Какие квартиры пользуются на рынке наименьшим спросом?

Почему один продукт расходится на ура, а другой подолгу пылится на прилавке? Рынок недвижимости имеет аналогии. И тут, и там дело в ликвидности товара. О том, что в настоящий момент ликвидно, а что нет – в нашем аналитическом обзоре.

В целом жилье было, есть и будет ликвидным товаром. Спрос на него не исчезает даже в кризисные для экономики страны моменты. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, к примеру, картину или скульптуру, интересную лишь узкому кругу коллекционеров.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по ценам, вполне соответствующим рыночным, продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда.

По сути, ликвидность недвижимости — это возможность ее обращения в деньги, и это понятие ликвидности напрямую связано со сроками ее реализации. Ликвидность объектов выше в том случае, если для его продажи требуется небольшой срок. Для Самары средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья составляет 118 дней, причем этот показатель характерен для большинства районов города. В докризисный же период средний срок экспозиции составлял 70 суток.

Ликвидность квартиры, в первую очередь, зависит от того, насколько жилье соответствует определенным критериям. Хорошая транспортная доступность и престижный район всегда играют на повышение ликвидности жилья, в то время как аварийное состояние дома или неузаконенная планировка, напротив, существенно снижают его ликвидность.

Сейчас большинство неликвидных квартир относятся к рынку вторичной недвижимости. Очень часто это квартиры в домах, подлежащих сносу, находящихся в критическом состоянии. У квартир в хорошем доме, которые расположены в районе с низкой транспортной доступностью или с недостаточным уровнем инфраструктурного обеспечения, ликвидность также будет сниженной.

К критериям, которые повышают ликвидность продаваемого жилья, относятся:

— привлекательная цена,

— близость к метро,

— развитая инфраструктура,

— тихое место,

— хорошее состояние квартиры (в первую очередь — для эконом-класса).

Для элитного жилья большим плюсом будет живописный вид из окна, подземная парковка, достойные соседи.

Местонахождение квартиры является одним из наиболее значимых при определении ликвидности объекта факторов. Квартиру, находящуюся возле транспортных магистралей, железных дорог, вокзалов, кладбищ, ЛЭП, свалок, ТЭЦ, промышленных предприятий, продать значительно труднее, чем аналогичную, расположенную в благоприятном месте. Показательным примером является экспозиция квартир в жилом массиве на пересечении улиц Енисейской и Алма-Атинской (Кировский район). Квартиры с видом на погост значительно уступают в цене тем, чьи окна смотрят во двор. Однако для Самары эта ситуация все же носит двойственный характер. К примеру, недвижимость в «периферийных» Куйбышевском и Красноглинском районах с переменным успехом попадает как в категорию ликвидного жилья (за счет стоимости объектов значительно ниже среднерыночной по Самаре), так и в категорию «залежалого» товара из-за отдаленности этих районов от делового и культурного центра города.

Также ликвидность жилья зависит от этажа квартиры по отношению к общей этажности дома. Жилье на первом этаже значительно дешевле аналогичного, расположенного на среднем. Согласно статистике Поволжского Центра Развития, квартиры на первом этаже продаются в среднем за 128 дней. А вот отношение потребителей к квартирам на последнем этаже за несколько лет заметно изменилось (средний срок экспозиции — 118 дней). Если ранее квартира на последнем этаже означала для жильцов плохую теплоизоляцию и постоянные проблемы с протекающей кровлей, то современные материалы и технологии строительства успешно решают подобные трудности. Плюс ко всему, порой квартиры на последнем этаже стоят еще и дороже аналогичных за счет улучшенных видовых характеристик.

Во многом ликвидность квартиры определяется типом и общим состоянием здания. Очевидно, что наименее ликвидны в данном случае дома старого фонда с деревянными перекрытиями. Квартиру в таком доме банк никогда не примет в качестве залога по ипотеке ввиду высокой пожароопасности. Весьма сложно будет продать и квартиру, расположенную в аварийном здании.

«Кроме того, как показывает практика, некоторые продавцы „своими руками“ делают жилье неликвидным, просто завышая рыночную стоимость квартиры. В итоге покупаются аналогичные квартиры, которые имеют более адекватную цену, в то время как объект с завышенной ценой простаивает», — утверждает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко.

Однако нельзя говорить о том, что неликвидные объекты встречаются исключительно на вторичном рынке. При сдаче нового дома в эксплуатацию нередко возникает ситуация неполной заселенности объекта. Наиболее привлекательные по техническим характеристикам квартиры приобретаются еще на начальной стадии строительства. Среди них «видовые» квартиры, из окон которых простирается привлекательная панорама, жилье с наиболее удобной планировкой и оптимальным метражом. За бортом остаются угловые квартиры, слишком маленькие или, наоборот, чересчур большие по площади. Кроме того, цены на квартиры в новых домах бизнес- и премиум-класса могут оказаться попросту слишком высокими для среднестатического покупателя, поэтому не всегда они находят своего хозяина, пребывая в режиме его ожидания многие месяцы, а то и годы.

И здесь заметна одна из основных тенденций рынка недвижимости — «неликвидом» оказываются квартиры как по завышенным ценам, так и по заниженным. Это чисто психологический момент — если двухкомнатная квартира будет стоить как обычная однокомнатная, в сознании покупателя поселится сомнение в качестве товара. В условиях кризиса неликвидные квартиры и вовсе теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель, наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать.

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры — 2 месяца, двухкомнатной — 3 месяца, а трехкомнатной — 4-6 месяцев. Как показывает практика работы риэл-торских компаний, наибольшим спросом среди жителей Самары пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Если взглянуть на статистику заверенных Росреестром сделок купли-продажи недвижимости, то можно увидеть подтверждение этим данным — более 70% покупателей отдали предпочтение менее габаритному жилью. Трехкомнатные и еще большие квартиры приобретаются, как правило, семейными людьми, уже успевшими обзавестись детьми, им требуется как можно больше пространства. «Однушки» и «двушки», в свою очередь, подходят для одиночек и только что сложившихся семейных пар, тем более что для молодых людей подобные квартиры более доступны в финансовом плане.