Нужен ли нотариус для сделок с недвижимостью

Практика обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью может быть вновь введена в России. Новая редакция Гражданского кодекса, уже одобренная Госдумой в первом чтении, возвращает эту необходимость. Планируется, что закон вступит в силу в 2013 году. Эксперты рынка недвижимости неоднозначно отнеслись к возможному нововведению, ведь в этом случае граждане получают не только дополнительные гарантии, но и дополнительные расходы.

Незабытое старое

До 31 января 1998 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению: купля-продажа, мена и дарение квартиры, жилого дома и дачи. Однако эти функции у нотариусов были изъяты с введением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь старая практика возвращается. «Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс содержит положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Это значит, что в случае его принятия должны будут нотариально удостоверяться сделки, влекущие возникновение, изменение или прекращение подлежащих государственной регистрации прав на недвижимое имущество», – сообщает директор самарского представительства юридической компании «Яковлев и партнеры» Илья Плотников.

Логика грядущих изменений, которой руководствовались разработчики проекта, изложена в пояснительной записке к нему. В тексте отражено, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке. Государственная регистрация сама по себе, ни в том виде, в котором существует сейчас, ни в форме, в которой ей следует быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.

«В проекте предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту. В связи с введением обязательной нотариальной формы сделок с регистрируемыми правами должны быть предприняты (в том числе законодателем) меры, направленные на повышение уровня доверия общества к нотариусам, на повышение их профессионализма и культуры, а также на серьезное усиление их ответственности, – поясняет юрист юридической фирмы RBL Роман Ковчик. – Кроме того, предполагается создать систему, при которой регистрирующий орган может провести проверку нотариально удостоверенной сделки и отказать в регистрации, если будут иметься доказательства недействительности сделки. Тем самым устанавливается дополнительная защита от ошибок, допущенных нотариусами по их вине или по объективным причинам».

Таким образом, разработчики проекта рассчитывают этими поправками обеспечить стабильность оборота объектов недвижимого имущества, установить процедуры, направленные на максимальную защиту интересов продавцов и покупателей недвижимости, оформить систему правовых предписаний, направленных на защиту интересов как лиц, участвующих в совершении сделок с недвижимостью. «Насколько возможно достижение этих целей лишь путем внесения предлагаемых изменений в ГК РФ – вопрос спорный», – добавляет Роман Ковчик.

Обязательные требования

Согласно новому законопроекту, оформлять у нотариуса необходимо будет сам договор (контракт и т.д.), на основании которого происходит возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации. Кроме того, скорее всего, потребуется оформление документов, необходимых для передачи документов в регистрирующий орган. «Стоимость услуг нотариусов пока предугадать сложно, поскольку эти изменения в ГК РФ еще не внесены. Говорить о стоимости подобных услуг пока рано. Остается надеяться, что, как указано в пояснительной записке к законопроекту, будут установлены экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не будут восприниматься гражданами и другими участниками оборота как необоснованное бремя расходов», – сообщает Роман Ковчик.

Все «за» и «против»

Сейчас существует немало противников возвращения нотариата в систему институтов, опосредующих оборот недвижимости. Основными претензиями в адрес модели нотариального удостоверения сделок являются высокая стоимость услуг, коррумпированность части нотариального корпуса, недостаточно высокий профессиональный уровень некоторых нотариусов, сложность привлечения нотариуса к ответственности, организационный хаос в нотариальных конторах. По словам Романа Ковчика, эти упреки не основаны на особенностях нотариата как института в целом, а целиком и полностью связаны с текущим состоянием дел в российском нотариате. Поэтому логично предположить, что с учетом наметившейся реформы нотариата, планируемые изменения в ГК РФ в перспективе дадут желаемый результат.

Однозначно оценить предстоящую реформу сложно, считает Илья Плотников. С одной стороны, обязательное нотариальное удостоверение сделок должно повысить защищенность граждан, поскольку нотариус обязан проверить законность сделки и несет ответственность за ущерб, возникший в результате признания сделки недействительной или наступления иных неблагоприятных последствий. С другой стороны, обязательное нотариальное удостоверение сделок может существенно увеличить материальные, временные и иные издержки участников сделок с недвижимостью.