Ветхость – ценам не помеха

Жилье в старом фонде, и даже более того, ветхое, продолжает пользоваться устойчивым спросом. Отчасти это связано с пробуксовывающей программой по сносу ветхого и аварийного жилья.

В прошлую среду президент Владимир Путин назначил нового министра регионального развития Игоря Слюняева, который ранее занимал пост губернатора Костромской области. Главной задачей для нового министра, по мнению президента, должно стать решение проблемы ветхого и аварийного жилья в стране. Таким образом, можно ожидать, что уже в ближайшие дни федеральные власти начнут серьезный анализ того, как именно в регионах идет работа по сносу ветхого и аварийного жилья. Однако анализ ситуации их может сильно удивить. Как оказывается, ветхие дома являются вполне ликвидными объектами. Необходимо уточнить, что согласно действующему законодательству, чтобы отнести жилье к ветхому, необходимо определить степень его износа. Однако расчет процента износа, как правило, осуществляется приблизительно, так как специальных математических формул для его определения нет. Поэтому и решение, признавать ли жилье ветхим или нет, выносится часто в зависимости от желания чиновников, а не из объективной необходимости. Именно поэтому многие из покупателей не без оснований склонны считать все дома старого фонда (к таковым относятся те, что построены до революции 1917 года) ветхими, хотя бы потому, что многие обладают пожароопасными деревянными перекрытиями. О том, что многие из этих домов имеют в придачу еще и крайне низко расположенные окна, «удобства» во дворе и стойкий неприятный запах, наверное, лучше умолчать.

Несмотря на это, как показывают данные журнала «Зеленая площадь», жилье, относящееся к старому фонду, до сих пор пользуется в Самаре стабильным спросом. Всего предлагается 40 объектов недвижимости.

Так, только в Ленинском районе предлагается пять комнат, три однокомнатных квартиры и две «двушки». В Самарском районе – одна трехкомнатная квартира, четыре комнаты, семь однокомнатных квартир, восемь «двушек». При этом обращают на себя внимание сразу два важных фактора.

Блиц-интервью
Виктор Часовских, руководитель МБУ г.о. Самара «Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления»

- С чем вы связываете интерес покупателей к жилью в старом фонде?

- Я так думаю, что покупатели надеются на то, что в скором времени эти дома будут расселены как ветхие. Хорошая квартира сейчас стоит очень дорого, что тут говорить. А Федеральный фонд реформирования ЖКХ продолжит свою работу по расселению граждан из ветхого жилья, так что надежда на переселение есть.

- При сравнении цен получается, что не так уж и дешево стоят эти квартиры в ветхих домах. Так, трехкомнатная «трешка» в ветхом доме стоит столько же, сколько «двушка» улучшенной планировки. Зачем тогда покупать ветхое жилье?

- Ну, так при переселении-то будет выделяться тот же метраж, что был в ветхом доме! Таким образом, квартира, полученная уже в новом доме, будет больше, чем могла бы быть та же.

Александр Легкий, директор ООО «Агентство недвижимости Арбат»

- С чем связаны наличие устойчивого спроса на жилье старого фонда и сравнительно высокие цены на него?

- Квартиры, в старом фонде покупают те, кто привык жить в Самарском, Ленинском районах, то есть в центре города. Деньги в основном получают за свое еще более ветхое жилье и покупают тут же, рядом, если есть малейшая возможность. Эти люди просто привыкли жить в этом районе, если хотите, буквально приросли к нему.

- Но цена на жилье в старом фонде может быть вполне сопоставима с ценами на «хрущевки», что согласитесь, несколько странно, и даже более того, на квартиры улучшенной планировки в других районах Самары.

- Ничего странного в этом нет. Я уже говорил о том, что люди привыкли к центру города и переезжать не собираются. А для центра Самары характерен дефицит хороших, но относительно недорогих квартир. Их очень, очень мало. Там либо дома старого фонда, либо уже элитные новостройки. Квартиры в них стоят примерно 6-7 млн руб. Это намного больше, чем могут выложить за квартиру большинство покупателей. А выбора у них, если они хотят остаться в центре, нет, они просто вынуждены покупать эти квартиры старого фонда.

Один из них – это сравнительно высокая цена на данное жилье. Так, квартиры в старом фонде стоят от 40 до 80 тыс. руб. за кв. метр. Средняя цена составляет примерно 54, 5 тыс. руб./кв. м. В то же время квадратный метр в «хрущевках» стоит от 35 до

80 тыс. руб., а средняя цена составляет 53,8 тыс. руб. за кв. м. Таким образом, получается, что цены на квартиры в старом фонде порой даже выше, нежели в «хрущевках». Отчасти это можно объяснить всем известными проблемами «хрущевок» – маленькими кухнями, на которых невозможно разместить современную бытовую технику, неудачной планировкой, низкими потолками, изношенностью коммуникаций. Однако и квартиры в старом фонде характеризуются изношенностью коммуникаций и маленькими кухнями – большие кухни сто лет назад просто были не нужны. Планировка также зачастую далека от идеальной, а одни лишь высокие потолки вряд ли могут объяснить столь серьезные цены. Единственным значимым плюсом остается расположение домов старого фонда в исторической части Самары.

