Виталий Стадников, главный архитектор Самары: «В Самаре наконец разрушается стереотип, что современный город – это мегаполис, как Манхеттен»

Восстановление городской исторической среды может быть не только затратным, но и прибыльным делом. В этом уверен главный архитектор Самары Виталий Стадников. Под его руководством был разработан проект бесконфликтной реновации 79 квартала в Ленинском районе, который получил признание не только архитекторов, но и инвесторов на международном форуме PROEstate-2012. В чем основные принципы методики бесконфликтной реновации и как развивать историческую среду не разрушая ее? Об этом Виталий Стадников рассказал в интервью Dom63.ru.

– Виталий, вы выступаете идеологом новой методики реновации исторической части Самары. В чем ее основные принципы?

– Основной принцип методики – работать в ценной исторической среде и по тем законам, по которым она формировалась. Только придерживаясь такого принципа, можно эту среду сохранять и развивать. Методика, собственно, не моя, и пионерского тут ничего нет. В определенной степени она отражает законы, которые существуют во всех развитых странах, где частную собственность никто и никогда не отменял, а историческая среда существовала на основе уважения к соседскому праву. Можно заметить, каким образом развивались и развиваются города в капиталистической Европе. Там, как правило, нет возможности выкупать огромные территории под строительство больших комплексов. Поэтому приоритетной всегда оставалась мелкомасштабная застройка. Речь, конечно, не идет о таких мегацентрах, как Лондон или Париж. Я говорю о городах, сопоставимых с Самарой, например, о Таллине или Софии. Методика развития должна быть строго привязана к бюджетным возможностям города. Соответственно, если у нас нет такого наплывы денег, как в Москве, то и нет возможности выкупать огромные территории для реализации крупномасштабных проектов.

– А как вы оцениваете систему предоставления площадок под развитие застроенных территорий, которая сложилась у нас в городе?

– Схема, по которой ранее в Самаре проводились аукционы по развитию целых кварталов, нуждается в существенной доработке. Ясно, что в нашем городе в принципе нет мощностей, нет организаций, которые могли бы от начала до конца провести действительно комплексную застройку, не только эффективную экономически, но и социально полезную, обеспеченную всеми инфраструктурными объектами. То есть, даже если в итоге мы получаем целый квартал, то он оказывается ущербным с точки зрения подхода к среде. И тут возникает вопрос, почему в городах восточной Европы получается работать, развивая историческую среду, строя в три-четыре этажа, а у нас – нет? Почему-то только при строительстве 25-этажных домов срастается экономика. Значит, существует системная ошибка. И заключается она как раз в распределении участков под развитие территорий. При аукционной системе инвесторы выкупают целые кварталы и за определенные деньги берут на себя обязательства расселить граждан с этой территории и построить новое жилье. Но далеко не все могут себе это позволить. Выходит, что обязательства берутся, а потом оказывается, что жители на этой территории хотят слишком много. И начинаются жалобы, что квадратный метр расселения стоит 150–200 тысяч рублей. Наша же методика предполагает, что подобных проблем можно избежать.

– Каким образом?

– Дело в том, что территорию исторических кварталов нужно рассматривать не как единое целое, а как исконно сложившуюся совокупность дворов, домовладений. И в Самаре такая структура сохранилась даже гораздо лучше, чем в большинстве городов России. Именно эту систему дворов и домовладений необходимо развивать, поскольку у нее есть очевидные ценностные характеристики. В первую очередь – размер, масштаб. Двор в исторической части города – это именно та площадь, за которую можно отвечать, строить кондоминимум в расчете на несколько семей. Ведь если в 25-этажном доме живет 200 семей, то это очень сложноуправляемая система. Другое дело, если только 20 семей. Жители такого дома могут самостоятельно отвечать за свою территорию. Другое преимущество системы дворов и домовладений – изолированность территорий. Если дом стоит, не имея собственной территории, пересекаясь территориями других домов, то это всегда ведет к конфликтам – за общие проезды, детские площадки и так далее. Даже возникновение чрезвычайных ситуациях всегда затрагивает интересы соседей. Когда же вся жизнь ведется только по дворовым территориям, которые априори исторически отделены друг от друга глухими стенами – брандмаурами (не позволяли при пожарах распространяться огню) – вмешательства в жизнь соседей ограничены. Все четко регламентировано и понятно.

