Продать квартиру проще, чем купить

Поэтому можно без особых проблем сделать это самому, без посредников. Но тут надо сделать одну оговорку: это возможно только в том случае, если продавцу жилья нужны деньги и только деньги.

И тогда продавец действительно может с экономить на услугах риелторов кругленькую сумму.

- В Самаре услуги риэлторов стоят по-разному: от 30000 до 100 000 рублей, а то и больше. Цена зависит от дороговизны самого жилья и сложности сделки, - пояснила мне самарский риелтор Милана Гайдук.

Ну, вот сэкономили и нужно решать главный вопрос: какие документы собрать, чтобы квартира была готова к продаже.

Документы не мешает приготовить заранее

Рассказывает юрист Юлия Шерстова:

- Документов, необходимых для продажи жилья, много и подготовка каждого потребует времени, затрат и хлопот.

1. Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Оно у хозяина жилья всегда на руках. Если собственников два или три – все свидетельства должны быть в пакете реализуемой квартиры, включая свидетельства на детей, если у них – доля в продаваемой квартире.

2. Правоустанавливающий документ.

Это документ, свидетельствующий о том, как к продавцу попала данная квартира. Он едва ли не важнее самого свидетельства о праве собственности. Правоустанавливающий документ доказывает, что квартира попала к владельцу законным путем. Это:

а) договор купли -продажи, если квартира была куплена;

б) решение о приватизации, если она была приватизирована, и никаких сделок с ней после этого не совершалось:

в) свидетельство о праве наследования, если квартира досталась по наследству, в котором сказано когда и от кого была получена квартира в наследство;

г) договор дарения, если квартира была подарена кем-то;

д) или какие-то иные документы, доказывающие право владельца распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Причем все правоустанавливающие документы должны быть в таком количестве, сколько собственников у данной квартиры.

3. Справка с места жительства о том, что все проживающие и прописанные в этой квартире люди – и собственников и не собственники - выписаны.

К моменту, когда будет принята устная договоренность о сделке, все прописанные в квартире люди должны быть сняты с регистрации. Документ об этом хозяину жилья выдадут только при условии, что у него нет долгов за коммунальные услуги. Не снимаются с регистрации, если нет другого жилья, только несовершеннолетние. Чтобы ребенка выписать из квартиры в никуда, необходимо разрешение органов опеки. Родителям, чтобы его получить, надо подкрепить свое прошение такими железными аргументами, такими крепкими гарантиями надежности защиты жилищных интересов ребенка, какие далеко не у каждого бывают наготове.

4. Справка из БТИ и технический паспорт на квартиру.

-Справку из БТИ дадут после того, как в квартиру с осмотром придет техник данного учреждения. Его задача убедиться, что планировка квартиры соответствует указанной в техпаспорте. Если он обнаружит какие-то переделки, которые не были узаконены вовремя, то продажу жилья…надо будет отложить. Потому что узаконить неразрешенную перепланировку можно только через суд. И представьте, сколько времени потребуется на судебное производство по заявлению продавца квартиры! Но, к счастью, мы живем в такой стране, где обо всем можно договориться и любой запрет можно обойти…

Приготовить следует все документы до того, как дать объявление о продаже. Покупатель, который будет согласен купить квартиру на условиях продавца, долго ждать не станет, пока хозяин примется выписывать своих домочадцев, договариваться с БТИ, с опекой и тому подобными делами. Не спешить можно только с теми документами, которые имеют срок действия.

Со всех этих документов надо снять копии для передачи их стороне покупателя, который заинтересуется квартирой. Если забрав копии, покупатель пропадает, а потом отказывается от покупки, хозяин квартиры должен потребовать возврата бумаг.

Оценить и не прогадать

Это вторая важная задача, которая стоит перед продавцом – оценить ее стоимость. Но она довольно простая.

- Можно пригласить оценщика из фирмы, - говорит Милана Гайдук. - Это дело стоит денег и оно совершенно…бессмысленное. На практике почти никто услугами оценщиков не пользуется. Все берут газеты, журналы, заходят в Интернет. И там ищут ответ на вопрос: сколько стоит их квартира. То есть сравнивают разные цены на квартиры такой же площади, такого же качества и в том же районе, откидывают крайние варианты – и выставляют квартиру на продажу по выбранной цене. Один нюанс. При падающем рынке цену надо ставить ближе к нижним пределам рыночной стоимости, при растущем – ближе к верхним . Но это, если речь идет о продавце здравомыслящем.

По словам Миланы, стороны сделки – это люди, а люди – это эмоции.

- Продавцы склонны завышать стоимость своих квартир, - говорит она. - Если не намного – то не беда. Насколько сильно завышена цена квартиры, хозяин сам поймет в процессе продажи: когда он месяцами будет ждать покупателей, а они не будут даже появляться у входа. Все общение с ними ограничится телефонными вопросами-ответами. В таких случаях есть смысл немного сбавить цену.

Встречи с риелтором не избежать

- Попытку сбить цену , и сильно, будет предпринимать только риелтор, встреча с которым неизбежна, - пояснила Милана. - Потому, что продать квартиру без посредника можно, а вот купить – нет. Покупатель обязательно будет представлен в лице риелтора. Никак иначе… Продавцу квартиры придется перед этим риелтором отвечать на сложные вопросы: нет ли у квартиры обременений, доказывать, что скрытых наследников у недвижимости нет, и он не объявится после сделки. Это значит, что правоустанавливающие документы продавца риелтор покупателя подвергнет тщательнейшей экспертизе. И это неплохо, я думаю. Во всяком случае, он может профессиональным взором заметить в документах хозяина квартиры неточности, ошибки, отсутствие нужной бумажки – и заставить его все сделать, как надо.

Наконец, в момент оформления сделки в Федеральной регистрационной палате продавцу тоже не помешает доверить оформление сделки профессионалу. Это будет стоить гораздо дешевле, чем полный комплекс риелторских услуг. Зато у окошечка регистрации, не придется суетиться, нервничать, перебирать кучу бумаг, роняя предметы, листки и документы, которых на руках будет множество. Ведь каким бы ушлым и дошлым не чувствовал себя продавец квартиры, консультация и помощь профессионала с юридическими знаниями будет полезна.

Получил деньги - заплати налог

- Каждый гражданин обязан платить налоги на получаемый доход, - заключает юрист Юлия Шерстова. – К доходу относится и вырученная от продажи жилой недвижимости сумма. Размер налога, как и в любой другой ситуации, составляет 13%. Права и обязанности граждан по уплате налога с продажи жилой недвижимости регулируются 23 главой Налогового Кодекса РФ. Там же указаны и все ставки налога. Но этот закон действует только в отношении тех, кто продает квартиру и получает деньги. Если же гражданин взамен проданной хочет обрести другую квартиру, то от налога он освобождается. И вообще вся сделка становится абсолютно иной, и о ней следует говорить отдельно.

Сайяра Дворцова