Экспозиция рынка недвижимости Самары: приметы 2012

«Что?», «почем?» и «как долго?» - пожалуй, это самые часто задаваемые вопросы в кабинетах агентств недвижимости. Экспозиция рынка пестрит предложениями, цены могут меняться каждый месяц, а сроки продажи объекта – варьироваться от нескольких дней до нескольких месяцев.

Оглядываясь на 2012 год, нельзя сказать, что он был динамичным или «роковым» для самарского рынка недвижимости. Как сообщают аналитики, в настоящее время в Самаре наблюдается явление практически идеального баланса – адекватный спрос на жилые объекты вторичного рынка поддерживается довольно широким выбором недвижимости этого сегмента. «Динамика цен на вторичном рынке в среднем остается на уровне прошлых лет, однако ежегодный и вполне естественный прирост цен составляет порядка 3-4%. Объем и структура экспозиции вторичного рынка жилья остаются постоянными, как и в предыдущие годы. Причем как по типам жилья, так и по его административному делению. В четвертом квартале этого года совокупный объем квартир «на продажу» составил около 40 тысяч, а их общая площадь – примерно 1 миллион квадратных метров», - рассказывает заместитель директора «Поволжского Центра Развития» Андрей Савельев.

Однако положительной тенденцией является повышение спроса на вторичном рынке. За этот год покупательская активность на рынке вторичного жилья как города, так и региона в целом увеличилась примерно на 20%. По данным областного Росреестра, за 2012 год в области было зарегистрировано почти 50 тысяч договоров купли-продажи, в то время как показатели 2011 года замерли на отметке значительно ниже – в 42 тысячи.

Распределение предложения квартир по административным районам города совпадает со структурой застройки: примерно по 20% экспозиции приходится на три крупнейших района – Кировский, Промышленный и Октябрьский. Распределение жилого рынка по типам жилья не столь равномерно: 56% экспозиции – это «улучшенки» и квартиры 90-й серии, 20% – «хрущевки» и «ленинградки». По сравнению с третьим кварталом, слегка «подросли» показатели жилья элитной категории – на IV квартал 2012 года их доля в экспозиции составляет 8%. Большая часть объектов на продажу находится в так называемых «спальных» районах, в то время как центральные и считающиеся элитными Ленинский и Самарский районы имеют в экспозиции рынка значительно меньшую долю. В последние годы Самарский район (доля которого от общего числа выставленных на продажу объектов составляет всего 5%) все больше становится центром культурной и коммерческой жизни, в то время как основные жилые массивы сдвигаются в северо-западную часть города. Что касается отдаленных районов города, то на долю Куйбышевского района приходится 7% общегородской экспозиции, на Красноглинский – всего 2%.

Срок экспозиции жилья – это период времени с даты вывода объекта недвижимости на рынок до момента заключения сделки. Так, если владелец выставил квартиру на продажу в октябре, а сделка купли-продажи была совершена только в декабре, то срок экспозиции данной квартиры составляет около двух месяцев.

Интересно то, что Красноглинский и Куйбышевский районы можно назвать как наиболее востребованными, так и наименее комфортными для жизни. Оба района отличаются от «основных самарских» относительно низкими ценами на жилье, что для покупателей может стать весьма привлекательным фактором, затмевающим месторасположение дома. Квартира «на задворках» имеет стоимость значительно ниже среднерыночной, поэтому имеет и меньший срок экспозиции – продажа происходит в течение 90 дней.

По данным «Поволжского Центра Развития», средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет 105 дней. Несколько дольше продается жилье категории «элит» и старый фонд (120-130 дней), что объясняется дороговизной первых и ветхим состоянием вторых. В докризисный же период средний срок экспозиции составлял порядка 70 суток. Однако стоит понимать, что срок экспозиции жилья – это величина весьма относительная. Нередки случаи, когда квартира продается в считанные дни, но также и распространена практика многомесячной продажи.

Быстрая продажа объекта и качественное оказание риэлторских услуг являются главной целью для большинства агентств недвижимости. Не всех клиентов прельщает необходимость ждать три месяца до момента «ухода» объекта, поэтому агенты всеми силами стараются ускорить процесс продажи квартиры и уменьшить срок ее экспозиции. Ярким примером подобной практики можно назвать запущенную еще два года назад программу агентства недвижимости «Квартирникъ» - «Гарантируем продажу квартиры за 30 дней». Подобный срок может считаться оптимальным для совершения сделки с недвижимостью – без отрыва для клиента от его основного рода деятельности. «Если в течение срока действия договора объект остается непроданным, то клиент вправе отказаться от наших услуг и сменить агентство. Поэтому мы заинтересованы в том, чтобы выполнить обещанное. Мы очень сильно вкладываемся в рекламу и делаем все возможное для реализации объекта, что в нынешних условиях повышенного спроса на вторичное жилье вполне реально и в рамках такого, казалось бы, небольшого срока», - объясняет свою позицию генеральный директор АН «Квартирникъ» Вячеслав Бабанов.

Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих. Один из главных факторов – это ликвидность жилья: насколько пользуются спросом идентичные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй из основных ключевых моментов – это цена объекта, а точнее, ее адекватность. Не секрет, что любой собственник мечтает продать свою квартиру подороже, в то время как любой покупатель жаждет купить ее же подешевле. Разные понятия о приемлемой цене объекта и вызывают большинство столкновений интересов при свершении сделок купли-продажи. Поэтому, чтобы квартира не «зависла», в отношении цены нужно всегда найти компромисс.

Существует также так называемое понятие «средней цены», которая соответствует наиболее распространенным ценам на жилье такого типа. Если ваша цель – продать квартиру как можно быстрее и тем самым уменьшить срок экспозиции объекта, то цена должна быть либо в пределах «средней», либо ниже. Если же квартира выставляется на продажу по цене выше среднего, она должна иметь явные преимущества: качественный ремонт, удачное месторасположение в районе с развитой инфраструктурой и т.п. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. «Конечно, если клиент будет настаивать на завышенной цене, специалист по недвижимости будет искать покупателя, и даже есть вероятность, что найдет желающих приобрести объект именно за эту сумму. Весь вопрос в том, сколько на это потребуется времени. Скорее всего, ждать придется месяцами, при этом неизвестно, получится ли выручить ту самую назначенную цену», - рассказывает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко.

Определенное значение имеет тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный), а также этаж, на котором находится квартира. Например, квартиры, расположенные на крайних этажах, всегда уступают в цене жилью на средних. У «этажной» тенденции есть свои причины на существование, как правило, житейские. Однако недостаток спроса на жилье на первых этажах может компенсировать коммерческий рынок – множество квартир, расположенных в приближенных к транспортным развязкам и «проходным» улицам домах, приобретаются для последующего переоборудования под офис, магазин и т.п. Несмотря на то, что в последний год ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое, а также значительно увеличилась возможность выбора готовых нежилых помещений, подобная практика все еще довольно-таки распространена.

Кроме всех вышеперечисленных параметров, на длительность срока экспозиции квартиры также влияет степень готовности документов и наличие самой правоустанавливающей документации: договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д. «Рассматривая каждый вариант жилья, специалисты оценивают возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, они советуют продолжить поиск, хотя выбор в данной ситуации всегда остается за покуп ателем», - отмечает Олеся Карпенко.