Растут или нет цены на жилье в Самаре?

В августе Самара признана единоличным лидером по росту стоимости жилья в домах массовых серий. Анализ рынка проводили эксперты из национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ), участвовали в нем все субъекты РФ. Любопытно, что аналитики сферы недвижимости Самары приводят контрпоказатели и заявляют о стагнации цен во всех сегментах рынка жилья в Самаре. Откуда же такой показатель? Тенденция, прогнозируемый сезонный скачок или погрешности в подсчетах?

В своих подсчетах НАСИ учитывали общую среднюю стоимость квадратного метра жилья вторичного рынка и сданных новостроек. Как показала статистика, цены на жилье в многоквартирных домах Самары в среднем подорожали на 1% – до 58, 4 тысяч рублей за кв. м. При этом, по данным мониторинга уже Росриэлта, в августе, по сравнению с ценами июля, средняя стоимость квартир в Самаре увеличилась на 1, 49%. От начала 2013 года – на 7, 84%. А по сравнению с показателями годичной давности – августа 2012 года – цены подскочили на 14, 81%. В минус, по сравнению с июлем, ушли только показатели прайсов на землю и дома (-3, 06% и -1, 13% соответственно). Но снижение цен именно в этом сегменте недвижимости вполне традиционно для августа.

Любопытно, что самарские риелторы, в отличие от национальных ассоциаций мониторинга, отрицают рост и подтверждают стагнацию цен с периода начала 2013 года. Руководитель «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дария Иванова объясняет результаты исследования федеральных коллег коммерческим ходом некоторых продавцов недвижимости: «По моим данным, последний скачок цен на недвижимость в Самаре наблюдался в начале 2013 года. С тех пор цены держатся примерно на одном уровне. В отличие, например от Нижнего Новгорода, где они действительно растут в последнее время. Показатели НАСИ я могу объяснить тем, что летом спрос на квартиры не велик. Поэтому продавцы изначально заявляют более завышенную стоимость метров. Когда же к ним приходит покупатель, то они в качестве торга или приятной скидки все равно уступают цену до среднего показателя».

Если судить более конкретизировано, то по данным Росриэлта, средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке составила 58 311 руб за кв. м. Стоимость кв. м. площади в новостройке составляет 47 855 рублей. Причем рост цен в секторе second hand вдвое превышает показатели темпа роста цен в новостройках. По сравнению со сметами июля, «вторичка» подорожала на 1, 18%, а «первичка» прибавила в цене только 0, 59%. Когда как только два года назад ситуация была абсолютно противоположная. Дария Иванова объясняет замедленный рост цен на рынке первичного жилья кризисом предложений: «До сих пор в Самаре наблюдается дефицит предложений на рынке новостроек. Хотя вроде бы застройщики и говорят о выходе из экономического кризиса. Рост цен на квартиры в новых жилых домах зависит от количества сданных объектов. А сейчас достойного количества строек не наблюдается».По данным НАСИ, второе место по росту цен на жилье в РФ занимают Иваново и Краснодар (+0,8% ). А максимальное снижение цен на жилье за прошедший месяц зафиксировано в Челябинске (-2,2%) и Екатеринбурге (-1,2%).

Генеральный директор агентства недвижимости «Союз» Андрей Калга считает, что любой мониторинг жилья должен быть максимально детализированным: «Недвижимость понятие очень обобщенное. Рынок жилья делится на новостройки и вторичное жилье. В свою очередь вторичный рынок жилья подразделяется на «хрущевки», «сталинки», «улучшенки» и так далее. Те в свою очередь еще дифференцируются по количеству комнат. В каждом сегменте своя диаграмма роста-снижения цен. Например, с июля 2013 года зафиксирован рост цен на однокомнатные квартиры, потому что предложений мало. Но это не означает тенденцию для прочих сегментов».

А вот что касается лидеров среди дорогих квартир, то, по данным «Поволжского Центра Развития», самые дорогие квадратные метры зафиксированы в Ленинском районе (62, 9 тысяч рублей за кв. м.) и Октябрьском (58 тысяч рублей за кв. м.). Самые дешевые квадратные метры находятся в Куйбышевском и Красноглинском районах – от 40, 5 до 42 тысяч рублей за кв. м.

Традиционно большинство самарцев стремится занять middle-зону, предпочитая приобретать квартиры в районах, не слишком удаленных от исторического центра, но и не в центре. По данным базы вторичного жилья сайта Dom.63.ru, на момент публикации материала самый высокий спрос на квартиры наблюдается в Советском районе (73 запроса из 355), Самарском (67 из 355), Промышленном (64 из 355). Эти данные процентно соответствуют количеству предложений по продаже квартир. По данным базы объявлений сайта Dom.63.ru, большинство предложений о продаже вторичного жилья зафиксировано в Советском районе (10 571 из 50 950 объявлений). Серебро за Самарским районом (9294 объявления из 50 950). Третье место по количеству предложений занимает Промышленный район (8775 объявлений из 50 950).

В целом Андрей Калга отметил, что в Самаре традиционно дорогое жилье, например, по сравнению с соседним Ульяновском, но и экономические, социальные статусы городов разные. Причина любого роста цен на недвижимость зависит от роста цен на многие другие показатели: «Локомотивы повышения цен — это застройщики, которые вынуждены поднимать стоимость жилья из-за роста цен на арендную стоимость участков земли, строительные материалы, энерготарифы. Если бы администрация предоставила льготы застройщикам, то и стоимость была бы меньше, и стагнация сохранялась бы дольше».