Жилье в кризис: покупать или продавать?

Наступивший год обещает стать непредсказуемым для самарского рынка недвижимости. Как повлияет ситуация в экономике на цены и покупательскую активность с точностью не берутся прогнозировать даже эксперты. Однако жизнь не стоит на месте, и самарцы продолжают приобретать квартиры: кто-то с целью сохранить сбережения, кто-то спешит решить давно назревшие жилищные вопросы. Как не прогадать со сделкой во время кризиса, Dom63.ru рассказали самарские аналитики.

После декабрьского ажиотажного спроса долгожданного снижения цен на самарском рынке недвижимости пока не произошло, констатируют специалисты.

Эксперты отмечают, что вторичный рынок стагнировал: цены держатся на том же уровне, что и в декабре.

Новостройки в свою очередь наоборот прибавили в цене. «Некоторые застройщики в январе подняли стоимость квартир в объектах долевого строительства на 3-4 тысячи рублей за квадратный метр. Расчет, вероятно, идет на то, что те, кто еще не успел приобрести недвижимость, сейчас по инерции продолжат покупать ликвидные объекты», – говорит аналитик рынка недвижимости Ирина Рязанова.

По мнению риелторов, на этот шаг застройщиков вынудила пойти экономическая ситуация. Полученная на оставшейся волне спроса прибыль во многих случаях будет направлена на формирование «подушки безопасности», необходимой в период кризиса.

Вместе с тем, игроки рынка недвижимости уже ощутили снижение спроса. «Не секрет, что каждая вторая сделка в прошлом году проходила с участием ипотечных средств. Сейчас спрос на ипотеку уменьшился и, естественно, спрос на жилье тоже начинает падать», – отмечает Ирина Рязанова.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Визит» Михаила Минаева, на рынке жилья складывается ситуация, когда ипотеку дают минимальное количество банков и значительно увеличивается количество отказов по обращениям заемщиков. «Банкам сегодня не выгодно кредитовать ипотечных заемщиков, потому что ключевая ставка Центробанка на данный момент 17%, а кредитовать приходится по ставке 15-16%», – говорит эксперт.

Определенную роль играет и сезонность, считают специалисты. В первой половине января клиенты отдыхают. Кроме этого, в январе, как правило, завершаются сделки, которые не успели заключить в декабре.

По мнению самарских аналитиков, развитие ситуации будет зависеть в первую очередь от экономического фактора. «Что будет дальше, зависит от того, как будет развиваться экономика страны, будут ли расти цены на нефть, и, конечно, от ключевой ставки Центробанка. Если кредиты станут более доступны и какие-то отрасли, соответственно, станут более рентабельны, то люди продолжат улучшать свои жилищные условия», – комментирует Ирина Рязанова.

В случае ухудшения экономической ситуации, по мнению эксперта, весной этого года можно ожидать стагнацию на самарском рынке жилья, а к осени 2015 года – спад цен.

Некоторые эксперты считают первый квартал 2015 года самым подходящим временем для продажи квартиры, так как в этот период на рынке еще сохраняется спрос. Во многом он сформирован за счет ипотечных заемщиков, которые одобрили свои кредиты в банках по старым ставкам еще в 2014 году. Продавать жилье стоит, если это делается с целью дальнейшего вложения средств снова в недвижимость или с целью улучшения собственных жилищных условий.

Нужно учитывать и то, что введение налога на недвижимость в 2015 году может серьезно увеличить траты на содержание жилья большой площади. «Вполне разумно на сегодняшний момент избавляться от лишних площадей и сокращать свои расходы, поскольку реальные доходы населения в перспективе будут снижаться», – считает Михаил Минаев.

При этом желательно, чтобы сделки по купле-продаже недвижимости проходили одновременно, советуют специалисты. «Если вы продаете, то нужно продавать и покупать в один день. Тогда вы всегда останетесь при своем. Угадать, насколько изменится цена на недвижимость зачастую невозможно», – говорит Ирина Рязанова.

