Как делить квартиру при разводе?

Развод – тема невеселая, однако ставшая практически неотъемлемой частью современной жизни. По статистике, распадается чуть ли не половина всех заключенных браков. И не секрет, что в течение бракоразводного процесса нередко возникают споры вокруг имущества – и в первую очередь, недвижимого.

Пожалуй, после детей, квартира или дом – это самое дорогое, что может быть общего у супругов. Тем более что в условиях нынешней экономической ситуации не так-то просто оставить свое жилье второй стороне и переехать на другое место, не познав финансовых проблем. И поскольку невозможность приобретения (а порой и аренды) квартиры является серьезным препятствием для полюбовного «разъезда», большинство семейных пар, планирующих развод, сталкивается с пресловутым «квартирным вопросом».

Стандартная ситуация

Для начала оговорим те ситуации, при которых имущество не подлежит разделу во время бракоразводного процесса. Среди них: недвижимость куплена до брака одним из супругов; недвижимость была подарена до или во время брака одному из супругов; недвижимость перешла к одному из супругов по завещанию либо была отдана в наследство. Если какой-то из этих вариантов развития событий ваш, то беспокоиться о разделе квартиры не стоит.

Если же нет, то, чтобы быстрее разобраться в таком нелегком вопросе, как раздел имущества, лучше взять за основу стандартную ситуацию, с которой сталкивается большинство семейных пар на пороге разрыва: находясь в законном (официально зарегистрированном) браке, супруги приобрели квартиру в совместную долевую собственность.

Чтобы в случае развода не возникло проблем с разделением квартиры, необходимо изначально, еще при заключении договора купли-продажи, выделять доли. Если же этого не было сделано, каждый из супругов продать свою долю самостоятельно не сможет. Разделить же квартиру по долям супруги могут и самостоятельно, необходимо будет лишь составить соглашение об определении конкретных долей.

Однако далеко не у всех бывших супругов это получается, поэтому единственный путь в данном случае – это обращение для судебного разбирательства с требованием по установлению доли в общей совместной жилой собственности.

Дети не должны страдать от развода родителей, а выплата алиментов на содержание несовершеннолетних – дело святое. Такими соображениями руководствовался Конституционный суд, когда в феврале 2012 года подтвердил обязанность платить алименты с дохода от продажи недвижимости – даже в случае разовых сделок. Но справедливое на первый взгляд решение КС на практике значительно осложнило решение жилищных вопросов для разведенных родителей. Разменять общую квартиру или продать, например, бабушкин дом таким родителям будет очень непросто. Ведь индивидуальный «налог» по ставке 25%, 33% или 50% – в зависимости от количества детей – фактически лишает граждан перспектив легального улучшения жилищных условий за счет продажи той или иной недвижимости.

Будут ли учитываться при разделе квартиры супругов права ребенка?

Ребенок в разделе совместного имущества супругов не участвует. Соответственно - все то, что было в браке приобретено на имя супругов, будет подлежать разделу только непосредственно супругами.

Однако суд может и отступить от установленного равенства долей в случае, если ребенок остается при разводе с кем-то одним из родителей. На самом деле, подобные случаи отступления от определенного равенства долей довольно редки. Это происходит, когда бывшие супруги-родители договариваются между собой о том, что данная доля имущества учитывается в счет выплачиваемых алиментных обязательств: то есть супруг не будет выплачивать алименты, но отдает свою долю в пользу ребенка.

В соответствии с законом, эти доли признаются равными для супругов – по 1/2. Однако супруги по своему соглашению вполне могут определить данные доли и по-другому.

Крайне важным моментом при разделе недвижимости является также и то, что существует исковая давность – три года. Например, если муж не заявил официально о своих правах на долю в квартире в течение этого срока, то по закону она считается собственностью жены. Конечно же, муж имеет право обратиться в суд для возврата своей доли, однако суды не всегда будут на его стороне. Важным моментом является то, что данный срок давности исчисляется непосредственно не с момента расторжения брака, а именно с момента, когда человек узнал про нарушение его права.

