Реконструкция «хрущевок». Если сказка станет былью

Реконструкция «хрущевок» сможет несколько увеличить стоимость квартир в этих домах. Правда, эксперты сомневаются в том, что проект будет реализован, но, в любом случае, ждать обвального роста цен не приходится.

Проект реконструкции «хрущевок» постепенно сдвигается с мертвой точки. Сейчас в Самаре примерно 18 тыс. таких домов – т.е. около 30% от общего числа жилого фонда. Они строились как временное жилье и давно уже выработали свой ресурс, через пару лет многие из них перейдут в категорию ветхого и аварийного жилья. Поэтому сейчас принято решение начать пробный проект по их реконструкции. В рамках работ планируется сменить все инженерные коммуникации, утеплить фасады, а также надстроить несколько дополнительных этажей и установить лифты. Для проведения работ были выбраны два дома: на ул. Гагарина, 41 и 47. В этих домах ни разу не проводился капитальный ремонт, так что авторы проекта надеются, что жильцы, измученные плохим состоянием дома, согласятся на реконструкцию.

Работы будут осуществляться как государственно-частное партнерство, при этом бизнес берет на себя расходы по строительству дополнительных этажей, а бюджет – обновление всех коммуникаций. В свою очередь, надстроенные квартиры могут использоваться для расселения очередников, или же станут собственностью компании, проводящей реконструкцию.

Вопросов по реализации программы пока много. Так, далеко не все эксперты уверены, что проект получится успешным. «На мой взгляд, проблема с «хрущевками» находится не столько в технической плоскости, сколько в плоскости экономической целесообразности подобных надстроек. Практика показывает, что достаточно часто дешевле бывает снести и построить на освободившемся земельном участке современное капитальное здание. Прежде чем принимать решение в каждом конкретном случае, нужно выполнять технико-экономическое обоснование», - уверен технический директор проектно-строительной инжиниринговой компании ООО «КБТ» Андрей Теплых. С другой стороны, у этого проекта есть немало сторонников. Среди них такие влиятельные персоны, как депутат Самарской губернской думы Алексей Чигенев и руководитель городского департамента ЖКХ Вячеслав Тимошин. Экс-руководитель департамента строительства мэрии Самары Александр Бурнаев также ответственно заявляет о том, что прочностные конструкции «хрущевок» выдержат надстройки.

Теперь остается главный вопрос – будет ли пользоваться жилье в реконструированных «хрущевках» спросом.

По оценке депутата Госдумы Михаила Дегтярева, рост цен на это жилье неизбежен. Укрепление дома металлоконструкциями, что предусмотрено проектом реконструкции, сразу поможет снять опасения в отношении их устойчивости. По его мнению, интерес у потенциальных покупателей может вызвать жилье в мансардах. Действительно, для Самары это новый формат, и цены на него могут превышать обычные расценки на жилье в «хрущевках».

При этом не следует забывать – многие «хрущевки» находятся пусть не в элитных, но достаточно обустроенных районах, к примеру, на ул. Гагарина, Авроры, Советской Армии, на Безымянке. В этих районах есть хорошие транспортные развязки, школы, детские сады, больницы, чего не скажешь о некоторых современных районах массовой застройки. Поэтому определенный интерес к «хрущевкам» сохраняется до сих пор. И цены на них достаточно велики. Так, согласно данным журнала «Зеленая площадь», двухкомнатную квартиру в кирпичной «хрущевке» на ул. Физкультурной площадью 43 кв. метра можно приобрести за 2,3 млн руб., что соответствует цене двухкомнатной квартиры в кирпичном доме улучшенной планировки в поселке «Крутые ключи», площадью 55,8 кв. метра. Немного дороже – 2,5 млн руб. - обойдется квартира улучшенной планировки на пересечении ул. Стара-Загоры и Ташкентской, площадью 49 кв.метров в кирпичном доме улучшенной планировки. «Хрущевки» в Октябрьском районе стоят, как ни странно, даже дешевле – около 2,2 млн руб. Речь идет о квартирах на ул. Гагарина. Вероятно, это связано с тем, что в этом районе практически нет кирпичных «хрущевок», а лишь «панельки», которые обычно находятся в значительно худшем состоянии. Александр Бурнаев также отмечает, что цены на «хрущевки» и без всякой реконструкции превышают уровень цен на некоторые новостройки. Дать объяснение этому факту он затруднился, но заметил, что значительного роста цен ожидать уже не стоит.