А вот инвестировать в жилье сегодня невыгодно, уверены аналитики. Это значит, что тем, кто не успел вложить сбережения в квадратные метры, не стоит торопиться. «Умные инвесторы вложили свои сбережения еще в ноябре. Речь идет о тех, кто ушел из валюты и перевел средства в недвижимость. Самые терпеливые игроки сейчас сидят в «кэше» и ждут, когда начнется спад. Инвестировать сегодня уже поздно. Конечно, можно заскочить «в последний вагон», но лучше все-таки переждать», – объясняет специалист.

В то же время покупку недвижимости для собственных нужд эксперты откладывать не советуют. Риелторы уверены: решать свои жилищные вопросы нужно в тот момент, когда это необходимо, вне зависимости от сложившейся ситуации в экономике. «Если у человека появилась возможность расшириться, произвести обмен, это с успехом можно делать и сегодня, поскольку это не требует больших вложений. Кроме того, даже если в этом случае потребуется ипотека, я бы советовал брать ее по тем ставкам, которые действуют сейчас. Когда ситуация стабилизируется, появится возможность рефинансировать кредит и вернуться на нормальный процент», – говорит Михаил Минаев.

Наиболее ликвидными на самарском рынке недвижимости сегодня, по данным риелторов, считаются однокомнатные квартиры небольшого метража – 40-45 кв м.

Покупку жилой недвижимости, по словам аналитиков, даже в условиях кризиса можно провести выгодно или хотя бы без существенных потерь. Главное, четко осознавать свои финансовые возможности и учесть несколько нюансов.

Желающие купить жилье сегодня встают перед нелегким выбором: приобрести квартиру в строящемся доме или на вторичном рынке? По мнению специалистов, безопаснее рассматривать в качестве покупки вторичное жилье.

Если конкретный вариант «вторички» найден, нужно принять меры, чтобы сделка не сорвалась, поскольку в нынешних условиях те, кто еще недавно планировал продавать недвижимость, могут снять объект с реализации. Самым эффективным способом будет заключить договор задатка и прописать в соглашении, что в случае отказа продавца сумма должна быть возвращена в двойном размере.

Особенно осторожными следует быть участникам альтернативных сделок с длинными цепочками. Даже промежуточную квартиру стоит выбирать с тем расчетом, что многоступенчатый обмен может затянуться.

Если же вы все-таки намерены приобрести квартиру в строящемся доме, важно понимать, что успех вложений зависит от грамотного выбора застройщика. Если проект будет заморожен, покупатель рискует остаться без жилья, денег и пополнить ряды обманутых дольщиков. Для покупки жилья в экономически нестабильный период эксперты рекомендуют выбирать авторитетные строительные компании, которые пережили не один кризис. При этом важно помнить, что крупным компаниям, которые ведут комплексные проекты, легче переживать потрясения в экономике, нежели застройщикам, возводящим единственный объект.

Если это объект долевого строительства, то стоит выбирать проекты с более близкой стадией сдачи. «Мы не можем знать точное финансовое состояние строительной компании, и если объект построен на 50%, у него больше шансов пережить кризис», – отмечает Ирина Рязанова.

Оцените темпы строительства и объем проданных квартир. Чем выше эти показатели, тем больше шансов на успешное завершение проекта.

Стоит проверить и то, прошел ли объект строительства аккредитацию в банке. «Банки сегодня достаточно редко кредитуют проекты с нулевой стадией готовности, как правило, объект должен быть готов на 30-40%. Если же банки не выдают кредиты под объект, стоит задуматься. Возможно, проект на малой стадии готовности или застройщик еще не получил все необходимые документы», – говорит риелтор.

По мнению экспертов, особенно аккуратно стоит отнестись к покупке жилья в ипотеку. При оформлении жилищного кредита важно объективно оценивать свои возможности. «В период экономических кризисов мы не всегда можем знать точно, как будет выплачиваться заработная плата и как будет развиваться наш бизнес, поэтому сегодня я не рекомендовала бы прибегать к заемным средствам, если вы не уверены в стабильности вашей экономической состоятельности», – отмечает Ирина Рязанова.