Жилье в декабре: выше цены – больше спрос?

Стоимость квадрата жилой недвижимости в Самаре к концу текущего года показывает самый большой рост. При этом на рынке жилья эксперты отмечают новую волну спроса. Стоит ли покупать квартиру тем, кто решил улучшить жилищные условия и выгодно ли инвестировать в квадратные метры сегодня, выяснял Dom63.ru.

Рост цен на жилье на самарском рынке недвижимости с начала 2014 года стремительно набирал обороты. Крушение банков в конце 2013 года, Олимпиада в Сочи и украинский кризис привели к небывалому оживлению на рынке уже в январе. За ним последовало и вполне прогнозируемое увеличение цен. В феврале эта тенденция получила продолжение, сменившись небольшим спадом активности в марте. В середине II квартала, как отмечают аналитики, рынок жилой недвижимости был традиционно активным. В результате средняя цена предложения на «первичку» к концу первого полугодия оказалась на 5,8% выше начала года, на «вторичку» – выше на 6,6%. Следующий ценовой бум после небольшого летнего затишья ожидал самарцев в начале осени. Санкции ЕС и США в отношении ведущих российских банков вкупе со снижением курса рубля привели к очередному росту цен на недвижимость. При этом ситуация дала и обратный эффект: повышение ипотечных ставок и чрезмерно высокая стоимость «квадрата» привели к определенной стагнации на рынке недвижимости в областной столице в III квартале.

Однако с наступлением зимы эксперты рынка недвижимости вновь заговорили о повышении спроса. «Сейчас жилье на пике, как и цены. Спрос на рынке недвижимости есть», – говорит руководитель отдела аренды жилой недвижимости АН «Визит» Ирина Быкова.

И это при том, что, по данным СОФЖИ, стоимость новостроек в городе в течение последних двух месяцев увеличилась на 4,74%. «Вторичка» также прибавила в цене, правда, только на 0,4%.

В целом же, как отмечают аналитики Территориального агентства оценки, средняя стоимость первичного жилья в Самаре за прошедший год возросла на 9% и составила 53,9 тысячи рублей за квадратный метр. Средняя цена объектов вторичного рынка к началу декабря достигла 61,6 тысячи рублей за квадратный метр, что на 11,5% выше по сравнению с началом 2014 года.

Предновогодний период – самая удачная пора для решения вопросов, связанных с покупкой жилья, считают самарские риелторы. «Многие застройщики предлагают льготные условия покупки именно в этот промежуток времени и часто планируют последующие повышения рыночной стоимости», – говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бизнес-Гарант» Елена Кротова.

Инвесторам эксперт также рекомендует с пользой использовать время предновогодней раздачи бонусов и подарков. «Сейчас строительный рынок можно условно разделить на крупных игроков, которые занимают на рынке устойчивую позицию и в любые времена показывают стабильные результаты, и игроков временных с первым или одним из первых проектов, запущенных с единственной целью – извлечение прибыли. Ни для тех, ни для других снижение стоимости квадратного метра неприемлемо, и стало быть в ближайшей перспективе его ожидать не приходится», – считает Елена Кротова.

Поторопиться стоит и тем, кто намерен продать жилье. Ведь при сделке с продажей немаловажным фактором является возможность привлечения кредитных средств. «С учетом очевидной стагнации, не исключен кризис в ипотечной среде – увеличение процентных ставок, усиление требований к заемщикам, снижение объема выдаваемых кредитных средств, что в итоге приведет к невозможности многих покупателей пользоваться заемными средствами и усугубит снижение потребительского спроса», – отмечает Елена Кротова.

Тем, кто планирует приобретать желанную квартиру для себя и без привлечения ипотеки, пока можно отложить покупку. «После Нового года число желающих приобрести жилье скорее всего уменьшится, что будет связано в том числе с удорожанием кредитов. И к весне можно ожидать снижения цен», – отмечает Ирина Быкова.