Ипотечный вопрос

Ипотека – дело долгое, которое растягивается на годы, а то и на десятилетия. За такой срок многое может случиться – в том числе и развод, и такое «отягощающее обстоятельство», как кредит, может стать дополнительным балластом. Необходимо помнить, что развод не влечет за собой никаких изменений в обязательствах по возврату ипотечных средств. Бывшие супруги как были, так и остаются созаемщиками – соответственно, несут солидарную ответственность по кредиту. И возможно несколько вариантов развития событий.

Первый - квартира остается в совместной собственности, выплаты осуществляются совместно. Бывшие супруги продолжат вносить платежи банку до полного погашения кредита, а потом квартиру, ставшую уже к тому моменту «настоящей» собственностью, без всяких обременений, так или иначе поделят. Разумеется, этот вариант очень нравится банкам, но он вряд ли устроит экс-супругов, которым так или иначе придется контактировать друг с другом после разрыва.

Второй вариант – это продажа квартиры и последующий дележ суммы, оставшейся после выплаты той части, которую банк заберет в счет погашения кредита. Однако могут возникнуть сугубо организационные сложности - продажа из-под залога законом разрешена, но требует, естественно, согласия залогодателя (т.е. банка).

Есть третий вариант: один из созаемщиков отказывается от своей доли, а другой принимает на себя все обязательство по кредиту (естественно, с последующим получением жилплощади в единоличную собственность).

Что важно знать, так это то, что практически не играет роли, кто именно из супругов получал ипотечный кредит. Как и все имущество, приобретенное в браке, квартира является совместной собственностью. Исключение составляют только случаи, когда супруги заранее заключили брачный контракт, в котором прописаны особые условия для данной ситуации.

Брачный контракт

Самый верный способ подстраховаться на случай развода – это заранее составить брачный контракт, в котором будут указаны все условия раздела квартиры в случае расторжения брака. Он может быть заключен в любой момент: как при регистрации брака, так и после. И, согласно российским законам, брачный договор может касаться только имущественных отношений (это на корню разрушает навеянные американскими фильмами мысли, что в этом документе можно расписать все аспекты будущей семейной жизни – от бытовых до интимных вопросов).

Брачный договор (контракт) — соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

В соответствии со ст. 40, 42 Семейного кодекса Российской Федерации, брачным договором супруги могут: изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим долевой или раздельной собственности как на все имущество, так и на его отдельные виды или имущество каждого из супругов. Они могут включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений. В том числе может быть предусмотрен порядок несения семейных расходов, могут быть определены размер, сроки, основания и порядок предоставления содержания друг другу как в период брака, так и после его расторжения. Неимущественные отношения (например, право общения с ребенком в случае развода) в России не могут быть предметом брачного договора.

Относительно недвижимости в контракте могут быть зафиксированы любые условия. Можно указать конкретное имущество, которое передается при разводе каждому из супругов. Также возможно употребление универсальной во всех смыслах фразы: «Имущество является единоличной собственностью того из супругов, на чье имя оно приобретено». Брачный договор этим и удобен – позволяет установить режим имущества, не только существующего у супругов, но и того, которое еще только будет приобретено в будущем.

Однако могут возникнуть и непредвиденные ситуации. По словам директора АН «Шафран» Альберта Шагдалеева, брачный договор может быть оспорен в суде. В случае, если судом брачный договор признается недействительным, раздел имущества при разводе осуществляется поровну.

Что в итоге?

Необходимо помнить – тот, кто, собираясь совершить сделку с недвижимостью, при разводе не выполнил документальных формальностей, то есть не получил личный экземпляр свидетельства о расторжении брака и не поставил соответствующий штамп в паспорт, не может осуществить сделку до тех пор, пока его статус не будет документально подтвержден.

Нередки также ситуации, когда после развода у супругов осталась общая долевая собственность, но они не торопятся ее продавать. Когда же один из супругов все-таки надумает продать свою долю, ему, как и в любой другой похожей ситуации, будет необходимо согласие на продажу от собственника – в данном случае, бывшего супруга. И будет лучше, если при подобном стечении обстоятельств у вас и вашей бывшей «второй половины» остались если не дружеские, то хотя бы нейтральные отношения.

Как правило, раздел имущества после развода – очень сложный процесс, в котором стороны редко находят общий язык. Зачастую при разводе бывшие супруги даже разговаривать друг с другом не могут, не повышая голоса. Поэтому им не обойтись без помощника, которым в данной ситуации может выступить юрист по семейным делам.