Александр Моторин, директор компании АН «Ваш риэлтор»: «Не всякая ипотека одинаково полезна»

Почему ипотека лучше, чем аренда жилья? Какие ипотечные программы бывают? Как сэкономить на ипотеке и не наткнуться на «подводные камни», нужны ли сегодня ипотечные брокеры? На эти другие вопросы в интервью сайту Dom63 ответил директор компании АН «Ваш риэлтор» Александр Валерьевич Моторин.

– Александр Валерьевич, если говорить о ситуации на рынке ипотечного кредитования в текущем году, то как вы ее оцените?

– Одна из главных тенденций текущего года заключается в том, что банки очень активно работали по направлению ипотеки. Соответственно, между ними ужесточилась конкуренция, борьба за клиента. Это проявилось в том, что появилось очень много ипотечных продуктов с выгодными условиями для разных категорий граждан. Если говорить о росте рынка, то в этом году он был существенным и составил минимум 20%.

– Каковы преимущества ипотеки, на ваш взгляд, перед арендой жилья?

– Снимать жилье сейчас не выгодно, стоимость аренды приближена к ежемесячному ипотечному платежу, а учитывая высокую инфляцию в стране и дефицит на рынке жилья, ипотечный заемщик сегодня выигрывает. Например один из наших клиентов приобрел квартиру в ипотеку в 2006 году. Сегодня его ежемесячный платеж равен 6500 рублей, при этом он живет в своей квартире и платит за нее, а арендная плата за ту же квартиру составляет на сегодняшний день минимум 12 000 рублей.

– Чем привлекательны сегодня ипотечные программы?

– Оформлять кредит наличными для покупки квартиры – это не выгодно. Ипотечное же кредитование привлекает своими сроками и ставками, плюс, сейчас появились программы по рефинансированию ранее выданных кредитов, программы, которые не требуют подтверждения дохода клиента. Для многих это является зеленым светом к покупке жилья в ипотеку. Я считаю, что при оформлении ипотеки самое главное правильно подобрать программу, ведь не вся ипотека сегодня одинаково полезна.

– Вы упомянули о том, что ипотека ипотеке рознь, что вы под этим понимаете?

– О том, что такое ипотечное кредитование сегодня, пожалуй, знает каждый. Однако, проведя опросы потенциальных заемщиков в банках Самары, наши брокеры выяснили, что большинство людей недостаточно осведомлены в вопросах ипотечного кредитования и нуждаются в большей информации об этом.

Например выяснилось, что для людей при выборе ипотечной программы и банка первостепенное значение имеют следующие критерии:

• известность банка;

• самая низкая процентная ставка;

• близость банка к месту проживания.

Причем в список известных кредитных структур, по мнению наших респондентов, вошли более 20 банков, включая Сбербанк и ВТБ24. А на вопрос о том, какой процент для вас самый низкий, большинство назвали цифру от 8% до 16% годовых. Не правда ли, неплохой разбег? На сайте нашей компании мы доступно представили информацию об ипотечном кредитовании для людей, которые собираются взять ипотеку, чтобы они могли наглядно увидеть, как строится цепочка при оформлении кредита. Мы постарались ответить на самые главные для клиентов вопросы:

• какие ипотечные программы бывают;

• как выбрать «правильную ипотеку»;

• какие бывают в ипотеке подводные камни;

• нужны ли услуги риелтора, и есть ли польза от них;

• какие программы мы рекомендуем.

Эта информация находится в открытом доступе на сайте нашей компании, ее может изучить любой желающий. После этого становится понятно, что, задавшись целью, можно подобрать для себя тот вариант, который устроит вас по всем пунктам, а не первый, который вам предложат. Этой стратегией руководствуются в своей работе и специалисты нашего агентства.

– С чего вы советуете начать тем, кто решится приобрети жилье в ипотеку?

– Для начала нужно определиться с той программой кредитования, которая подойдет вам в вашей ситуации, исходя из имеющихся у вас условий и возможностей. Затем, ориентируясь на эти данные, необходимо выбрать те банки, которые работают по программе подходящей вам (информацию о банках можно посмотреть Интернете, газетах, справочниках). После чего необходимо обзвонить эти банки и выяснить информацию о процентных ставках по этой программе. Дальше составить список подходящих вам банков от меньшей ставки к большей. Мы советуем выбирать банки с аннуитентными платежами (т.е. равными на весь срок кредитования), а не с плавающими.

Следующий шаг – у имеющихся банков выясняем требования к заемщику (созаемщикам), какие нужны документы. В итоге список банков существенно сократится.

Дальше выясняем требования к приобретаемому (закладываемому) помещению, документации как технической, так и юридической. Из списка выпадут еще несколько банков. Также нужно выяснить, как банки сотрудничают с госорганами (в случае выбора госпрограммы), возможность и способы досрочного погашения кредита и что при этом уменьшается – платеж или срок кредитования.

Затем нужно узнать, какие производятся выплаты при подписании ипотечного договора с банками (включая страховки, процент за выдачу, оценку, гос.пошлину и т. д.), кто будет сопровождать сделку в Регистрационной палате.

Ну, и одно из самых важных условий – каким образом и когда продавец получит свои деньги в банке, так как для продавцов это очень важно.

В итоге в списке останутся только те банки, которые идеально подходят вам.

– На какие нюансы следует обратить особое внимание при оформлении ипотечного кредита, есть ли подводные камни, о которых нужно знать заемщику?

– Да, к сожалению, не все банки одинаково полезны. На самарском рынке есть банки, которые больше заинтересованы не в удовлетворении потребностей клиента, а получении прибыли. Здесь я бы посоветовал обратить внимание на следующие моменты:

1. Остерегайтесь банков, которые обещают рассмотреть ваше заявление заочно либо «закрыть глаза» на плохую кредитную историю и уж тем более готовые ее «подчистить».

