Кто увеличил цены на недвижимость?

Прогнозы о повышении цен на недвижимость оправдываются пока лишь отчасти. Стоимость квадрата в новостройках уже увеличилась на 15%. Вторичный рынок в динамике роста цен лихих рывков и скачков не демонстрирует.

В течение девяти месяцев ситуацию на рынке недвижимости можно было назвать стабильной - колебания цен на первичном и вторичном рынке Самары не превышали пресловутых 3% по обоим сегментам. Однако осень – традиционно беспокойный сезон – принесла с собой значительный рост цен, который, как утверждают аналитики, лишь усилит свои темпы в ближайшие месяцы.

Первичный рынок

Средняя цена за один квадратный метр на первичном рынке по состоянию данных на III квартал составляет 44,5 тысячи рублей. С начала 2012 года колебания цены в месяц не превышали 3%. За девять месяцев 2012 года на рынке первичного жилья Самары зафиксирован наибольший для последних трех лет рост цен на уровне 15%.

Подобные резкие скачки обусловлены, главным образом, высоким спросом на первичное жилье и квартиры с черновой отделкой – эта тенденция явно прослеживается в последние несколько лет. Квартиры в домах с 2010, 2011 и 2012 годами ввода в эксплуатацию являются сейчас самыми ликвидными объектами в Самаре, средний срок их экспозиции составляет 80 суток.

Аренда жилья дорожает

Закономерно, что одновременно с основными сегментами рынка недвижимости рынок аренды также демонстрирует значительный рост цен.

Весьма показательно повышение цен на долгосрочную аренду квартир в Промышленном районе - самом популярном районе в этом плане по причине развитой инфраструктуры и большого разнообразия типов жилья. Если прошлой осенью меблированная однокомнатная квартира в весьма популярном в плане аренды массиве «гостинок» на улице Воронежской стоила около 9 тысяч рублей в месяц, то сейчас арендовать подобное жилье можно уже за сумму от 11 тысяч и выше.

Самый оптимальный вариант для семьи из трех человек – это двухкомнатная полнометражная квартира в прилегающем к центру районе. Стоимость аренды подобного жилья на октябрь 2012 года составит в среднем от 18 до 25 тысяч рублей в месяц.

Сыграло свою роль и появление более дорогих, по сравнению с прошлыми годами, предложений о продаже квартир в новостройках по всем районам Самары, что также стало фактором, влияющим на формирование цены. И объем подобных предложений будет только расти. Как сообщает департамент строительства и архитектуры г.о. Самара, в 2012 году должно быть введено в эксплуатацию 820 тысяч квадратных метров жилья. По данным на III квартал 2012 года, в областном центре в высокой степени готовности находится 41 многоквартирный дом, но введено всего 100 тысяч квадратных метров нового жилья. Для сравнения: в 2010 году на рынок поступили 589 тысяч кв. м, в 2011 году – 747 тысяч кв. м.

Если же изучить все предложения на рынке новостроек, то можно увидеть, что 60 процентов объектов – это квартиры в домах, срок сдачи которых обозначен как IV квартал 2012 года. Общий объем предложений первичного рынка жилья Самары, распределенный среди 41 объекта жилого строительства, на сентябрь 2012 года составляет порядка 600 тыс. кв.м.

Вторичный рынок

По итогам III кв. 2012 года средняя цена предложения вторичного жилья в Самаре увеличилась на 3% по сравнению с началом года. На конец сентября 2012 года она составила 49,8 тыс. руб./кв. м, что менее чем на 4% выше по сравнению с I кварталом 2011 года. Ситуацию на вторичном рынке Самары можно назвать поразительно стабильной – колебания цен в районе 5% считаются вполне естественными для развивающегося рынка.

По-прежнему весьма существенной является разница между ценами на самые дорогие объекты вторичного рынка и самые дешевые – она составляет около 40%. Средняя стоимость квадратного метра в элитном доме – 62 тысячи рублей, в старом фонде – около 38 тысяч.

С позиции распределения жилья по административным районам города Самары самые дорогие квартиры находятся в Ленинском районе (60 тыс. руб./кв.м), самые дешевые в районах с минимальной экспозицией – Куйбышевском и Красноглинском районах (37 - 39 тыс. руб./кв. м).

Причины и следствия

Одной из причин повышения цен на недвижимость в Самаре также является стабильный на нее спрос.

С начала 2012 года в Самарской области было зарегистрировано порядка 20 тысяч сделок купли-продажи жилья. По сравнению с прошлым годом этот показатель значительно вырос – за весь 2011 год было зарегистрировано 14,2 тысячи подобных сделок.

Небольшая часть от общего количества договоров приходится на объекты индивидуального жилищного строительства. Лидерами же предсказуемо являются сделки с жилой недвижимостью – 17,5 тысячи зарегистрированных договоров, или же 87,5% от всех совершенных сделок.

Самарская область на данный момент является лидером Поволжского федерального округа по количеству зарегистрированных сделок купли-продажи недвижимости. Если же проводить сравнение с территориальными органами Росреестра России, то Самарская область находится на шестом месте.

Важным моментом является и то, что в связи с недавними повышениями заработной платы отдельным категориям граждан значительно возросла кредитоспособность населения. Банки предоставляют пакеты новых ипотечных программ, и купить жилье становится намного легче. Соответственно, есть все предпосылки того, что спрос на жилье будет лишь расти.

Нельзя не учитывать последствия экономического кризиса 2008 года. В этот период существенно уменьшилось количество новостроек и увеличилось число «замороженных» проектов. На фоне повышающегося спроса отстающее предложение неизбежно приведет к повышению цен.

_{Автор: Анастасия Малышева}