучших российских торговых центров – пока лишь предварительные предположения участников экспертной комиссии. Окончательные итоги рейтинга статут известны лишь в сентябре.

В целом же, по мнению генерального директора Royal Estate Boutique Никиты Петухова, также входящего в экспертную комиссию по оценке ТЦ и ТРЦ Самарской области, подобный проект очень важен для регионального рынка. «Составление топ-100 лучших российских торговых центров – мероприятие важное и нужное. Оно призвано стимулировать участников рынка, в первую очередь, девелоперов, развиваться, более тщательно подходить к созданию торговых центров, к разработке их концепции, стремиться к повышению качества объектов», – считает Никита Петухов.

А пока специалисты не вынесли своего окончательного вердикта, Dom63.ru предлагает пользователям сайта активно высказывать свое отношение к действующим в Самаре и области торговым центрам. Куда предпочитаете ходить за покупками лично вы? Что нравится и что не нравится вам в том или ином объекте? Такое импровизированное интернет-обсуждения может также обратить внимание управляющих компаний и владельцев торговой недвижимость на существующие недостатки или недоработки.