Офисные центры расставят по классам

Больше половины бизнес-центров Самары можно отнести к классу С либо невозможно классифицировать в принципе. К такому выводу пришли члены сертификационной комиссии по аттестации офисной недвижимости. Первый этап классификации прошел в областной столице по инициативе регионального отделения Всероссийской гильдии управляющих и девелоперов еще 2010 году. Но тогда классы присвоили лишь нескольким объектам. В этом году, обещают организаторы, процедура будет носить более массовый характер и затронет все поддающиеся классификации офисные центры города.

Классы крупноформатной офисной недвижимости с давних пор в Европе считаются основным ориентиром в оценке качества объектов. Однако в России до последнего времени просто отсутствовала единая система классификации, которая позволила бы дать короткую, но емкую характеристику того или иного бизнес-центра и состояния рынка в целом.

Более того, класс офисного центра зачастую определялся сугубо субъективно и находился в прерогативе девелопера или управляющей компании, которые приписывал литеру к названию объекта лишь исходя из собственных представлений о классности. Разумеется, многие к объективности и не стремились, прекрасно осознавая, что чем выше класс, тем дороже арендные ставки. И если местные арендаторы могли довольно быстро разобраться в реальном качестве ОЦ и БЦ, то федеральные компании, которые подыскивали помещение для размещения представительства в регионе дистанционно, такой самовольно назначенный класс зачастую вводил в заблуждение.

«Практика проведения классификации российских БЦ показала, что не менее чем 20% зданий не соответствуют заявленной классности. То есть практический каждый пятый объект», – отмечает председатель сертификационной комиссии по классификации бизнес-центров ГУД, председатель совета директоров ГК «БeстЪ» Андрей Лушников.
И самарская практика это подтверждает. Чаще всего девелоперы проектов завышают классность своих объектов. К примеру, БЦ на Максима Горького, 78в или ОЦ «Волга-Плаза» изначально были заявлены как объекты более высокого класса, чем в итоге показала аттестация.

Исправить сложившееся положение вещей и упорядочить российский рынок офисной недвижимости взялись в Всероссийской гильдии управляющих и девелоперов. «В 2009 году Всероссийская гильдия управляющих и девелоперов разработала и приняла базовую классификацию офисных и бизнес-центров. В 2010 году в нескольких городах страны появились сертификационные комиссии, в состав которых вошли эксперты ГУД, профессионалы рынка, представители органов власти. Члены этого аттестационного органа определяют классность бизнес-центрам, опираясь на критерии базовой классификации и собственную оценку. Принципиальное отличие этой процедуры от общеизвестных заключается в том, что представители того или иного офисного центра не могут самостоятельно присвоить класс. Более того, для компаний, имеющих отношение к объекту, классификация имеет уведомительный характер. Эксперты же сертификационной комиссии работают на общественных началах. А сама классификация проводится бесплатно», – объясняет принципы процедуры классификации офисных центров полномочный представитель ГУД в Самарской области Виктор Антипов.

В 2010 году из 56 самарских офисных центров подтвердить свою классность решились только десять. Тогда высший класс А присвоили лишь трем объектам: БЦ «Региональный деловой центр», «БЭЛ Плаза» и «Скала Холл». В этом году во время классификации этим офисным центрам предстоит подтвердить свою классность.

В анкету, по которой эксперты сертификационной комиссии будут оценивать объекты, вошли пять блоков критериев, среди которых основные инженерные характеристики, конструктивные особенности здания, местоположение и доступность, управление и услуги для арендаторов. «Приоритетное место в проводимой классификации сейчас занимает группа критериев, относящаяся непосредственно к самому объекту. На первый план выходят инженерные характеристики здания, такие как наличие единой системы вентиляции и кондиционирование, лифты, телекоммуникации и системы бесперебойного электроснабжения и так далее», – отмечает руководитель комиссии по классификации офисной недвижимости, управляющий ОЦ «БЭЛ Плаза» Евгений Бабенко.

При этом, отмечает участник комиссии по классификации, генеральный директор компании «Мегастрой XXI век» Игорь Строкин, критерий местоположения здания в центральной части города, который раньше был определяющим для высококлассных офисных объектов, постепенно уходит на второй план. «Бизнес ищет наиболее эффективные и оптимальные именно для своей отраслевой специфики места размещения и все чаще отдает предпочтения офисным объектам с высокой транспортной доступностью», – поясняет г-н Строкин.

В настоящее время сертификационная комиссия в Самаре завершает процедуру аттестации объектов. Как только протоколы проведенной классификации согласуют в ГУД, решения по каждому бизнес-центру вступят в законную силу и будут официально объявлены.

Однако, отмечают участники комиссии, оказалось, что далеко не все самарские офисные объекты можно причислить к тому или иному классу (А, В+, В и С). «По общим данным в Самаре, не считая штаб-квартир компаний, находящихся вне оборота рынка, насчитывается порядка 35 качественных бизнес-центров. Это лишь 15% офисного рынка, всего около 500 тысяч квадратных метров. Помимо этих объектов в Самаре представлено множество старых площадей или административных зданий, которые в принципе не подаются классификации. Часть рынка занимают офисные особняки, все остальное – это «встройка» – помещения под офисы на первых этажах жилых домов. По приблизительным подсчетам, в Самаре такой недвижимости более 600 тысяч квадрантных метров», – рассказывает участник сертификационной комиссии, заместитель директора Поволжского центра развития Оксана Федулова.

Официальные итоги классификации офисной недвижимости Самары в ближайшее время будут опубликованы на сайте Dom63.ru.