– Инвесторы редко берутся строить малоэтажное жилье в исторической части города, ссылаясь на низкую экономическую эффективность подобных проектов. Так ли это?

– Что интересно, выход площадей по методике бесконфликтной реновации сопоставим с тем, который можно получить при строительстве 20-этажного дома. В рамках проекта 79 квартала мы попытались это доказать. Даже при застройке до трех этажей – при уплотнении и работе в исторической среде – мы можем получать весьма и весьма высокий выход площадей, а также необходимую плотность населения, которая позволит всему кварталу в итоге зажить, превратиться из деревенского пространства в городское. Дело в том, что в Самаре исторические кварталы, которые были застроены до революции, оказались недостаточно уплотнены. В результате среда деревенская так и не превратилась в среду городскую. Это привело к депрессивности территорий. А чтобы эта среда зажила, необходимо добиться определенной плотности населения. Есть множество исследований, которые говорят о параметрах плотности населения и застройки, при которых жизнь на той или иной территории активизируется. И достичь этих параметров мы можем при застройке, не превышающей двух-трех этажей. А при возведении домов в четыре-пять этажей - типичная застройка дворами-колодцами, как в Хельсинки или Санкт-Петербурге, – экономический выход в полтора раза выше, чем при высотном строительстве.

– В границах каких самарских кварталов, помимо 79-го, и улиц может быть применима эта методика?

– По такой методике можно привести в порядок фактически весь исторический центр города, но только там, где среда еще не испорчена новыми вторжениями. То есть приблизительно две трети старой Самары еще имеют шанс на цивилизованный подход.

– Новый способ реконструкции называют бесконфликтным. Расшифруйте, пожалуйста, этот термин? И в чем заключается конфликтность традиционных способов реконструкции?

– Бесконфликтность связана в первую очередь с тем, что методика позволяет обойти острые моменты, в том числе в вопросах расселения. Это происходит за счет того, что развитие территорий идет мелкими участками, а значит на каждом этапе требует меньших вложений. Если вдруг выясняется, что в каком-то домовладении жители не идут на контакт или запрашивают слишком высокую цену за свои площади, такие проблемные куски можно просто обходить. Но как только большая часть домовладений оказывается реновированна, повышается капитализация среды, а значит появляется ресурс для выкупа территорий, где люди просят слишком много.

– А какую роль в процессе реновации среды вы отводите самим жителям?

– На мой взгляд, население в этот процесс необходимо вовлекать обязательно. Вообще проблема нашей российской ментальности заключается в том, что всегда преследуются глобалистские цели в расчет на бюджетные средства. И в градостроительстве тоже. Все уверены, что нужно строить развязки, магистрали, улицы, строить метро и «хайвеи». Все понимают, что на это требуются огромные деньги, но никто не думает, откуда они возьмутся. В противовес этому есть поступательное развитие, когда используется то, что есть под рукой. А у нас под рукой есть население, которое пока совершенно не расценивается как ресурс, а расценивается лишь как неудобство. Именно люди, которые живут на определенной территории могут стать основным стимулятором развития. Но таковым население может быть только тогда, когда оно идентифицирует себя со средой. Если люди уверены, что власть дает какие-то гарантии, что их дома не будут сносить, расселять, то они – активная их часть – начинают работать на регенерацию этой среды. На самом деле это огромный ресурс, который не используется никак. Поэтому при разработке проекта, мы проанкетировали жителей 79 квартала по дворам. Спрашивали, что они хотят видеть на своей придомовой территории, готовы ли рационализировать условия своей жизни. Например, чтобы инвесторы отремонтировали их ветхий дом, но при этом появились дополнительные площади, реализация которых окупила бы понесенные затраты. Муниципалитет в свою очередь в этом процессе берет на себя реализацию отселения по госпрограммам (если это необходимо), обеспечивает льготные условия для прокладки сетей и вообще централизованно регулирует всю работу. Инвесторы же обязуются восстановить старые дома, при этом получают свободные территории, на которых можно построить что-то новое.

