Скоро строить будут по новым правилам

Новые Правила застройки и землепользования презентовали представителям профессионального сообщества.

Теперь власти обещают вынести их на публичные слушания через несколько недель – то есть, скорее всего, в августе-сентябре. Кстати, срок выноса новых ПЗЗ в публичную плоскость переносился уже неоднократно – последней датой был обозначен июнь текущего года. А в прошлом году первый заместитель главы Самары Виктор Кудряшов говорил, что правила будут вынесены на публичные слушания в минувшем феврале.

Говорил Кудряшов и о том, что за основу новых правил будут взяты ПЗЗ 2010 года, в которых появится огромное количество изменений.

На текущей неделе представители профессионального сообщества (архитекторы, руководители строительных компаний, представители ресурсоснабжающих организаций) со столь долгожданными новыми ПЗЗ все же ознакомились. По информации пресс-службы мэрии, обсуждение длилось почти 3,5 часа.

Безбарьерная застройка?

Архитектор Игорь Галахов, представлявший разработчиков новых ПЗЗ, рассказал, что одной из основных идей стало снижение административных барьеров. Это, по мнению специалистов, должно улучшить инвестиционный климат в строительной отрасли.

По словам Игоря Галахова, значительное внимание уделялось необходимости снижения числа обращений в органы местного самоуправления и государственной власти для оформления прав, получения дополнительных разрешений и согласований. «Использован принципиально новый каталог градостроительных регламентов: сокращено количество видов разрешенного использования, они сформулированы в виде обобщенных характеристик, устранена излишняя детальность, при которой любое изменение титула проекта, объекта недвижимости требовало переоформления всей кадастровой и правоустанавливающей документации», - сообщает пресс-служба администрации Самары.

Стоит также отметить, что в проекте документа появилась обновленная Карта градостроительного зонирования, в которой появились подзоны: они предусмотрены для территориальных зон исторической застройки, производственных и рекреационных.

Глава Самары Дмитрий Азаров на многочисленные вопросы строителей о том, не скажется ли введение новых ПЗЗ на их проектах, подготовленных к реализации в соответствии с действующими правилами, заявил – никакого отрицательного влияния не будет.

Дмитрий Азаров: «Кардинальное отличие новых правил заключается в самом подходе, который предусматривает неразрывную связь с той работой, которая была проведена в предыдущие годы. Градостроительная политика – не та сфера, где нужны какие-то колебания, потому что это негативно сказывается на развитии любого города, поэтому преемственность должна быть обеспечена».

Главное, чтоб потом отменять не пришлось

Кстати, о том, что введение новых правил может каким-либо образом затронуть законные интересы ряда предпринимателей, говорил еще несколько месяцев назад председатель комитета по вопросам строительства, имущественным и земельным отношениям городской Думы Самары Сергей Алехин. Он отмечал, что в новых правилах вводится иное обозначение зонирования – несколько существующих зон объединены в одну.

«Соответственно, не совсем понятно, как будет происходить переход из одной зоны в другую – автоматически или как-либо еще. Кроме того, некоторые виды землепользования вообще перестают существовать. Но тогда возникает вопрос – что делать с документами, которые уже сейчас находятся в работе, с людьми, которые рассчитывали на этот разрешенный вид землепользования», - отмечал Алехин.

Главное, по его мнению, чтобы новые правила не постигла участь предыдущих. А они, напомним, в 2010 году были отменены через суд в силу множества «нестыковок» и несоответствий.

Сергей Алехин: «Поэтому необходимо учесть интересы всех собственников, которые уже годами владеют землей. Нельзя насильно «спустить» человеку другую зону и запретить вид землепользования. Тем более, нужно понимать, что изменение правового зонирования влечет за собой изменение кадастровой стоимости – а это уже влияет на налогообложение, стоимость аренды земельного участка».

При презентации проекта новых ПЗЗ один из его разработчиков Олег Никитенко заявил: «Нам поставлена задача – максимально учесть все существующие права. Никто не заинтересован в том, чтобы Правила нарушили чьи-либо законные интересы. Имеющийся инструментарий позволяет на стадии формирования окончательного варианта документа учесть даже самые сложные случаи».

Сегодня в беседе с корреспондентом городского портала Samara24 Сергей Алехин отметил, что, по его мнению, документа, который бы решил все проблемы, просто не может существовать. «Они в любом случае возникают. Не надо забывать, что еще до сих пор люди судятся по изменению зон в связи с отменой правил 2010 года. Я думаю, что будет некий переходный период – в течение следующего года, когда будут всплывать какие-то неучтенные вопросы. Но не совершает ошибок только тот, кто не работает», - заявил Алехин.

