Когда появится доходное жилье

По замыслу правительства РФ к 2020 году 20-30% строящегося жилья должно стать доходной недвижимостью, которая будет сдаваться в аренду населению. Но сегодня, по данным «Поволжского Центра Развития», в Самаре рынок арендного жилья составляет не больше 10% рынка «вторички».

Хаотичный рынок

Для большинства людей, не имеющих возможность приобрести собственное жилье, аренда является единственным вариантом решения жилищного вопроса. При этом большинство экспертов оценивают рынок аренды жилья как достаточно хаотичный. Во-первых, большинство арендодателей не платят налоги государству с доходов, получаемых от сдачи в аренду домов и квартир. Во-вторых, не все заключают договоры аренды, или заключаемый договор носит формальный характер и не является реальной защитой ни для собственника, ни для нанимателя. В-третьих, рынок аренды не прозрачен по причине того, что на рынке, помимо профессиональных риелторов, присутствуют частные лица, выступающие как агентства, деятельность которых иногда граничит с мошенничеством. Они выставляют в прайсы и на доски объявлений в Интернете массу привлекательных квартир по крайне низким ценам, а когда на эту «удочку» попадается арендатор, предлагают заключить ему договор в обмен на список арендных квартир. Но по факту потенциальный арендатор не может арендовать ни одну из указанных в перечне квартир по причине того, что эти квартиры или уже сняты с рынка, или цена на указанное жилье в реальности намного выше.

В аренду у государства

В связи с высоким уровнем роста цен на квартиры и достаточно низкой покупательной способностью населения рынок арендного жилья был и остается в некотором роде социальной необходимостью. Однако рынок этот, по крайней мере в Самаре, весьма дефицитный, пополняется в подавляющем большинстве случаев временно свободными, высвобождающимися квартирами, и все реже инвестиционными.

О необходимости создания доходных домов в России говорят уже не первый год, и в ряде регионов было начато строительство такого рода объектов недвижимости. Например, пилотные проекты АИЖК по продукту «Арендное жилье» были запущены в Новосибирской и Калужской областях. В ближайшее время Государственная дума РФ планирует рассмотреть законопроект, предлагающий строительство специальных домов для сдачи квартир в коммерческую, некоммерческую или социальную аренду.

• Коммерческая аренда – это комфортабельное жилье по рыночной цене, где договор найма четко регулирует отношения между арендодателем и квартиросъемщиком.
  

Некоммерческая схема аренды предназначена для тех категорий граждан, перед которыми у государства имеются обязательства по обеспечению жильем. К ним относятся, например, многодетные семьи и бюджетники.

Социальная аренда создается для людей, остро нуждающихся в жилье в силу различных обстоятельств. Строить такие арендные дома планируется в рамках программы создания в России рынка доступного арендного жилья.

Возможные варианты

По мнению пресс-секретаря НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрея Большакова, необходимость создания доходных многоквартирных домов назрела уже давно. «Говоря об арендном жилье, нужно затронуть важный аспект - это бесконечно продлеваемая бесплатная приватизация жилья для граждан, – рассуждает эксперт. – Этот канал вымывания квартир из муниципальной или федеральной собственности надо закрывать. Ведь городские власти из-за этого не могут сформировать фонды жилья для временного проживания граждан (в случае утраты жилья, например, в результате пожара). Государственные структуры из-за бесконечно продолжающейся бесплатной приватизации теряют фонды под грифом «служебное жилье». По своей сути неприватизированные квартиры уже являются доступным арендным жильем для широкого круга жителей нашего города».

На сегодняшнем этапе развития рынка НП «СРО «Самарская гильдия строителей» предлагает несколько вариантов создания жилой государственной доходной недвижимости.

Во-первых, муниципалитет может быть сам заказчиком строительства жилья, тратя на это бюджетные деньги, при условии, что бесплатная приватизация завершится. Условия проживания и оплаты установит муниципалитет как собственник жилья. Во-вторых, государство может субсидировать строительство доходного дома, где собственником будет частное лицо или частная компания. Но заявитель должен представить внятный, четкий, грамотный бизнес-план. Деньги из казны (или из государственного банка) должны быть возвратными в течение, например, 5-10 лет. И снова возвращаться в эту отрасль развития сектора доступной аренды. Для этого нужно развивать практическую сторону механизма государственно-частного партнерства. Правила должны быть установлены жестко и не меняться 15-20 лет, бизнес должен поверить в серьезность этого глобального проекта - «доходные» дома.

В-третьих, власти могут объявить тендер, а застройщики представят свои предложения. В результате выиграет сильнейший по правилам рыночной экономики. «Мы предлагаем систему координат «цена-качество», соотношение цены и качества как взаимосвязанных критериев. Надо менять критерии отбора на тендерах под строительство социального жилья», – заключает Андрей Большаков.