– А кто, на ваш взгляд, должен занимать ведущие позиции в вопросах финансирования: инвестор, муниципалитет, сами жители?

– Без тесного взаимодействия между всеми заинтересованными участниками процесса в любом случае ничего не получится. Ни инвестор, ни городские власти, ни жители не могут быть абсолютно независимыми от остальных. В реализации подобных проектов, которые имели место в стране, всегда использовалась одна и та же схема. Создается некий общественный фонд, в который входят представители всех участников процесса, авторитетные жители города, специалисты в различных отраслях. И именно этот совет берет на себя основную управленческую функцию. Такова была форма реализации 130 квартала в Иркутске. Это известный проект, когда была восстановлена историческая деревянная застройка – довольно большой ветхий квартал площадью более пяти гектаров. Территория была регенерирована, в результате чего город получил участок обновленной деревянной среды. При этом удалось как сохранить и реконструировать старые дома, так и построить стилизованные новые. А за счет развития этого квартала, повысилась капитализация среды всего района вообще. Поэтому не только те инвесторы, которые вложили свой капитал в этот проект получили большую прибыль, но и те, кто просто приобрел землю поблизости, неплохо заработали.

– Проект реновации 79 квартала принял участие в выставке на международном инвестиционном форуме PROEstate-2012 и занял первое место в конкурсе инвестиционных проектов FIABCI. В чем, на ваш взгляд, секрет успеха представленного Самарой проекта?

– Лично для меня было принципиально важно принять участие в этом конкурсе, поскольку это конкурс не архитектурных, а сугубо инвестиционных проектов. Мерилом в оценке здесь является экономика, финансовая выгода, прибыль. Мы могли бы показать массу красивых проектов на архитектурном конкурсе. А вот сделать проект не только красивый, но и инвестиционно привлекательный, который бы оценили не архитекторы, а бизнесмены – вот это стало настоящим признанием. И это еще один веский аргумент в пользу его реализации. Стоит отметить, что теперь того скепсиса, который неоднократно высказывался в отношении проекта 79 квартала со стороны строительного сообщества Самары, становится все меньше. Постепенно нам удается рушить стереотипы. И в итоге мы окончательно разрушим. Становится заметно, как за последние пять лет вообще меняется отношение к исторической части Самары. Конечно, для инвесторов этот процесс идет гораздо труднее. Но он идет. Да и у властей сейчас меняется отношение. Стереотип, что современный город – это мегаполис, как Манхеттен, сложившийся еще в 60-е годы прошлого века, разрушается наконец и в России, и в Самаре в частности. Наконец, хотя бы ментально, в своих представлениях, мы начинаем догонять в этом плане Европу, включаться в общие процессы ее развития.

– Можно ли сегодня говорить, что появились инвесторы, которые потенциально заинтересованны участвовать в проекте реновации 79 квартала?

– Да, заинтересованность со стороны инвестиционных организаций, в том числе на PROEstate-2012, была. Сейчас нам поступает довольно много предложений от компаний, готовых войти в проект. Важно наладить взаимоотношения и выбрать правильных партнеров. Если на начальном этапе во время переговоров на нас смотрели с большим подозрением и недоверием, то теперь можно говорить о том, что среди инвесторов возникает даже некая конкуренция. Сначала никто не хотел давать даже рубля, мы работали бесплатно. Сейчас же можно надеяться, что ресурсы, в том числе финансовые, для того, чтобы проект заработал, найдутся.