Инструкция: размен жилья

По данным риелторских компаний, более 70% сделок с недвижимостью на рынке Самары составляют операции по размену квартиры. Так называемые альтернативные сделки, итог которых – продажа квартиры с последующей покупкой новой. Или новых. Несмотря на то, что подобные операции – каждодневный труд риелторов, каждая такая сделка – «шахматный турнир». Dom 63.ru составил инструкцию размена квартиры с happy end.

На что только ни шли люди в советское время, чтобы осуществить сделку по обмену квартиры. Даже на фиктивный брак, кровную вражду с родственниками. Вспомнить хотя бы фильм «По семейным обстоятельствам» или повесть Юрия Трифонова «Обмен». Сегодня сделки по обмену квартиры практически не совершаются. Шансы совпадения, что Ивана Петровича полностью устраивает квартира Петра Ивановича, а Петра Ивановича – квартира Ивана Петровича, близки к нулю. На первый план выходит размен квартиры с куплей-продажей. Причины остались все те же – выросшие дети, развод, наследство, ухудшение жилищных условий в связи финансовыми трудностями. И хотя возможность приватизации жилого имущества существенно облегчила операции с недвижимостью, и профессиональные участники рынка недвижимости, и владельцы квартир признают практическую невозможность совершения сделки купли-продажи без помощи профессионала.

Основная сложность заключается в том, что подготовка сделки, то есть выбор квартир, назначение стоимости, должна быть неспешной, а вот сама альтернативная сделка совершается буквально в один день. Чтобы людям, пусть и на краткое время, не остаться без квартиры. Кроме того, участников цепочки, совершающих сделки, может быть пять, семь и больше. Нужно, чтобы паззл интересов всех сторон сложился в одну картину: определенная последовательность действий, определенный отрезок времени. Следующая сложность заключается в том, что «живыми» деньгами оперирует небольшой процент участников сделки с недвижимостью. В 80% случаев покупка квартиры совершается через ипотеку. И с 2014 года операции с недвижимостью можно будет совершать только через банк. А это дополнительные временные ожидания.

Вообще, нюансов очень много: владельцы продающейся квартиры могут владеть ею в разных долях. Или один из владельцев собственности может наотрез отказываться от размена вовсе. Квартира может быть муниципальной. Но мы в качестве общей показательной инструкции возьмем классический пример. Размен приватизированной трехкомнатной квартиры, площадью 61,7 кв. м на две однокомнатные. Владельцы в равных долях – мама и выросшая дочь Ольга Курганова. Многоэтажный многоквартирный кирпичный жилой дом находится в Кировском районе. Желание мамы и дочери – купить две однокомнатные квартиры. Одну – в Промышленном районе, другую – в Кировском. Без ипотеки. Делать ремонт квартиры, особенно капитальный, перед продажей эксперты не советуют. Существенно на цену он не повлияет. Может только сократить срок экспозиции на рынке. При продаже можно компенсировать лишь 40% вложенных в ремонт средств.

Шаг 1. Составить бюджет расселения.

«Размен трехкомантной квартиры на две однокомнатные – классический случай «невыполнимого обмена», – комментирует директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дария Иванова, – прежде всего, необходимо составить бюджет расселения. То есть профессионально оценить стоимость своей квартиры. Узнать, сколько стоят желаемые варианты квартир. Нужно ли будет доплачивать. Как правило, уже на первом этапе владелец совершает ошибку: завышает стоимость своей квартиры, потому что понимает, что без доплаты не обойтись. Тогда продать такую квартиру будет крайне сложно». Эксперты оценили квартиру Ольги в 3350 тысяч рублей. Из накопленных средств Ольга и ее мама готовы добавить еще 200 тысяч на совершение размена.

Шаг 2. Получить задаток за свою квартиру.

«Желание поскорее найти новое жилье и даже оставить за него задаток, не продав собственного, – пожалуй, основная ошибка многих продавцов при альтернативной сделке . Потому что может случиться и так, что, внеся из личных средств часть суммы за квартиру, возникает проблема с продажей собственной квартиры, – рассказывает руководитель ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Нужно понимать, что срок экспозиции на рынке трехкомнатной квартиры несколько дольше, чем однокомнатной. В среднем на поиск покупателя такого жилья требуется месяц. Поэтому прежде всего в сделках купли-продажи необходимо исходить из продажи своей квартиры. Тем более, что покупатель трехкомнатной квартиры зачастую приходит не с «живыми» деньгами, а оформляет сделку через банковскую ячейку. Для совершения операции необходимо еще 7-10 дней. Поэтому собственно на продажу квартиры с помощью риелтора уходит в среднем 1,5-2 месяца».

Ольга нашла покупателя квартиры. Продала за ту сумму, на которую рассчитывала. В регпалате подписали «задатковое соглашение». Приступаем следующему этапу.

Шаг 3. Поиск квартиры. Хождения с задатком.

