Игорь Михеев, генеральный директор СК «Портал»: «Можно «перелопатить» миллиарды рублей при возведении жилья эконом-класса, а в абсолютном выражении заработать столько же, как от освоения 400-500 миллионов в элитном строительстве»

Строительная компания «Портал» одна из немногих в Самаре на протяжении 15 лет остается верной изначально выбранной стратегии – возводить качественное достойное жилье в сегменте «бизнес» и «элит»-классов. О том, почему именно это направление оказалось приоритетным, а также о проблемах, актуальных для стройотрасли региона в целом, и путях их решения в интервью сайту Dom63.ru рассказал генеральный директор СК «Портал» Игорь Михеев.

– Игорь Вадимович, сегодня многие эксперты уверенно заявляют, что строительный рынок региона в 2012 году вышел на докризисные темпы развития. Согласны ли вы с этой точкой зрения?

– На мой взгляд, ни о каких докризисных темпах развития регионального строительного рынка говорить не приходится. Можно назвать 2-3 строительные компании, чьи темпы строительства сегодня выше, чем до кризиса. Но зарабатывают ли они прибыль, либо пока работают за счет увеличения объемов, знают только они сами. Если это первый вариант – замечательно, если второй – то рано или поздно о проблемах узнаем и все мы. В целом же строительный рынок находится сегодня в стагнации, падение год-полтора назад прекратилось, но на возможность будущего роста указывают пока только косвенные факторы.

– Как по-вашему, сколько времени потребуется для полноценного оздоровления строительного рынка?

– Осенью 2008 – весной 2009 года строительный рынок испытал настоящий шок: значительная часть дольщиков не смогла исполнять в срок свои обязательства по договорам, количество заключаемых новых договоров снизилась в 3-4 раза, банки резко подняли ставки по кредитам, требовали дополнительного обеспечения, иногда просто закрывали кредитные линии и т. д., в разы снизились объемы ипотечного кредитования, государство просто проигнорировало проблемы строителей, направив все усилия и средства на поддержание банков. Хотя стоит отметить, что общая сумма вкладов населения в банках была сопоставима с суммой участия людей в долевом строительстве.

Застройщики оказались перед дилеммой: либо продавать свои квартиры по бросовым ценам для поддержания, по возможности, относительно приемлемых темпов строительства, надеясь на «авось», что получится достроить свои объекты, либо держать цены на уровне достаточном для безубыточного завершения строительства, но жертвуя темпами работ. Многие из тех, что выбрали первый путь, уже ушли с рынка, многие уйдут в ближайшие год-два. Наша компания пошла по второму пути: мы переносили сроки окончания строительства, но были уверены в достройке объектов.

Признаки оживления на рынке застройки появились лишь в 2011 году. Медленно, но стабильно стали расти поступления от реализации квартир, и, соответственно, темпы строительства. Рост цен на строящееся жилье происходит пока только в виду увеличения степени готовности объектов, а в остальном цены относительно стабильны.

Абсолютно ясно, что резкое падение строительного рынка 2008-2009 годах будет компенсировано при отсутствии новых катаклизмов в экономике только лишь в течение 5-7 лет начиная с 2011 года.

– Фактически с момента своего создания СК «Портал» позиционировала себя как застройщик жилья повышенной комфортности. Почему была выбрана именно эта ниша?

– Причины две. Во-первых, элитное, дорогое жилье строить намного интереснее. Каждый наш объект абсолютно уникален. Это касается и планировки квартир, и фасадного решения, и общей концепции, «изюминки» проекта. А строительство типовых «прямоугольных» домов просто не привлекает. Во-вторых, не секрет, что рентабельность элитного жилья значительно выше, чем бизнес- и, тем более, эконом-класса. Можно «перелопатить» миллиарды рублей, а в абсолютном выражении заработать столько же, как и от освоения 400-500 млн рублей в элитном строительстве.

– Не было ли идей переориентироваться на возведение жилья в наиболее востребованном сегменте эконом-класса? Тем более, что именно это направление сегодня считается в стране приоритетным?

– В принципе, возможно, что мы займемся и проектами эконом-класса. Но, в любом случае, для этого нам необходимо выйти на финишную прямую по завершению существующих проектов. Кроме того, хотелось бы увидеть шаги властей навстречу застройщикам в вопросах отселения, подключения коммуникаций, прохождения экспертиз проектов, возможности кредитования и т. д. Новые проекты будем рассматривать и определяться по ним в следующем году.

– Сегодня и самарские строители, и чиновники отрасли открыто заявляют о кризисе системы аукционов по предоставлению застроенных участков под развитие. Как вы относитесь к этой системе?

– Система аукционов в Самаре не работает так, как это необходимо. Причин несколько. Основная же заключается в том, что у города до сих пор нет общего проекта развития застроенных территорий. Его отсутствие вынуждает департамент строительства и архитектуры выставлять на аукционы земельные участки размером в несколько кварталов. Делается это для того, чтобы не терялся смысл планирования территории, чтобы параллельно с застройкой решались вопросы инфраструктуры, социальных объектов, мест отдыха.

С другой же стороны, это приводит к тому, что ни один застройщик не в состоянии подготовить такую площадку к освоению, а, соответственно, не может заключить договор аренды на строительство и получить полный пакет разрешительной документации.

После того как в городе появится проект развития застроенных территорий, департамент строительства сможет выделять более мелкие земельные участки, зная, какие объекты там могут располагаться, зарезервировав необходимые площадки под объекты инфраструктуры. Ресурсоснабжающие организации получат информацию для своих инвестпроектов, оценят тенденции и объемы будущего строительства в том или ином районе. Соответственно, все это будет иметь смысл только после принятия новых правил застройки.

