Обслуживание коттеджных поселков: кто у руля?

Развитая инфраструктура коттеджного поселка, ухоженный ландшафт, телефоны, спутниковое телевидение, Интернет, охрана, электричество, газ, вода, канализация – все это является необходимыми условиями, для того чтобы жить в загородном доме в комфорте, а то и выбрать его как постоянное место жительства. Механизм всех инфраструктурных объектов поселка должен работать как часы, и, безусловно, никто из жильцов не мечтает о самостоятельном решении коммунальных проблем, будь то протекающий водопровод или фонтанирующая посреди дороги прорвавшаяся канализация. Всеми этими вопросами призвана заниматься эксплуатирующая организация, которая, в идеале, должна функционировать в поселке с начального этапа строительства, чтобы проконтролировать качество объектов инфраструктуры – сетей, дорог, благоустройство общественных территорий и т. д. Когда строительство завершится, вносить какие-то изменения будет гораздо сложнее, а устранять недочеты придется уже за счет средств собственников.

Долгое время самой распространенной формой управления в загородных поселениях были некоммерческие партнерства – собрания собственников жилья. Но нельзя сказать, что эта форма самая простая и удобная. Члены некоммерческого партнерства выбирают председателя, который берет на себя организационные вопросы по управлению поселком и нанимает для этого специалистов. Таким образом, сами жильцы принимают решение о выборе той или иной эксплуатирующей организации. Это может быть одна или несколько компаний, ответственных за определенный ряд работ. Недостаток такой формы управления поселком – всеми вопросами вынуждены заниматься жильцы, которые не являются профессионалами как в подборе эксплуатирующей организации, так и в оценке результатов работы этой компании. При этом многие собственники пытаются войти в руководство товариществом только для того, чтобы контролировать денежные потоки.

Довольно часто собственники не могут прийти к общему решению, возникают конфликты. Особенно это важно при возникновении аварийных ситуаций, например, когда прорвало водопровод или перегорел трансформатор, и надо быстро собрать дополнительные денежные средства. Для этого необходимо собрать общее собрание, на нем должен быть кворум, большинство должно проголосовать за принятие решения, потом надо собрать деньги. На это иногда уходят недели, а то и месяцы, а авария не устраняется. Все это приводит к затягиванию решения проблем поселка, увеличению расходов и, главное, ухудшению условий жизни. При данной форме управления коттеджный поселок будет эксплуатироваться наименее эффективно.

Другой вариант – создание или привлечение в поселке управляющей организации, которая и будет решать все вопросы, связанные с эксплуатацией. В данном случае застройщик уже на этапе подписания инвестиционного договора предлагает покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов услуги управляющей компании. И тут есть два варианта: управляющая организация будет самостоятельно проводить весь основной объем работ по содержанию поселка, либо в состав этой организации войдет несколько специалистов-профессионалов, которые уже будут отбирать профильные в той или иной области компании, оценивать их работу, заниматься сбором платежей. В случае аварии такая компания может немедленно привлекать денежные средства без сбора общего собрания и прочих процедур. Источником финансирования аварийных работ в таком случае может служить резервный фонд, создаваемый заблаговременно, банковский кредит или средства подрядной организации, выполняющей работы в кредит. Это очень удобно – привлекается одна компания, которая снимает головную боль жильцов и занимается всеми вопросами, касающимися эксплуатации этого поселка.

Независимо от формы управляющей организации, существует определенный минимум стандартных услуг, среди них:

• круглосуточное техническое обслуживание и ремонт эксплуатируемых внутриплощадочных инженерных коммуникаций, проходящих по общественной территории;

• контроль доступа на территорию;

• содержание зеленых насаждений в местах общего пользования;

• уборка проездов, пешеходных дорожек и мест общего пользования;

• вывоз бытового мусора;

• сбор средств за коммунальные платежи с домовладений.

При этом качество и количество услуг, предоставляемых жителям, имеет прямую зависимость от договорных обязательств, взятых на себя управляющей организацией. Все обязанности и права как владельцев, так и управляющей организации, прописываются в договоре, который заключается с владельцем каждого дома в поселке. Помимо стандартного набора управляющие организации предоставляют и дополнительные услуги, перечень которых варьируется в зависимости от каждого конкретного поселка. Например, управляющая организация «Экосервис», занимающаяся эксплуатацией поселка «Экодолье Оренбург», предоставляет услуги по ландшафтному дизайну, геодезическим работам, вывозу строительного мусора, услуги страхового агентства и т. д. Очень полезной для владельцев домов услугой является диспетчеризация состояния инженерных систем и пожарной безопасности, когда любая аварийная ситуация внутри дома может быть блокирована даже в отсутствие собственника. Это очень удобно, когда у жильцов есть возможность заказать какие-то услуги в уже проверенной компании, а не искать подрядчиков на стороне. Зачастую это экономия не только времени, но и средств.

При этом опасения многих потенциальных владельцев загородного жилья о том, что содержание загородного дома обойдется в разы дороже городской квартиры, – не имеют под собой оснований. Плата за чистый воздух, комфорт проживания в собственном отдельном доме, возможность растить детей на природе практически не превышает коммунальных платежей за «удовольствие» жить в городском «муравейнике».

В зависимости от набора, стоимость услуг эксплуатирующих организаций в самарских поселках варьируется от 1000 до 5000 рублей. Так, например, стоимость оплаты услуг эксплуатирующей организации в элитных самарских поселках «Муромский городок», «Сказка», «Волжская ривьера» составляет в среднем 5000 рублей с домовладения. Помимо стандартного набора услуг, управляющая компания предлагает жителям поселка услуги по подбору домашнего персонала, рассматривается вопрос о запуске собственных маршрутных автобусов в город. Для владельцев катеров созданы условия по хранению техники с организацией спуска/подъема с воды. В поселках «Мастрюки», «Ильинка» стоимость таких услуг не превышает 2500 рублей в месяц с домовладения или 25 рублей в месяц с квадратного метра дома площадью 100 квадратных местров. В оплату входят охрана поселка, технический контроль за инженерными сооружениями, уборка территории общего пользования, очистка улиц от снега, выполнение функции заказчика при инициировании жителями поселков благоустроительных работ, не предусмотренных строительством.

В нескольких поселках в Самаре застройщики декларируют, что за содержание эксплуатирующей команды собственники участков не будут платить ничего. Правда, они не поясняют, будут ли оказываться коммунальные услуги в этом посёлке вообще, а значит будут ли вывозить мусор, чистить от грязи и снега улицы и т. п.

При сравнении указанных сумм с квитанцией об оплате услуг городских эксплуатирующих организаций, где в среднем по Самаре жители оплачивают 40-60 рублей за квадратный метр площади жилья, преимущества проживания в организованном коттеджном поселке становятся очевидны.

Таким образом, очевидно, что обслуживание коттеджного поселка единой управляющей организацией является наиболее перспективной формой решения коммунальных и иных проблем. При такой форме управления поселком загородная жизнь в собственном доме будет максимально комфортной. Главное – грамотно выбрать управляющую организацию, чтобы она качественно, в срок и, главное, профессионально выполняла взятые на себя обязательства.