Полученный задаток нужно разделить на две части. Смотр квартир лучше осуществлять с деньгами, имея возможность оставить задаток, чтобы понравившийся вариант «не ушел» в другие руки. Ольга и ее мама в течение двух недель с помощью риелтора нашли подходящие результаты. При этом эксперты подчеркивают, что искать квартиру нужно буквально каждый день и час. В квартире за 1700 рублей Кировском районе на улице Советской в пятиэтажном доме будет жить мама. А Ольга переселится на улицу Ташкентскую в «однушку» за 1800 тысяч рублей.

Шаг 4. Проверка документов. Внесение задатка.

Безусловно, проверку юридической «чистоты квартиры» лучше всего проводить с юристом. Но необходимый к проверке минимум документов стоит знать:

• правоустанавливающий документ. Им может являться договор приватизации, купли-продажи, мены, долевого участия, инвестирования. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию. При этом такой документ обязательно должен быть занесен в Росреестр.

• Расширенная выписка из регистрационной службы. Этот документ отражает полную историю квартиры. Как, например, в нем обусловлено возникновение права собственности и история всех сделок с данной квартирой. А также аресты, если такие были, или залог.

• Число прописанных в квартире. Так, «вечными жителями» квартиры признаются несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, и отказавшиеся от приватизации наниматели. Супруг собственника жилья, приобретенного в браке через кооператив, также имеет пожизненное право на владением жильем. При покупки недвижимости с зарегистрированным постояльцем ее придется делить с этим прописанным совладельцем жилья.

Все документы в порядке. Составляем «задатковое соглашение», в котором указываем все интересы покупателя: сроки проведения сделки, цену объекта, систему проведения расчетов и прочее. Грамотное «задатковое соглашение» также включает пункт о том, что все предыдущие договоренности продавца о продаже или передаче в дар квартиры иному лицу отменяются. Также указываем, что при подписании соглашения были переданы деньги – то есть задаток. Передаем задаток и отдельно составляем расписку о передаче денег.

«Случаи нарушения «задаткового соглашения» между продавцом и покупателем квартиры на самом деле редки. В большей степени надежность последующей продажи этого жилья зависит от степени профессиональной подготовки сопровождения сделки, учитывающей множественные нюансы. Кроме того, человек, имеющий опыт в сделках с недвижимостью, следит не только за законностью совершения сделки, но и составляет психологический портрет надежности продавца, – говорит генеральный директор АН «Дом ИСТ» Ирина Рязанова. – Но в случае, если, например, продавец квартиры нарушил договор и продал квартиру другому лицу, то в суде неоспоримым доказательством преимущества права покупки станет грамотно составленное «задатковое соглашение», в котором перечислены все договоренности и условия продажи между продавцом и покупателем жилья. И если в соглашении указан пункт о том, что данный объект никому не был ни обещан, ни передан в дар, то в суде можно доказать преимущественное право покупки. По решению суда продавца могут заставить расторгнуть договор продажи и заключить его с вами на тех условиях, что были указаны в соглашении. Вне зависимости от того, изменились ли цены на рынке недвижимости».

Шаг 5. Одновременная покупка высшего пилотажа.

Продаем свою недвижимость, получаем деньги, покупаем новые квартиры. Быстрота и, главное, одновременность совершения сделки купли-продажи – это гарантия не только того, что промежуточное жилье искать не придется, но и того, что во временном промежутке между продажей квартиры и покупки новой не будет резкого скачка цен. Идеальный вариант – сутки на проведение операции купли-продажи и оформления документов в регистрационной палате. Поэтому, а также по ряду других причин, сроки – основное при заключении альтернативной сделки.

«При альтернативной сделке количество участников, число квартир, участвующих в ней – предсказать сложно. При этом высок риск распада цепочки на каком-то этапе. Другой, осложняющий быстрое совершение сделки момент, – форма оплаты. Только в пяти случаях из 100 она совершается «живыми» деньгами, без оформления ипотеки и прочих банковских процедур, которые также добавляют времени совершения сделки. Создают дополнительные риски распада цепочки», – говорит Ирина Семенюк.

Следующая задача – соблюдение интересов всех «скованных одной цепью» участников операции. Это и договор о доступе к банковской ячейке, и срок, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры.

Ольга и ее мама совершали сделку по наличному расчету на средства, полученные от продажи квартиры. На оформление всех документов, получение – передачу денег ушло пять дней. В случае с ипотекой порядок действий может быть другим. Но описанный выше случай – исключение из общих правил. «Если найден очень хороший вариант, устраивающий покупателя месторасположением дома, ценой, ниже рыночной стоимости, то в таких редких случаях специалисты иногда советуют взять кредит в банке, оплатить покупку жилья, а потом уже продавать свое и вернуть деньги банку. Гораздо надежнее и правильнее проводить сделку купли-продажи в один день. Потому что в случае резкого повышения цен на рынке недвижимости можно остаться с недостаточным количеством денег для покупки жилья», – считает Ирина Рязанова.