Новостройка: купить со скидкой. Вторичка: продать дорого

Во главе сделок купли-продажи всегда стоит выгода. Мы привыкли к скидкам, покупая одежду, бытовую технику, туры. Продавая автомобиль, стремимся приблизить его цену к максимальной на рынке. Но покупка и продажа недвижимости – сделка настолько ответственная, что о бонусах забываешь. Но если внимательно изучить самарский рынок недвижимости, то и здесь можно встретить скидки, специальные акции на новостройки и методы продажи вторички по выгодной продавцу цене.

По данным ВЦИОМ, 70% покупателей недвижимости в качестве бонуса мечтают о скидке на новую квартиру. 19% не прочь к новому жилью получить и подарок от застройщика в виде модного гаджета. На третьем месте – бесплатное приложение, например место для парковки.

Профессиональные участники рынка недвижимости заявляют о том, что самарская область – случай особый. Дефицит строительства жилых объектов приводит к тому, что застройщик не нуждается ни в акциях, ни в скидках, потому что проблем с продажей площадей, битвы за клиента у него просто нет. Наоборот, если застройщик вдруг предлагает скидки на строящийся объект, то это может говорить о проблемах с финансированием. Тем не менее, в системе изменения цен на жилье можно выделить стандартные позиции выгодной для покупателя цены. В первую очередь, это покупка долевки на ранней стадии строительства.

По данным экспертов, более 70% новостроек за весь период строительства на 30-35% увеличивают стоимость квадратных метров. Вице-президент ГК «Берег» Вячеслав Сидорович также отрицает понятие «сезонные скидки» на рынке недвижимости Самары: «Существует понятие «справедливая цена». Главный критерий ее оценки – стадия готовности дома. В период строительства жилого объекта стоимость его площадей от начального этапа до сдачи дома в эксплуатацию увеличивается в среднем на 32%. При этом цена на каждом этапе строительства выгодна, так как она коррелирует со стадией готовности дома».

Экономические факторы, инфляция например, также играют роль. Случается, что застройщик может поддержать старт продаж площадей в строящемся доме дополнительными скидками или бонусами. Таким образом, покупая квартиру на нулевом этапе строительства, можно прилично сэкономить, но при этом и риск высок, да и ожидание новоселья может растянуться на годы.

Другой вариант экономии – покупка «неудобных» квартир. Многие застройщики действительно серьезно корректируют стоимость квартир в зависимости от расположения. «Слабыми» позициями традиционно считается последний и первый этажи, неудачно расположенные по сторонам света. Или квартиры, расположенные над офисами, козырьками магазинов. Размер скидки в этих случаях может достигать 10%.

Застройщики и риелторы единодушно говорят о том, что недвижимость стоит покупать тогда, когда есть необходимость, не дожидаясь 8 марта, Дня строителя или других праздников. Но сезонные скидки никто не отменял и на рынке недвижимости. Конечно, основные скидки предоставляются в период новогодних каникул. Но этот метод привлечения клиента часто популярен в основном среди продавцов элитных новостроек. Однако традиционно наиболее активный сезон продаж – весна и осень. С февраля по июнь и с октября по декабрь на рынке нового жилья наступает горячая пора, квартиры раскупаются в момент. Тогда же начинают расти и цены. А вот для скидок, бонусов, напротив, наступает мертвый сезон.

«Выгодное время для приобретения новостройки – период с июля по сентябрь, – считает частный риелтор Ольга Позднякова. – В это время на рынке наступает спад активности. Новая волна масштабных продаж набирает обороты лишь к началу октября. В январе-феврале можно получить скидки. Но, как правило, к этому моменту все самое лучшее и ликвидное уже разобрано». В период затишья, как правило, и устраиваются акции, предлагаются подарки и дополнительные бонусы.

Попасть в «любимые клиенты» строительной компании можно, заплатив 100% стоимостьи недвижимости. Ради таких клиентов застройщик готов серьезно «подвинуться» в цене. Причем акция «заплати 100% – получи скидку» – самая распространенная на рынке недвижимости. В Самаре при единовременной покупки жилья строительные компании готовы уступить от 5% до 15% от стоимости квартиры.

«Купить новостройку по цене меньшей цены застройщика можно по договору переуступки как с юридическими, так и с физическими лицами, – еще одну возможность экономии в качестве примера приводит генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Иванова Дария. – В качестве юридических лиц обычно выступают инвестиционные покупатели или подрядная организация, выкупившие квартиры на начальном этапе строительства с целью перепродажи. Зачастую и у рядовых покупателей случаются личные обстоятельства, по которым они вынуждены продать еще строящуюся квартиру, на которую они имеют права. В случае таких вынужденных срочных продаж можно получить серьезную скидку».

Согласно статистике, только 2% владельцев вторичного жилья удается продать квартиру, прыгнув выше рыночной стоимости. Да и «накрутка» также невелика – примерно плюс 1-3% к рыночной стоимости. При этом большинство продавцов уверены, что евроремонт квартиры значительно увеличивает ликвидность объекта. Профессиональные же участники рынка недвижимости убеждены, что качественный ремонт и в целом хорошее состояние квартиры сокращают срок продажи, но на стоимость квартиры практически не влияют.

«Понятие «квартира с ремонтом», пусть даже проведенного менее пяти лет назад, – вообще весьма условно и субъективно. Если последние реставрационные работы проводились более 10 лет назад, то понятие «ремонт» вовсе нивелируется. Ждать «своего» клиента, вкусы которого совпадают 100% со вкусом продавца, можно несколько лет», – комментирует «ставку» на ремонт некоторых продавцов вторичного жилья Вячеслав Сидорович.

А вот ставка владельцев квартиры на ремонт приводит к иллюзорной завышенной оценке стоимости квартиры. Покупатель предпочитает вложиться в благоустройство квартиры по собственному вкусу и найти более дешевый аналогичный вариант площади. Как правило, к этим 2% удачливых продавцов относятся те, кто изначально предпринял тактику «завышенной стоимости» и просто ждал своего клиента. К последним относятся те, кто мечтал жить именно в этом доме, потому что его ребенок учится в школе напротив, а его мама живет в соседнем подъезде. Но этот вариант подходит для тех, кто не торопится с продажей жилья.

Ежеквартально цены на жилье в Самаре, как правило, стабильно повышаются. Поэтому многие владельцы квартир стараются подгадать с продажей именно в эти периоды роста стоимости жилья. Но при этом, как считают эксперты, придется как следует вложиться в рекламу, нацеленную на быструю продажу.

«В последнее время продавцы недвижимости все чаще устраивают своеобразные аукционы, приглашая сразу несколько потенциальных покупателей, – комментирует еще один способ выгодной продажи недвижимости Дария Иванова. – Метод продажи, подразумевающий изначальную низкую стоимость с последующим повышением, срабатывает безотказно при имеющемся спросе на данную жилплощадь». В пылу азарта покупатели могут довести конечную стоимость недвижимости до отметки, значительно превышающей стоимость аналогичных предложений.