Реконструкция сетей станет проще

При этом, как генеральный директор ЗАО «Предприятие тепловых сетей» Сергей Алехин отметил, что появились в новых ПЗЗ и важные позитивные нововведения.

Сергей Алехин: «Наконец-то, в новых правилах присутствует возможность строительства коммуникаций во всех зонах. Это решение очень старой проблемы. Любые организации, которые занимаются строительством и эксплуатацией линейных объектов, трубопроводов, электросетей, тепловых сетей, газовых сетей, не могли по 2-3 года оформить земельный участок под строительство или даже реконструкцию уже существующих сетей. Такой вид землепользования, как строительство и реконструкция инфраструктурных объектов, отсутствовал. Сейчас разработчики учли это».

В настоящее же время, по словам Алехина, реконструкция и строительство сетей требуют точно такого же оформления, как строительство дома: раньше возникала коллизия, когда заявка на подключение к жилому дому подается, а строительство трубопровода требует от энергетиков прохождения всех публичных процедур, изменения зонирования участка, что проблематично. Ведь «строительство коммуникаций» как основной вид разрешенного землепользования вообще отсутствовало.

Сергей Алехин: «Сейчас для строительства стадиона надо будет прокладывать от самарской ТЭЦ крупную трубу через Московское шоссе. И до внесения соответствующих положений в правила это было возможно только с нарушением закона. Вообще же, посмотрим, как все эти нововведения будут реализовываться на практике. Ведь Градостроительный кодекс, в соответствии с которым делается и Генплан города, и ПЗЗ, это такая идеальная модель, которая вряд ли в ближайшее время осуществима на 100%. Поэтому мы всего лишь приближаемся к исполнению градостроительного законодательства – делаем маленький шажок. Но иногда, к сожалению, правильные идеи «тонут» в неправильной реализации».

Исторический центр – выше или ниже?

Известный самарский архитектор, заслуженный архитектор РФ Ваган Каркарьян рассказал, что сам он новые ПЗЗ пока не видел, но отметил, что его беспокоит количество вносимых в действующие правила и Генплан корректировок.

Ваган Каркарьян: «Конечно, все предугадать невозможно, но все же. Мы должны жить по закону, город должен иметь рамки, в которых ему развиваться, поэтому ПЗЗ, безусловно, нужны. Хочу сказать, мне понравился проект ПЗЗ, который был разработан в 90-х годах американцами. В их документе было четко записано – в исторической части города застройка может быть осуществлена в пределах 6,5 этажей. А мы строим высотки в 25-33 этажа».

К вопросам малоэтажной застройки в исторической части города, как и к представленным правилам, далеко не все относятся так позитивно. Так, присутствовавшая на совещании по новым ПЗЗ Галина Бубнова, президент ООО «ГК «Материк-Инвест-Строй», рассказала, что, по ее мнению, проект по возведению в историческом центре Самары зданий высотой не более 5-6 этажей нежизнеспособен. Бубнова объяснила: в центре очень много ветхого и аварийного жилья, и, чтобы хоть что-то построить там, нужно сначала провести расселение. «А в этих лачугах прописано достаточно большое количество людей. Отселение одного ветхого домика обходится примерно в 1 млн долларов», - заявила Бубнова. Также она сообщила, что утвержденные в мае прошлого года охранные зоны, покрывающие собой практически все центральные районы Самары, противоречат новым ПЗЗ.

Галина Бубнова: «Как я поняла на вчерашнем совещании, ПЗЗ на охранные зоны не действуют. В этих зонах, получается, вообще строить нельзя, отселять нельзя, сносить нельзя. В итоге, даже если у меня есть вся разрешительная документация, и зона согласно Генплану Ж-4 – высотной застройки. Но в охранной зоне такая застройка невозможна – противоречие».

Кроме того, Бубнова подчеркнула, что новые правила застройки «должны обязательно включать в себя преемственность тех нормативных актов и разрешительной документации, которая уже имеется».

Галина Бубнова: «Власти говорят, что преемственность будет, говорят, что нужно сотрудничать, вносить предложения. Но будут ли наши предложения приниматься – другой вопрос. Я, конечно, понимаю, что закон обратной силы не имеет, и если выдан уже документ застройщику о том, что у него определенная зона, и выдана определенная разрешительная документация на строительство, и строительство уже ведется, то с принятием ПЗЗ вряд ли кто-то будет убирать этажи. Но если это случится, нам придется отстаивать свои интересы в суде».

_{Екатерина Борисенкова}

Все новости и статьи городского портала Samara24 читайте здесь.