Голландский аукцион: хотели как лучше, а вот как получится?

В конце июня, 27 числа, Федеральное Собрание Российской Федерации единогласно приняло закон о «голландских» аукционах, сообщает «Российская газета». С одной стороны, данный законопроект направлен на защиту интересов так называемых льготных категорий граждан: теперь и они смогут жить в качественном эконом-классе, а не «по средствам». В свою очередь, некоторые представители коммерческих структур считают, что такие законы явно не способствуют развитию строительной отрасли и развитию «здоровых рыночных отношений».

Напомним, что данная схема активно продвигается уже не первый год, но в основном речь шла об ипотеке; о том, чтобы применить данную схему в строительной отрасли, заговорили совсем недавно.

В отличие от традиционного «английского» земельного аукциона торги по «голландской системе» ведутся не на повышение стоимости земельного участка или права его аренды, а на понижение цены продажи квадратного метра жилья, которое будет построено застройщиком, выигравшим аукцион. Применяться данная схема будет пока исключительно к участникам тендера на земли Фонда РЖС.

«В данном случае земельный участок фонда предоставляется застройщику для строительства жилья эконом-класса бесплатно. И нам важно, чтобы жилье, построенное на этом участке, было продано по минимальной цене за квадратный метр. Начальная цена аукциона определяется равной рыночной стоимости квадратного метра жилья, устанавливаемой министерством регионального развития ежеквартально для каждого региона», – поясняет генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства Александр Браверман.

Кстати, именно Браверман был одним из инициаторов применения данной схемы. По его мнению, благодаря ей позволить себе качественное жилье смогут те, кто сегодня не имеет такой возможности даже при условии участия в госпрограммах: врачи, учителя, ученые, другие бюджетники. Причем новый метод является вторым в числе предлагаемых механизмов помощи данным категориям граждан.

Первый – жилищно-строительные кооперативы, которым Фондом бесплатно передается земля, оказывается содействие в обеспечении инженерной инфраструктурой переданного Фондом земельного участка, бесплатно передается право использования проектов жилых домов. Это снижает стоимость проекта жилищного строительства на 25-30%. Второй механизм – «голландские» аукционы.

«Поначалу срок подготовки участка к аукциону и передачи застройщику у нас и у региональных властей отличался в восемь раз. Когда законодатель проанализировал практику, он счел возможным сжать этот срок для регионов с трех лет до одного года. После этого разрыв стал менее драматичным.

В продолжение – указом президента РФ от 7 мая 2012 года №600 предусматривается разработка единого порядка взаимодействия всех участников реализации проектов жилищного строительства, этот порядок взаимодействия будет жестким, если хотите, управленческим и административным путем тиражироваться. Иначе все это останется в масштабах фонда, – рассказывает Александр Браверман. – Мой личный прогноз: порядок будет разработан к осени. В ноябре он должен быть согласован с Минрегионом, Минэкономразвития, Минфином и в декабре принят. Будет прописан поэтапно весь координационный механизм, и потом его исполнение надо жестко контролировать. В каждом нашем договоре прописаны жесткие санкции к застройщикам. Нам ведь важно не просто предоставить участок, а важно его освоение, причем быстрое. Там такие санкции, которые делают просрочку во многих случаях просто невыгодной для застройщика.

Трехлетний практический опыт фонда послужил базой для разработки стратегии. А стратегия у нас получилась достаточно амбициозная, с точки зрения тех ключевых показателей, которые мы сами себе заложили и которые единогласно утвердил попечительский совет Фонда. Первое – на 25% сократить срок вовлечения в оборот земельных участков фонда. Подчеркну: не по сравнению с нормативом, а с тем, что мы делаем сейчас. Второй ключевой показатель – снижение рыночной стоимости жилья в сегменте экономкласса не менее чем на восемь процентов. Это реалистичная цифра. И это много. Я прошу извинить за такое утверждение, но это много.

Мы должны предоставить для жилищного строительства, в том числе в рамках комплексного освоения, не менее 500 участков и привлечь в жилищное строительство инвестиции частного капитала к 1 января 2016 года не менее 114 млрд рублей. Это тоже достаточно много, почти четыре миллиарда долларов США. Мы считаем, что можем привлечь в создание быстро возводимых предприятий по производству стройматериалов пять миллиардов рублей. Цифра может показаться не очень большой, но это быстровозводимые недорогие заводы по производству энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий, конструкций. Они начинают быстро давать продукцию. Мы считаем, что общий объем жилья, которое будет находиться в стадии разработки документации по планировке территории, проектирования, строительства составит к этому времени 34 млн квадратных метров, а уже введено будет пять миллионов квадратных метров».

Смелые планы чиновника у коммерсантов вызывают определенный скепсис.

«Если компания в состоянии строить за свой счет, то посредник, в качестве того же правительства, ей не особенно нужен. Вспомните 2008 год, кризис, искусственное снижение цен на квадратный метр, отчасти инициированное правительством, – комментирует представитель одной из самарских строительных компаний. – Рынок искусственным путем не сдержать и цену на квадрат не снизить, по крайней мере, ни к чему хорошему это не приведет. На мой взгляд, данный закон направлен явно не на развитие нормальных рыночных отношений в строительной отрасли»

Однако, если президент РФ закон подпишет, то, опять-таки этой же осенью, закон начнет работать.