Новые ПЗЗ могут «прикрыть» намеченные стройки

Власти Самары объявили о том, что готовятся проекты изменений в действующие городские ПЗЗ для легализации новых объектов жилой застройки, в том числе возведения многоэтажных жилых комплексов в исторической части города. Публичные слушания по проектам пройдут в октябре. Однако, по мнению экспертов, с введением новых правил землепользования и застройки у застройщиков этих объектов могут возникнуть сложности с реализацией заявленных проектов.

Действующие правила землепользования и застройки в Самаре были приняты в 2001 году. Затем документ обновлялся в 2010 году, но эта версия правил была отменена в судебном порядке из-за исков властей и жителей, и сейчас Самара фактически живет по ПЗЗ 2001 года.

Ранее на эту тему:

В прошлом году была разработана новая версия правил. В начале 2014 года она прошла общественное обсуждение, после которого от жителей города, строительных компаний и землепользователей поступило большое количество обращений и замечаний, и мэрия продлила стадию общественного обсуждения документа, поручив департаменту строительства и архитектуры города в течение полугода внести соответствующие правки. В среду, 3 сентября, новый проект утвердила специальная коллегия при администрации и передала на обсуждение в городскую думу.

Обновленный проект правил землепользования и застройки предполагает несколько серьезных изменений. Если раньше предельная высота объектов капитального строительства измерялась количеством этажей, то теперь она будет составлять 53 метра. Более масштабная застройка будет рассматриваться в особом порядке и только в том случае, если это касается проектов комплексной квартальной застройки, а не одиночных объектов.

Также впервые в новых ПЗЗ в полной мере учтены зоны охраны объектов культурно-исторического наследия. Преобладающая высотность в исторической части города составит от 15 до 22,5 метров. Любые отклонения от данных параметров подлежат общественному обсуждению.

Как отмечают эксперты, противоречия между действующими правилами и новыми, которые находятся на стадии разработки, могут серьезно осложнить реализацию техпроектов, которые сейчас выносятся на публичные слушания в связи с изменениями в действующих ПЗЗ, которые необходимы для их строительства.

К примеру, 26 августа департамент строительства и архитектуры опубликовал информацию о том, что в Самаре готовится целая серия изменений в ПЗЗ в связи со строительством новых многоквартирных жилых домов. Большая часть изменений касается смены зоны среднеэтажной жилой застройки, зоны резервных территорий на зону Ц3 (зона обслуживания населения (местного) районного значения). Только в Ленинском районе Самары такие изменения необходимы для строительства многоквартирной жилой застройки со встроенными нежилыми помещениями и паркингом на улице Пушкина в границах улиц Ленинской, Маяковского, Пушкина и Ярмарочной в квартале 120; на улице Ленинской, 217. Аналогичную застройку намерен возвести другой застройщик в границах улицы Самарской, Ульяновская и Галактионовской.

Заявленные объекты будущего строительства, а их не менее 20, как отмечают эксперты, в случае внесения этих правок должны будут получить определенную свободу. «Эти инвесторы и застройщики меняют зонирование, чтобы преодолеть ограничения по этажности. Зоны Ц1 и Ц3 являются теми зонами, где разрешено строительство без ограничения высоты и этажности», – объясняет соавтор нового проекта Правил землепользования и застройки, директор «Проектной мастерской «Рекон» Игорь Галахов.

По мнению специалистов, это одно из самых сложных противоречий, которое возникает в связи с отсрочкой принятия новых ПЗЗ. «Если принимаемые сегодня решения, принятые в рамках действующих правил, не будут соответствовать зонированию, которое определено в проекте новых правил, то автоматически перенести туда эти решения будет невозможно. То есть этим заявителям, которые получили поддержку от комиссии и гордумы, придется заново проходить этот круг, поскольку Градостроительный кодекс не позволяет вносить в новые правила землепользования и застройки иные изменения, кроме тех, которые вносились на публичных слушаниях», – говорит Игорь Галахов.

Архитектор Александр Головин считает, что в этом случае застройщики, которые пусть даже частично, но уже разработали свои проекты, могут оказаться в затруднительном положении. «Проектирование, осуществленное даже на 50%, уже предполагает комплексную реализацию. Новые правила могут осложнить этот процесс», – объясняет Александр Головин.

Вместе с тем некоторые специалисты, которые занимались разработкой новых ПЗЗ, отмечают, что проекты, которые успели получить градостроительный план земельного участка по действующим правилам, где нет ограничений по высотности, могут остаться в стороне от новых правил. В этом случае застройщикам удастся реализовать свои проекты в историческом центре города. Но этот факт может осложнить работу нового документа. «Это означает, что даже если новые правила примут, волна высотного строительства в старом центре будет продолжаться еще не один десяток лет», – считает один из соавторов проекта новых ПЗЗ, архитектор Матвей Малахов.