Впрочем, практически все эксперты солидарны в одном – значительное изменение цен возможно только в случае, если работы по реконструкции примут массовый характер. А ожидать этого вряд ли стоит –как по финансовым причинам, так и потому, что получить согласие жильцов на проведение работ будет проблематично. В Самаре отсутствует маневренный жилой фонд, куда можно было бы переселиться на время работ. Именно этот факт и станет, по всей видимости, главным ограничением для проекта. Большинство жильцов, по оценке экспертов, не согласятся терпеть неудобства даже ради роста цен на свою недвижимость.

Блиц-интервью. Александр Легкий, директор ООО «Агентство недвижимости Арбат»: «Хрущевки» — это стартовое жилье

- Пользуются ли сейчас «хрущевки» спросом?

- Несомненно. Это своего рода стартовое жилье, и потому оно будет пользоваться спросом, как, впрочем, и малосемейки. К тому же, смотрите, разница в цене между «хрущевкой» и так называемой «улучшенкой» может составлять как минимум 300-400 тыс. рублей, а ведь состояние этой «улучшенки» может также желать лучшего. Многие из них построены несколько десятилетий назад, со старыми коммуникациями. Вот поэтому те, у кого нет возможностей сразу взять хорошую квартиру, берут «хрущевку».

- А сможет ли реконструкция увеличить цену квартир?

- Давайте будем смотреть на вещи разумно. В Самаре около 30% жилья - «хрущевки». Никто не найдет столько денег на реконструкцию всех домов. Стало быть, никакого серьезного роста цен ожидать не приходится. Далее, нужно еще убедить жильцов. Потому что все, естественно, будут опасаться – а вдруг дом рухнет в результате работ? Вдруг там нет запаса прочности, необходимого для надстройки еще двух этажей? И те, кто будет покупать квартиры, конечно, в первую очередь поинтересуется тем, насколько прочны конструкции дома. Может, они не смогут адекватно выдерживать эти мансарды. Нет, безусловно, замененные коммуникации дают возможность поднять цену тысяч на 50-100. Потому что сейчас, к примеру, во всех «хрущевках» старая, еще алюминиевая проводка. А также трубы и прочее. Их замена важна. Но площадь квартир-то не увеличится. Значит, и оснований для глобального роста цен нет.

- Сколько домов планируется реконструировать?

- Пока два, потом и остальные.

- Еще обещают пристроить лифты, это очень важно, ведь поднять коляску с ребенком по лестнице тяжело...

- Ну вот этого быть не может. Если нет шахты для лифта, то нет и возможности пристроить лифт. Строить его снаружи – это слишком дорого. На самом деле в Самаре и раньше была реконструкция «хрущевок». Это, к примеру, дом на ул. Гагарина, в районе станции метро «Московская», знаю я и о реконструкции дома в Новокуйбышевске. Получилось симпатично, но это единичные явления.

Справка
Дома «хрущевских» серий есть практически во всех республиках бывшего СССР, а также на территории восточной Германии (бывшей ГДР). Именно в Германии и был реализован первый проект по реконструкции «хрущевок», оказавшийся очень удачным. За счет быстро проведенной реконструкции жилья теперь нет проблем как с аварийным жильем, так и с недостатком жилой площади. Ориентировочная стоимость работ, по сообщениям российских СМИ, составляла 200 евро за 1 кв. метр. Работы шли без отселения жильцов, а их согласия никто не спрашивал. Правда, и срок работ составлял не более 5 дней, что облегчало проблемы жильцов. В районах с особо плотной застройкой часть домов сносилась, а жильцы расселялись на верхние этажи оставшихся домов. Во всех домах менялись коммуникации, надстраивались лифты, менялась планировка. В результате сейчас жилье в таких домах считается достаточно комфортабельным. В России и республиках бывшего СНГ работы по превращению «хрущевок» в современное жилье идут не так успешно. В Москве был взят курс на снос этих домов, потому что именно в столице оказались сосредоточены самые конструктивно и планировочно неудачные образцы этого строительства. Правда, и снос оказался проблемным – жителей пытаются переселить за МКАД, против чего они активно протестуют. Но реконструкция «по–московски» оказалась еще страшнее сноса – в первом доме, на ул. Строителей, она затянулась вместо обещанного года на целых четыре, в ходе которых обитателям дома пришлось даже спать под открытым небом –с дома сняли крышу, а сразу начать работы по надстройке нового этажа не смогли. Всего в рамках реконструкции удалось сделать около десяти домов. В Санкт-Петербурге, Киеве было решено надстраивать и переделывать эти дома, но, по сути, дело с мертвой точки так и не сдвинулось.

_{Автор: Наталья Иванова}