Борьба за квартирные доли отменяется

Мизерная доля в квартире не даст права распоряжаться всем жильем. Такое решение принял Верховный суд, рассмотрев очередное дело и наделив собственников основных долей новыми полномочиями. Они могут принудительно выкупить квадратные метры у владельца маленькой доли, который начинает претендовать на квадраты или прописывать дополнительных жильцов.

Верховный суд рассмотрел дело, касающееся спорных долей в квартире. Решение оказалось радикальным – собственник 2,5 квадратных метров в квартире остался ни с чем, несмотря на трех прописанных на небольшом уголке жилплощади. Подробности дела опубликованы 12 декабря в «Российской газете» (определение №5-В11-134).

Яблоком раздора стала трехкомнатная квартира в Москве. Москвичка Н. Кирисенко обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она приобрела «трешку», затем прописала в ней мужа. После развода райсуд признал за женщиной 13/14 доли в квартире, мужчине досталась 1/14 (2,5 квадрата). Он выехал из квартиры, но через год заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания. В итоге владеть долей стал молодой человек, который прописал в этой же квартире себя и свою дочь. Затем с помощью того же договора пожизненного содержания, расторгнутого с сыном и заключенного с невесткой, собственник доли снова меняется. При этом жильцы не заселились в «трешку».

Женщина, которой надоели разборки с долями, обратилась в суд с просьбой прекратить право собственности новых жильцов на метры, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником. Владельцы мизерной доли написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, и попросили выделить им одну комнату в квартире.

Тушинский районный суд Москвы постановил выписать сына бывшего мужа, но и удовлетворил иск о вселении новых жильцов на 2,5 метра. Женщина с таким вердиктом не согласилась и дошла до Верховного суда, который заявил, что решения нижестоящих судов нарушили нормы материального права.

Судьи Верховного суда исходили из того, что в квартире нет жилого помещения площадью 2,5 метра (спорная «трешка» состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадрата и двух проходных в восемь и 16 метров). Нижестоящие суды ссылались на статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна, а собственник выделить ему долю не просил. Однако Верховный суд рассудил, что выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам «часть общего имущества, соразмерное их доле», как записано в 247 статье ГК, также невозможно.

Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись, а для собственника большей доли они являются посторонними. По статье 288 ГК, жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить. Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью, если к ним вселят чужих. Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей. Эти деньги он предложил истице выплатить владельцам небольшой доли. В результате право собственности у новых жильцов, в том числе несовершеннолетнего ребенка, было прекращено.

Подобные решения будут применяться в похожих исках, но Верховный суд подчеркнул, что их можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Отметим, что проблема множества долей в одной недвижимости в стране обострилась. Бывают случаи, когда граждане покупают 1-2 метра ради прописки, нередко такие жильцы и вовсе «выживают» основных собственников, у которых доля больше. В прошлом году председатель комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников предлагал законодательно определить размер минимальной доли собственности, чтобы сократить число «резиновых» квартир, но этот законопроект так и не приняли.

В регионах проблема «резиновых» квартир стоит не так остро – на рынке в основном представлены квартиры, где реализуются доли, равные по площади комнатам. Например, 1/2 доли в «двушке» или 1/3 доли в «трешке», говорит руководитель АН «Фамиан» Анна Фазылова. Конечно, такие доли продать вполне реально. «Нередко встречаются и спорные ситуации, основанные на взаимоотношениях с соседями. Так, некоторые продают свою мизерную долю дешево, на нее «клюют» лица, которые могут испортить основному собственнику условия проживания, – отмечает эксперт. – К примеру, прописывают или вселяют посторонних людей».

По закону распоряжаться невыделенной долей в квартире можно по своему усмотрению, но с согласия всех остальных собственников. Также предупреждать владельцев других долей нужно при продаже части жилплощади, ведь они имеют право преимущественного выкупа.

«Был случай из судебной практики, когда человек продавал 1/7 долю, доставшуюся по наследству, – вспоминает начальник юридического отдела компании «IBC-недвижимость» Лилия Галимова. – Он не был заинтересован в этой недвижимости, поэтому право долевой собственности было прекращено, другие собственники выплатили ему компенсацию за жилплощадь».

По словам юриста, раньше часто встречались ситуации, когда человек приобретал комнату, которая по документам оказывалась невыделенной в натуре долей. Это значит, что все собственники имеют по своему «углу» в каждом помещении. К слову, в квартире выделить так доли и не получится, так как нельзя обеспечить отдельный вход, кухню и санузел.

Лилия Галимова подчеркивает, что законных методов по регистрации большого числа граждан на двух квадратных метрах нет – человека прописывают в квартиру или комнату, а не на долю в ней.