Есть ли будущее у коммерческой недвижимости исторического центра?

Текущее положение дел многие участники рынка характеризуют явным ослаблением спроса на объекты, располагающиеся на территории «старого» города. Ритейлеры стремительно перебираются с улиц в новые ТЦ с высоким трафиком, а организации стремятся размещать свои офисы в географическом, а не историческом центре города.

В последнее время от многих участников самарского рынка недвижимости все чаще можно услышать, что исторический центр города стремительно теряет свою привлекательность для потребителей коммерческих площадей, как офисных, так и торговых. Говоря об этом, эксперты называют целый комплекс причин, благодаря которым сложилось текущее положение дел. Есть ли будущее у коммерческой недвижимости старой Самары? Мы постарались разобраться в этом вопросе

Центр – исторический, но не деловой

«Центр города» - понятие растяжимое и неоднозначное, поскольку каждый конкретный город имеет свою уникальную структуру. И если, в частности, на территории Москвы и других городов с «кольцевой» структурой географический центр совпадает также и с центром деловой жизни и истории города, то в Самаре все эти три понятия явно не совмещены в одной точке пространства.

Фактор транспортной доступности является далеко не маловажным аспектом, прежде всего для потребителей офисных площадей. Время – деньги, как гласит известная пословица. И тратить свои деньги в бесконечных пробках самарскому бизнесу отнюдь не хочется. «Транспортная доступность – значительный фактор, если речь идет об офисном помещении, – комментирует руководитель отдела брокериджа Royal Estate Boutique Сергей Журавлев. - Для любой организации важно, чтобы клиенту было удобно добираться до офиса. И поэтому многие сейчас выбирают офисные помещения в Ленинском или Октябрьском районе».

Факт
На стадии строительства в Самаре сегодня находится 8 БЦ, которые планируются к вводу в 2012 г.:

БЦ Millennium Tower - пристрой к зданию СВМБ на ул. Мичурина, 78 (девелопер - Самарская Валютная Межбанковская биржа, общая площадь здания 9260 кв. м);

БЦ «Роза мира» (Дом художника) – на пересечении Студенческого переулка и ул. Молодогвардейской (девелопер – «Репер-Т», общая площадь здания 6000 кв. м);

БЦ на ул. Мичурина/Московское шоссе (девелопер – «Парфюм-Самара», общая площадь здания 14500 кв. м);

БЦ «ФинХаус» класса В+ (девелопер – «Финстрой», ул. Дачная, 10а, 12 тыс. кв. м);

Офисное здание на ул. Ново-Садовой, 307а (застройщик – «Новый Дон». Было представлено на комиссии по застройке и землепользованию г.о. Самара в 2009 году как новое здание ПБСБ РФ. В дальнейшем Сбербанк отказался от ведения проекта, и застройщик строит его в расчете на общий рынок. Общая площадь – 12 тыс. кв. м. Ориентировочный ввод в эксплуатацию – 2-й кв. 2012 г.);

Офисное здание на ул. Ново-Садовой, 331 (застройщик - СК «Град», общая площадь 15 тыс. кв. м. Ввод не указан);

Административно-диспетчерский корпус ООО «ГазпромтрансгазСамара», ул. Ново-Садовая, 106 (застройщик - ЗАО «Волгатрансстрой». Общая площадь 20000 кв. м (24 этажа).

К фактору географической удаленности в данном случае добавляется и фактор транспортной перегруженности, а также явный дефицит парковочных мест в исторической Самаре. С учетом всех этих моментов, по мнению генерального директора «ИНДЭСТ-Development» Михаила Ненашева, расположение офиса в центре может быть выгодным в основном для организаций, деятельность которых завязана на постоянном взаимодействии с государственными органами, в то время как для остального бизнеса куда удобнее размещаться на территории «спальных» районов города.

«Центр деловой жизни переместился, – считает директор компании «Самара Альфа» Ольга Семенова. - Наиболее интересными для расположения офисов сейчас являются районы улиц Авроры, Революционной, Советской Армии. Люди в большинстве своем на данный момент стараются искать офисы именно в пределах этих территорий».

Торговля

Если географическая переориентация спроса в офисном сегменте – тенденция явная и четкая, то в сфере торговой недвижимости все обстоит далеко не так однозначно. «Вся специфика заключается в том, что экспозиция здесь достаточно стабильная и новые вакантные качественные площади появляются редко, – считает руководитель отдела брокериджа Royal Estate Boutique Сергей Журавлев. - Поэтому и сделок на территории исторического центра совершается гораздо меньше, чем на территории Ленинского или Октябрьского района. Однако спрос на качественные площади здесь стабилен по-прежнему. На мой взгляд, если говорить о стрит-ритейле и ресторанном бизнесе, исторический центр не теряет актуальности».

По мнению экспертов, суть ситуации заключается не в том, что территория исторического центра в силу каких-либо объективных причин перестала быть привлекательной для ритейла, а в том, что имеющиеся качественные площадки уже заняты постоянными арендаторами или распроданы. Имеющиеся же на сегодняшний день «свободные» площади в большинстве своем не отвечают требованиям ритейлеров, а зачастую и просто нуждаются в ремонте. Естественно, что в такой ситуации для торговых операторов представляется куда более выгодным размещаться в ТЦ.

Девелопмент

С точки зрения девелопмента территория старой Самары, несмотря на существование отдельных успешно реализованных проектов (например, ТЦ «Опера»), обладает множеством недостатков. Так, в первую очередь, безусловно, стоит сказать о высокой стоимости земли, сочетающейся в то же время практически с полным отсутствием свободных площадок. Таким образом, для реализации того или иного проекта девелопер будет вынужден решать многочисленные проблемы с осуществлением отделительных процедур, а также проводить полную замену коммуникаций, что во многом увеличит и без того немалые издержки. Говоря проще, осваивать территорию здесь для местных девелоперов просто невыгодно. И невыгодно это будет до тех пор, пока в других районах города будут оставаться свободные и куда более дешевые площадки.

В целом же факты говорят сами за себя – из десятка находящихся на сегодняшний день на стадии строительства девелоперских проектов в нашем городе ни один не реализуется на территории исторической части Самары. Ввод же новых качественных площадей, как в торговом, так и в офисном сегменте, по завершении строительства обозначенных объектов сделает имеющийся на сегодняшний день ассортимент предложения объектов в «старом» городе еще менее востребованным.

Переориентация спроса в направлении периферии также связана со строительством в последние годы крупных торгово-развлекательных центров областного значения, таких как «Космопорт», МЕГА, «Вива Лэнд» и др. Это, безусловно, в значительной мере привело к оттоку части потребителей из центральной части города и в то же время способствовало развитию прилегающих к ТЦ улиц и постепенному заполнению их объектами стрит-ритейла. Эта тенденция наиболее заметна в сегменте торговых площадей. Сегодня покупателям интересны помещения в густонаселенных спальных районах на проездных улицах, в местах с высоким пешеходным и транспортным трафиком. Самые популярные зоны – улицы Ново-Садовая, Гагарина, Победы, Стара-Загоры, Ново-Вокзальная, проспекты Металлургов и Кирова, Московское шоссе.

_{Автор: Сергей Вишняков}