2. При досрочном погашении всегда пишите заявление о таковом. Требуйте замены графика платежей с печатью банка и подписью ответственного лица.

3. При работе с банковскими специалистами или риэлторами не соглашайтесь на оплату каких-либо услуг, пока они не будут оказаны, что должно быть подтверждено официальным уведомлением от банка (с печатью и подписью ответственного лица).

4. Хороший банк всегда выдаст своему заемщику официальное подтверждение о согласии выдать кредит, в котором будет указана сумма кредита (именно его можно показывать продавцам в подтверждение сроков по сделке).

5. Сразу выясняйте информацию о размере и видах страхования (зачастую страхование финансового риска не требуется, а это, как правило, самый дорогой вид страхования).

6. Обязательно узнайте в банке, будет ли закладная по вашему кредиту продана, так как от этого зависит поменяется ли в будущем процентная ставка и платеж по кредиту. Если да, то на каких условиях – все это должно быть прописано в кредитном договоре.

7. И, самое главное, всегда читайте кредитный договор до тех пор, пока не поймете каждый пункт.

– Александр Валерьевич, на ваш взгляд насколько важную роль при оформлении ипотеки играет риелтор. Нужны ли сегодня услуги ипотечного брокера?

– Я считаю, что если человек грамотный и располагает достаточным количеством времени, то, следуя нашим рекомендациям, вполне возможно все сделать самому. Однако если какого-то компонента не хватает, лучше обратиться к риелтору.

Во-первых, ипотечный брокер сократит время подбора нужных предложений и программ. Во-вторых, поможет определиться с программой и предложит самые подходящие из тех, что предлагают банки (сегодня мы работаем с порядка 37 банками). В-третьих, клиенту не нужно будет ехать во все банки (в хорошем агентстве), заполнять анкеты, сдавать несколько копий документов – все операции происходят единоразово в офисе по системе «единого окна» (заемщик заполняет одну унифицированную анкету, а уже брокер отправляет ее во все банки-партнеры). В-четвертых, квалифицированный риелтор может подобрать нужный вариант недвижимости для клиента, проверяет квартиру на чистоту, помогает оформить нужные документы и сопровождает от начала и до регистрации права. Ну, а бонусом служит то, что у многих, например наших банков-партнеров, существуют скидки (в том числе по годовому проценту) для наших клиентов при предъявлении нашего договора на оказание услуг.

АН «Ваш риэлтор» основано в 2006 году. Компания занимается профессиональным оказанием услуг на рынке недвижимости Самары более шести лет. Одним из ведущих направлений деятельности компании является ипотеки. Ознакомиться с услугами АН «Ваш риэлтор» можно на сайте компании Vashrieltor63.ru.

– Кстати, если говорить о ставках, то какие ставки сегодня присутствуют на рынке, и как вы охарактеризуете ситуацию на рынке стоимости жилья сегодня?

– За последние 2-3 месяца цены на квартиры выросли. Это стандартная ситуация для окончания года, как правило, в этот период времени спрос на жилье увеличивается, а цены растут. Так же увеличиваются и ставки по ипотечным кредитам. Сегодня средние ставки по ипотеке составляют от 10,5% до 13,5%.

Но, еще раз подчеркну, что ставка по кредиту может быть гораздо ниже. Все зависит от того, насколько правильно вы сможете подобрать программу.

Например в настоящее время в нашем агентстве мы проводим акцию для клиентов: те, кто обратится в наше агентство до 31 декабря текущего года, могут оформить ипотечный кредит по двум документам со ставкой от 7,65% годовых.

– Вы много внимания уделяете выбору программ, а какие ипотечные программы вы рекомендуете?

– В основном мы рекомендуем программы наших банков-партнеров, так как уже не раз убедились в их надежности, но и среди них можно выделить государственные программы Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК). Чем привлекательны эти программы? На сегодняшний день по ним наиболее низкие проценты (от 7,65% годовых), возможность внести первоначальный взнос от 10% причем к нему можно использовать материнский капитал (за счет этого можно снизить процентную ставку).

Для того, чтобы можно было сравнить с другими программами, приведем небольшой расчет:

• стоимость квартиры – 1 700 000 рублей;

• первоначальный взнос – 500 000 рублей;

• сумма кредита – 1 200 000 рублей;

• срок кредита – 15 лет (наиболее оптимальный);

• квартира приобретается на вторичном рынке;

• процентная ставка составит 11,20%;

• ежемесячный платеж 13 850,32 рубля (при использовании материнского капитала процентная ставка составит 10,55%, а жемесячный платеж 9299 рублей).

– Сегодня многие не решаются брать ипотеку, что вы посоветуете тем, кто как раз сейчас решает: делать ему этот выбор или нет?

– Да, действительно, с одной стороны, ипотечный кредит многих пугает. Тем не менее, нужно сравнить все плюсы и минусы. Чем дальше вы откладываете покупку квартиры, тем она будет стоить дороже для вас. Если вы арендуете жилье, то нужно сопоставить платежи. Могу сказать, что самое тяжелое время для тех, кто взял ипотеку – это первые два месяца, когда человек понес большие затраты на приобретение жилья, оформление документов, ремонт. Затем становится легче. Человек привыкает к режиму жизни, по другому расставляет перед собой приоритеты, начинает планировать бюджет. При этом нужно учитывать то, что теперь он уже живет в своем жилье. Я уважаю людей, которые берут ипотеку.

АН «Ваш риэлтор»
телефон: 265-61-61;
адрес: Революционная 70, лит. 2, оф. 415;
Vashrieltor63.ru.