Что выбирают самарцы – первичное или вторичное жилье?

Тот, кто приобретает жилье, стоит перед дилеммой: что же выбрать – квартиру в новостройке или на вторичном рынке? Специалисты по недвижимости, как правило, не спешат с советом. Во-первых, потому что о вкусах не спорят, а во-вторых, потому что однозначного ответа попросту нет.

Сравнить и понять

Давайте рассмотрим основные критерии, на которые большинство покупателей обращают внимание при поиске квартиры.

Цена. Пожалуй, самый главный фактор, первое, на чем акцентируют свое внимание покупатели.

Как правило, цена одного квадратного места в строящемся жилье прямо пропорциональна той стадии, на которой находится строительство дома, – на начальной стадии строительства, стоимость «квадрата» ниже. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».

В Самаре цены на недвижимость на данный момент таковы: средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рыке по состоянию на III квартал составляет 44,5 тысячи рублей, на вторичном рынке - 49,8 тысячи рублей за квадратный метр. Стоит также учесть, что большинство новостроек на территории города – это многоэтажные дома улучшенной планировки. Цена же одного квадратного метра в «улучшенках» вторичного рынка на порядок выше, чем средний показатель по городу – 54,3 тысячи рублей. То есть, разница в цене между новостройками и вторичкой весьма существенна.

Скорость. При выборе жилья стоит учитывать то, в какой срок вам необходимо въехать в новую квартиру. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до непосредственно момента получения квартиры может пройти вполне существенный срок – от трех месяцев (если купленная квартира находится в доме, находящемся на начальном этапе процесса ввода в эксплуатацию) до полутора лет (если квартира приобретена на «этапе котлована»). Приобретая жилье на вторичном рынке, вы можете получить ключи сразу после сделки и въехать в новое жилье хоть в тот же день (разумеется, обговорив это с предыдущим хозяином).

В сознании большинства покупателей, новостройка – это новый или недавно построенный дом, а вторичка – это квартира «с прошлым». Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект.

Ставки по ипотеке. Не все банки кредитуют первичное жилье. Нередки также случаи, когда застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что лишает покупателя права выбора. Ставки по ипотечным кредитам на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.

Последующие вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне», то есть, в черновой отделке. Вложения в ремонт черновой квартиры значительно выше тех, что требует вторичное жилье: по оценкам специалистов, полная отделка одного квадратного метра в «бетонной» квартире обойдется в сумму от 10 до 20 тысяч рублей, в зависимости от качества ремонтных работ.

Фактор риска. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Никто не в состоянии предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам. Инвестируя в строящийся объект, покупатель должен очень хорошо знать историю компании-застройщика, видеть уже сданные этой компанией в эксплуатацию объекты, убедиться, что застройщик является мощной системной организацией с большим положительным опытом работы.

Эффект новизны. Первичное жилье обеспечивает «полный комплект» - вы станете первым хозяином квартиры, будете четко знать, что никто еще не спал в этих стенах, сможете сделать ремонт с нуля, будете уверены в стопроцентной юридической чистоте объекта. Кроме того, новый дом – это всегда новые коммуникации и инженерные системы, и в этом плане новостройки всегда выигрывают на фоне своих «старших братьев». Немаловажен и контингент проживающих в доме – шансы на то, что вашим соседом станет шумный алкоголик или сварливая старушка, значительно понижаются, если вы приобретаете первичное жилье.

Выбор за вами

И первичное, и вторичное жилье имеют свои преимущества и недостатки. Ну а что выбрать — в первую очередь зависит от целей и приоритетов покупателя, поэтому однозначного ответа на извечный вопрос «а что же лучше» попросту не существует.

В Самаре нет дефицита нового жилья – с каждым годом количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров растет. Только к концу нынешнего года в Самаре планируется ввести в эксплуатацию 820 тысяч квадратных метров жилья. В 2010 и 2011 годах было введено 589 и 747 тыс. кв. м соответственно. Без большого спроса и успешной реализации квартир не было бы и такого количества строящихся объектов, так что в этом случае фраза «спрос рождает предложение» объективна, как никогда. Как утверждает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев, сейчас самыми ликвидными объектами в Самаре являются квартиры в новых домах улучшенной планировки со сроком ввода в эксплуатацию не более пяти лет. Реализация же квартир в старых и плохих по состоянию домах находится в заторможенном состоянии.

Главные причины высокого спроса на первичное и просто новое жилье: возросшая платежеспособность населения, изменение понятий о хорошем и комфортном жилье и, по большей части, состояние жилого фонда Самары. Все дома рассчитаны на определенный срок эксплуатации (к примеру, проектный срок эксплуатации «хрущевки» - около 50-ти лет), и многие из них, если и не перешли уже возрастную черту, то хотя бы приблизились к ней, имея в арсенале изношенные коммуникации и общее плохое состояние дома. Только введенные в эксплуатацию дома дают, может, и не пожизненную, но долгосрочную гарантию того, что вы проживете еще много лет в комфортных условиях.

И хотя сегмент новостроек сейчас является лидером по спросу среди населения, нельзя с полной уверенностью утверждать, что все клиенты риэлторских компаний предпочитают покупку квартиры именно на первичном рынке. Прежде всего человек ищет жилье, исходя из собственных соображений и предпочтений. Для себя вы должны решить, какие критерии важны именно для вас - и уже ими руководствоваться при выборе квартиры на первичном или вторичном рынке жилой недвижимости. Но важно помнить: главная проблема при покупке вторичной квартиры - это проверка юридической чистоты, а при приобретении жилья в новостройке - выбор надежной девелоперской компании.

Яков Виноградов, руководитель отдела недвижимости, ГК «Бизнес-Гарант»: «Как показывает практика, у большинства клиентов есть лишь два основных критерия при выборе жилья – это стоимость квартиры и ее месторасположение. То, чем привлекает покупателей первичное жилье, – это его низкая стоимость относительно уже готовых квартир, ведь далеко не все покупатели имеют возможность переплачивать за готовый ремонт. Квартира в новостройке также может стать долгосрочным способом вложения средств. Однако подходит этот вариант лишь тем немногим, у кого уже есть либо недвижимость, либо финансовая возможность снимать жилье. Конечно же, стоит учитывать тот факт, что, по завершении строительства дома, собственнику придется уже за немалую сумму делать ремонт с «чистого листа». На вторичку ориентированы те клиенты, у которых либо нет альтернативного жилья, либо нет финансовой возможности и времени на проведение капитального ремонта квартиры. Если же говорить о том, к какому рынку – первичному или вторичному – больше склоняются клиенты риэлторских агентств, то однозначный ответ найти будет непросто. Однако сейчас все больше людей отдают предпочтение новому жилью, не так давно введенному в эксплуатацию и по статусу уже относящемуся ко вторичному рынку».

_{Автор: Анастасия Малышева}