Рост ставок в ТЦ: в погоне за трафиком

Аналитики рынка коммерческой недвижимости отмечают, что к концу третьего квартала 2012 года доля вакантных площадей в торговых центрах Самары увеличилась. При этом средние арендные ставки на помещения в ТЦ заметно возросли. Это говорит о том, что в сегменте крупноформатной торговой недвижимости сохраняется тренд, при котором качественные площади с высоким уровнем проходимости растут в цене, а неэффективные и не востребованные неумолимо дешевею и пустеют.

По данным компании «Поволжский Центр Развития», на октябрь 2012 года совокупная площадь всех крупноформатных (отдельно стоящих, площадью свыше 4000 квадратных метров) торговых объектов Самары составляет 3,3 млн квадратных метров. Из них около 14% приходится на специализированные объекты (мебельные, ТЦ с отделочными материалами, универмаги DIY), 19% – на торговые центры уже введенные в эксплуатацию, но еще не открытые для посетителей. Больше 1/5 части всех площадей – 21% – это устаревшие, нуждающиеся в реконструкции неконцептуальные ТЦ, напоминающие по своему формату крытый рынок с операторами типа ИП. Чуть меньше половины – 46% – всего объема крупноформатной торговой недвижимости Самары приходится на концептуальные мультиформатные комплексы со стандартным для этого сегмента набором ритейл-операторов, куда входят продуктовый гипермаркет, универмаг электроники, товаров для дома, fashion-галерея, фудкорт и развлекательный центр.

Одной из актуальных тенденций, характерных для рынка крупноформатной торговой недвижимости в Самаре, стало увеличение доли вакантных площадей. Положительная динамика этого показателя прослеживалась с начала года и сохранилась до сих пор. Так, в третьем квартале 2011 года в среднем на пустующие помещения в ТЦ приходилось около 3,1% от общего объема площадей в сегменте, к началу 2012 года – уже 3,3%. А по итогам третьего квартала текущего года показатель достиг уже 7%. Во многом столь активный рост вакантных площадей объясняется ситуацией, сложившейся в двух крупных торговых центрах компании «Виктор и Ко» – «Мегакоплексе «Московском» и «МегаСити», где на протяжении последних месяцев происходит серьезная ротация арендаторов.

Напротив, существенно снизилась доля пустующих площадей в сегменте окружных (до 45 тысяч квадратных метров) торговых центров. Если вначале года этот показатель составлял 5,2%, то к концу третьего квартала 2012 года сократился до 2,8%. Наиболее стабильно с точки зрения динамики свободных помещений выглядят районные ТЦ. Уже на протяжении года доля вакантных площадей в этом сегменте не превышает 2,9%.

Кроме того, отмечают аналитики «Поволжского центра развития», к третьему кварталу 2012 года в Самаре расширился список торговых центров, в которых вообще нет пустых помещений и сохраняется лист ожидания из операторов, претендующих на то, чтобы занять метры, как только они освободятся. Наряду с ТРК «Парк Хаус» и ТЦ «Русь-на-Волге», традиционно входящих в число самых востребованных среди арендаторов объектов на протяжении последних двух лет, это ТРЦ «Аврора», ТРК «Вива-Лэнд» и ТЦ «Апельсин».

Данные предоставлены «Поволжским центром развития»

Заметную динамику наблюдали эксперты и в показателях арендных ставок на площади в торговых центрах города. По сравнению с началом 2012 года к концу третьего квартала средняя цена одного квадратного метра в ТЦ выросла на 26,8% и составила 2400 рублей в месяц. Быстрее всего происходило удорожание ставок в сегменте суперокружных торговых центров: к октябрю средние цены подскочили на 38,4% (по сравнению с началом года) и составили 4300 рублей за квадратный метр в месяц. В окружных ТЦ ставки выросли на 16,7% и достигли отметки в 1800 рублей за квадратный метр в месяц. На прежнем уровне и даже несколько ниже осталась лишь цена аренды в районных торговых центрах – чуть больше 1000 рублей за квадрат.

Данные предоставлены «Поволжским центром развития»

По мнению заместителя директора «Поволжского центра развития» Оксаны Федуловой, столь существенная дифференциация ставок в разных сегментах самарского рынка крупноформатной недвижимости произошла под влиянием роста цен преимущественно на сверхпроходные и ликвидные площади. Так, по словам эксперта, наиболее высокий показатель средней арендной ставки зафиксирован в прикассовых зонах и проходах галерей рядом с входными группами в суперокружных ТЦ – 9000 рублей за квадратный метр. Максимальная цена установлена на прикассовую зону «Ашана» в ТРЦ «Космопорт» – 25 тысяч рублей за квадратный метр. Снять «метр» в прикассовой зоне и на «островках» первого этажа «Вива-Лэнда» можно за 15-20 тысяч рублей в месяц. Дешевле всего площади в прикассовой зоне в Самаре можно арендовать в ТЦ «Мелодия» – за 2500 рублей за квадратный метр.

Таким образом, на рынке крупноформатной торговой недвижимости в Самаре в настоящий момент присутствуют две, казалось бы, противоречащие друг другу тенденции: с одной стороны уровень средних ставок растет, с другой – наращивается и доля вакантных площадей. «Происходящее на рынке объясняется продолжающимся процессом диверсификации торговых площадей: качественные и проходные, а значит приносящие доход ритейлерам помещения неумолимо растут в цене. Особенно этот процесс заметен на «островках» и «корнерах» в популярных суперокружных ТЦ и ТРК. При этом неэффективные с позиции трафика площади теряют своих операторов, которые становятся более чуткими к политике УК торговых центров, а также к эффективности самого трафика», – объясняет Оксана Федулова.