Наиболее удобным механизмом инвестирования в ситуации актуализировавшегося спроса, отмечают эксперты рынка недвижимости, по-прежнему остается первичное жилье. «Если у людей есть средства, они направляют их главным образом на «первичку». Это быстро в отличие от вторичного рынка, где для оформления документов и выхода на сделку требуется определенное время. Но при этом цены у застройщиков растут с каждым днем», – объясняет Ирина Быкова.

Наиболее дорогие предложения в сегменте строящегося жилья в IV квартале 2014 года, по данным Территориального агентства оценки, зафиксированы в Самарском и Ленинском районах.

Примечательно, что стоимость квадратного метра в элитном доме на ул. Водников 107В в Самарском районе выросла с начала года на 25% и находится сейчас в диапазоне от 80 до 110 тысяч рублей за «квадрат».

Вместе с тем, значительно подорожала и средняя стоимость новостроек в Кировском районе. Относительно начала года новое жилье здесь выросло в цене на 28%, и в первую очередь за счет высокой стоимости «квадрата» в ЖК «Приволжский» – 53-58 тысяч рублей.

Самые доступные предложения в сегменте новостроек расположены в Красноглинском и Куйбышевском районах города. Желающим приобрести здесь квартиру в новостройке квадратный метр в среднем обойдется примерно в 44 тысячи рублей.

Большую роль в формировании цены играет и срок ввода жилья в эксплуатацию, говорят аналитики. «Новостройки со сроком ввода в эксплуатацию в 2014 году в среднем по Самаре дороже квартир со сдачей в 2016 году на 12,9%», – отмечает директор Территориального агентства оценки (ГК «Поволжский Центр Развития») Валентин Лобанов. Средняя цена квартир с вводом в ноябре 2014 года сегодня составляет 55,7 тысяч рублей за «квадрат», с вводом в 2015 году – 50,6 тысяч рублей, с вводом в 2016 – 49,3 тысячи рублей за квадратный метр.

Жилье на этапе строительства в отличие от вторичного позволяет инвестировать в недвижимость и небольшую сумму до 1 млн рублей. Но при этом риелторы отмечают, что продажу объекта инвестиций сейчас стоит отложить как минимум на год, пока рынок не успокоится и не будет видна картина дальнейших событий. «Макроэкономические события заметно влияют на рынок недвижимости, но только происходит это с небольшим опозданием», – отмечает Ирина Быкова.

Несмотря на возросший в этом году интерес к первичному рынку, вторичное жилье не снижает свою стоимость. Один из важнейших факторов ценообразования объектов на вторичном рынке – территориальное расположение жилья. Так, больше всего придется отдать за «вторичку» в «старом центре» – Ленинском (75,3 тысяч рублей за кв. м) и Самарском (69,9 тысяч рублей за кв. м) районах. Самыми доступными районами для приобретения жилья остаются Куйбышевский и Красноглинский. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке здесь составляет в среднем 47,3-48,8 тысяч рублей.

Второй, не менее существенный фактор, – категория жилья. Так, в IV квартале 2014 года разница между самыми дорогими предложениями на вторичном рынке жилой недвижимости составила 77%. Стоимость «элиток» достигла 80,1 тысяч рублей за квадратный метр, а жилье в старом фонде можно приобрести за 45,1 тысяч рублей за «квадрат». На втором месте по стоимости после «элиток» расположены «гостинки»: этикетная цена на них составляет в среднем 68,6 тысяч рублей за квадратный метр. Один из самых востребованных сегментов вторичного жилья в Самаре – «улучшенки» и квартиры 90-й серии – можно приобрести за 62,9 тысячи рублей за квадратный метр. Чуть дешевле обойдутся «хрущевки» и «ленинградки»: по данным Территориального агентства оценки, стоимость этих типов жилья в Самаре сегодня составляет в среднем 56,8 тысяч рублей за «квадрат».