– Другая всем известная причина неэффективности аукционов – сложности, которые возникают с отселением...

– Действительно, в вопросе отселения людей из домов, подлежащих сносу, застройщики остаются один на один с собственниками ветхого, аварийного жилья. Строители наиболее бесправны юридически, у них нет возможности более-менее точно запланировать свои финансовые и временные затраты на отселение. При этом, есть абсолютное понимание, что даже при 99% отселении с площадки начинать строить нельзя, а значит реальный результат от производственных затрат равен нулю.

Собственники расселяемых домов и квартир по закону имеют все основания требовать с застройщика любые суммы за свою недвижимость и зачастую пользуются этим, завышая цену одного метра аварийного жилья до 400-500 тысяч рублей, что в разы превышает рыночную стоимость. Неучастие города в этих вопросах порождает различные конфликты между застройщиками и отселяемыми гражданами.

Я предлагаю городу установить четкие правила, нормы и механизмы отселения. Отселяемые должны получить другое благоустроенное жилье (недвижимость) в пределах города (района), в котором они проживали, равной или чуть большей общей и жилой площади, либо компенсацию рыночной стоимости своего старого жилья и компенсацию расходов на переезд. И именно муниципалитет же должен стать инициатором и катализатором процесса признания домов, подлежащими сносу и аварийными (разумеется, там, где аварийность присутствует на самом деле). Властям необходимо взять на себя функцию посредника и арбитра в предварительных переговорах по отселению и в случаях отрицательного их завершения выступить истцом в суде и завершить процесс расселения с помощью судебных приставов, если это потребуется.

– Большинство уже реализованных и реализующихся сейчас проектов СК «Портал» располагаются в исторической части города. С какими трудностями приходится сталкиваться, работая в центральных районах?

– Абсурдная ситуация сложилась в Самаре с памятниками истории и архитектуры. Самарский и часть Ленинского района по карте правового зонирования относятся к зоне историко-градостроительных ограничений, где запрещено строительство выше четырех этажей. А при плотности ветхой застройки строительство здесь становится абсолютно не интересным для инвесторов. Причем в этих же районах уже построены 9-, 12-, 18-этажные дома. Я считаю, что сплошное ограничение высотности домов в этой части города – ошибка.

Дело в том, что из сотен объектов, числящихся сегодня в реестре, куда они были включены по принципу «пиши все, а потом разберемся», реальную ценность представляют лишь десятки. Их и необходимо восстанавливать и сохранять.

Реестр памятников архитектуры в Самаре необходимо пересмотреть, пригласив для этого независимых профессионалов. Они должны определить реальную историческую ценность объектов. А не включать в список как можно больше адресов, чтобы потом «заработать» на их выводе из реестра, как это делается на сегодня. Для каждого памятника необходимо определить охранную зону, а на всех других участках разрешить высотную застройку.

Завышенное число памятников тормозит развитие строительства в Самаре, зачастую уродует ее облик – соседство новостроек с ветхими развалюхами выглядит, как правило, нелепо. Застройщик вполне в состоянии в счет, например, арендной платы за землю, реставрировать памятники, а фасады своих новостроек органически сочетать с фасадами зданий-памятников.

– Игорь Вадимович, сегодня СК «Портал» реализует два проекта жилой застройки – «Портал-Билдинг» и «Самара-Твинс». На каком этапе строительства находятся объекты?

– Строительство первой очереди комплекса «Портал-Билдинг» – 22-этажного монолитно-каркасного жилого дома на улице Осипенко, 126 – выходит на финишную прямую. В течение месяца-полутора мы закончим все фасадные работы, дом уже подключен к коммуникациям электро-, водо- и теплоснабжения, канализации. Оставшиеся работы мы планируем завершить до весны 2013 года.

Во второй очереди мультикомплекса «Самара-Твинс» по улице Ленинская/Вилоновская выстроено девять этажей, к апрелю 2013 года планируем закончить «коробку» здания, начать возведение 3-этажных пристроенных офисно-торговых помещений. Общее окончание строительства – декабрь 2013 года.

– Как вы оцениваете перспективы развития рынка коттеджных поселков в Самаре? На каких этапах находится реализация проектов коттеджного строительства СК «Портал»?

– Вообще, коттеджный поселок наиболее удобная форма для проживания людей в собственных домах. Это касается и безопасности, и удобства, и минимизации затрат на эксплуатацию. Поэтому я считаю, что строительство коттеджных поселков в Самаре продолжится и будет сохраняться в тренде с общим развитием рынка застройки. Наш коттеджный поселок «Шале» по улице Солнечной я считаю одним из самых удачных и красивых проектов на территории города, да, и области. Там гармонично сочетаются отдельно стоящие дома, танхаусы, многоквартирные дома и нежилое здание, большая часть которого занимает фитнес-клуб «Luxury-фитнес».

– Игорь Вадимович, расскажите о проектах компании в сфере коммерческой недвижимости?

– На улице Вилоновской нами запроектировано 7-этажное здание с возможностью использования под гостиницу или офис. Использование здания под 3-4 звездную гостиницу стало актуальным в преддверии проведения чемпионата по футболу в 2018 году. Здание расположено в центральной части города – недалеко от планируемого стадиона, рядом со всеми необходимыми объектами инфраструктуры. На мой взгляд, это более чем удобно. Рядом будет построен 5-этажный паркинг с двумя подземными этажами на 200 машиномест. Сейчас нами также рассматриваются варианты открытия фитнес-клуба в Тольятти.