Вторым важным моментом является то, что дома, официально признанные ветхими, до сих пор являются вполне ликвидными объектами. Так, к примеру, к продаже предлагаются трехкомнатная квартира на ул. Водников, 41, однокомнатная квартира на ул. Вилоновской, 48, однокомнатная квартира на ул. Куйбышева, 66, двухкомнатная квартира на ул. Куйбышева, 45. Все эти здания включены в официальный список ветхих зданий, размещенный на сайте городской администрации. Получается, что даже здания, находящиеся в признанном властями ветхом состоянии, пользуются спросом. При этом цены на них совсем не столь малы, как это можно было бы предположить.

К примеру, трехкомнатная квартира на Водников, 41 стоит 2,6 млн руб. на первом этаже и 3,1 млн руб. на втором этаже. Для сравнения – столько же (2,6 млн руб.) стоит двухкомнатная «улучшенка» в Промышленном районе, на ул. Ново-Вокзальной, 217. За 2,2 млн руб. можно приобрести двухкомнатную квартиру на ул. Куйбышева, 45, на первом этаже.

Мнения экспертов по данному вопросу разделились. Одни объясняют это дефицитом недорогого жилья в центре, другие – интересом к программе по переселению граждан из ветхого жилья.

Впрочем, реальность наверное все же проще. Старый фонд и ветхое жилье в Самаре будут пользоваться спросом до тех пор, пока не будет построено достаточного количества новых домов, в том числе и в центре. А сделать это можно путем массовой застройки тех районов, что как раз заняты ветхими домами. Однако их расселение для любого застройщика выливается в серьезные расходы, что побуждает их либо строить в неосвоенных ранее районах, либо ориентироваться на премиальный сегмент недвижимости. Налицо замкнутый круг, выхода из которого пока не видно.

Справляйтесь сами

Согласно официальным данным, в Самаре из 9800 домов ветхими признаны 4735, что составляет 47% от всего жилого фона. Доля аварийного жилья в городе 2,3%, что в абсолютных цифрах составляет более 140 объектов. Пока итоги работы по переселению жителей Самары не радуют. Как было недавно заявлено на заседании комитета по строительству Самарской губернской думы, в рамках целевой программы «Государственная поддержка проведения мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Самарской области на 2009-2012 годы»

в Самаре на 1.08.2012 г. было освоено около 38% от выделенных средств, работа по заключению контрактов была приостановлена в связи с решением вопроса по снижению стоимости 1 кв. метра площади жилья. По темпам переселения из ветхого и аварийного жилья Самара заметно отстает от других муниципалитетов региона, а проект прежней городской власти – строительство специального поселка для жителей ветхих домов – показал свою несостоятельность.

Всего же в 2008-2012 годах Самарской области для реализации программ капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилья из средств Фонда было выделено 8,22 млрд рублей. В порядке софинансирования регион добавил 3,03 млрд рублей. Эти средства были направлены на проведение капитального ремонта 1 262 многоквартирных домов, где проживают 156 088 человек, а также переселение из 542 аварийных домов в новые квартиры 9 656 граждан.

Правда, не исключено, что в скором времени переселение граждан из ветхого и аварийного жилья заметно застопорится. В думе рассматривается проект новой редакции ФЗ №185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с которым региональные бюджеты должны будут на 70% финансировать переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Для большинства регионов, в том числе и для ставшей регионом-реципиентом Самарской области, это совершенно непосильная нагрузка. Правда, по словам Виктора Часовских, пока закон не принят. В ходе обсуждения законопроекта все же пришли к выводу о необходимости поддержки со стороны государства. Принятие документа застопорилось из-за стремления части разработчиков обязать всех жителей платить за капитальный ремонт, что чревато социальным взрывом.

На что можно рассчитывать после сноса дома

Если жилплощадь приватизирована, то новое жилье вы получаете точно такого же метража, как и прошлое. Если жилье неприватизировано, то расчет квадратных метров происходит по схеме: количество прописанных на жилплощади человек умножить на минимальную норму жилой площади. При этом количество комнат должно быть равнозначным. Недопустимо уменьшение жилой площади и количества комнат за счет увеличения площади вспомогательных помещений (кухни, коридора т.д.), даже если общая площадь предоставляемого жилья больше ранее занимаемого.