Вячеслав Рандаев, аналитик рынка недвижимости: «Львиная доля новых проектов сегодня отложена застройщиками»

Вторичный рынок продолжает стагнировать, а девелоперы откладывают новые объекты до лучших времен. Однако уже в ближайший месяц ситуация может измениться: ипотечные ставки на вторичку станут доступнее, а количество жилищных кредитов с господдержкой увеличится. О последних тенденциях и перспективах самарского рынка жилья, Dom63.ru рассказал аналитик Вячеслав Рандаев.

– На днях Центробанк вновь снизил ключевую ставку с 12.5% до 11,5%. Участники рынка недвижимости надеются, что вслед за этим снижением банки опустят ставки по ипотеке, что в свою очередь простимулирует упавший спрос на квартиры. Насколько реален такой прогноз?

– Это позитивное движение навстречу рынку. От ключевой ставки зависят все последующие ставки заимствований по всем программам, в том числе ипотечного кредитования. Снижение ключевой ставки вряд ли повлечет за собой снижение процентов по программе ипотеки с господдержкой, которая сегодня действует на рынке, но эта мера позволит увеличить количество выданных кредитов. То есть та сумма, которую государство выделило для субсидирования, «размажется» на большее количество вероятных сделок, и соответственно эта программа проработает теперь дольше, чем ожидалось.

Кроме этого, понижение ключевой ставки должно повлечь за собой снижение ипотечных ставок на вторичном рынке. Это очень важно, потому что вторичный рынок сегодня испытывает гораздо больше сложностей, чем первичный. Количество сделок ничтожно маленькое. А доброй половине покупателей, которые мечтают приобрести новостройку, нужно вначале реализовать вторичное жилье. Это на сегодняшний день вызывает затруднения, и вся цепочка встает. Безусловно, отсутствие доступных ипотечных программ серьезно отражается на спросе на вторичку. Наверное, с 1 июля многие банки смогут пересмотреть в сторону понижения ставки по ипотеке во вторичном сегменте, и очень надеюсь, что это «оживление» вторички окажет синергетический эффект, в том числе и на рынок новостроек.

– Есть мнение, что стагнация вторичного рынка связана также с завышенной стоимостью квадратного метра в этом сегменте.

– Да, цена на отдельные предложения на вторичном рынке, откровенно говоря, «перегрета» ажиотажным спросом конца прошлого года. Но первая половина текущего года прошла под знаком стабилизации и коррекции цен. Конечно, цены не вернулись на уровень лета прошлого года, но, тем не менее, стали ниже, чем в ноябре-декабре 2014 года. Риелторы отмечают, что продавцы еще не готовы снижать цены, но уже не редки случаи, когда они готовы предоставлять достаточно серьезные скидки. За летний период должна произойти какая-то коррекция стоимости. Как минимум, с рынка уйдут все «перегретые» предложения, а те, что соответствуют нынешнему состоянию рынка, будут чаще находить своего покупателя.

– Получается, что покупать вторичку будет выгодно?

– Покупать вторичку всегда было достаточно выгодно. Это и немедленный въезд в собственную квартиру, и отсутствие хлопот с дорогостоящим ремонтом. Но, тем не менее, покупатели, которых нужда не заставляет немедленно переезжать, которые готовы подождать, потратиться на ремонт и привнести в свой быт элементы новизны с учетом современных технологий и материалов, все-таки в основной своей массе выбирают первичку.

– Ощутили ли самарские застройщики продолжительное отсутствие ипотеки?

– На самом деле длительной задержки не случилось. В конце 2014 года застройщики, которые присутствовали на рынке с предложением, успели воспользоваться тем ажиотажным спросом, который был, и накопили некий запас прочности для того, чтобы спокойно проработать несколько месяцев.

Темпы реализации на первичном рынке на сегодняшний день несколько снизились, но вовремя подключившаяся программа ипотеки с субсидированной ставкой поддержала спрос на рынке и дала возможность застройщикам не встать. Не могу сказать, что девелоперы сегодня активно продают и выдвигают жесткие условия. Безусловно, рынок сложный и заставляет застройщиков быть более гибкими. Тем не менее, рынок в достаточно активной фазе для того, чтобы позволить существующему объему новостроек, которые сегодня в стадии строительства, все-таки находить покупателя и получать финансовую подпитку для продолжения строительства.

– В сложной экономической ситуации застройщики, как правило, откладывают новые проекты. Сегодня есть такая тенденция?

– Тенденция есть. Я знаю многих застройщиков, которые с оптимизмом смотрели на начало строительного сезона и планировали вывести на рынок новые проекты. Но на сегодняшний день этого так и не произошло. Существующие объекты строятся и развиваются, но новых проектов в этом году вышло мало. Львиная доля проектов, которые планировались, были отложены застройщиками предположительно до осени.

– Не приведет ли это к дефициту жилья в ближайшей перспективе?

– Безусловно, и эта ситуация уже назревает. Но чтобы создался действительно серьезный дефицит, должна быть «вымыта» достаточно большая доля строящегося жилья, а для этого нужен более продолжительный период времени. Это примерно год-полтора, в течение которых рынок может переварить массу существующего предложения и сформировать некий дефицит. Пока мы до этой стадии не дошли, предложения на рынке достаточно. Я говорю сейчас о центральных районах города. У нас вообще в центре строят не так много, а учитывая, что большинство этих проектов начали возводиться год-два назад, степень распроданности квартир в них достаточно высокая. Ситуация с дефицитом внутри городского ядра может возникнуть, если осенью не выйдет какое-то количество проектов в стадию строительства. С пригородными районами другая ситуация. Они изначально сформировали большой объем предложения, поэтому локальные колебания рынка на этих проектах всерьез не скажутся.

– Получается, что рынок жилья эконом-класса в пригороде чувствует себя достаточно комфортно в нынешних условиях?

– Конечно, этот сегмент наиболее устойчив. Но весь вопрос в его ликвидности. Многие покупатели сегодня рассматривают такую покупку не с целью проживания в квартире, а с целью сохранения средств, поэтому большая часть квартир будут либо сдаваться в аренду, либо стоять закрытыми в ожидании лучших времен, когда их можно будет перепродать.

Очень обидно за наш рынок, потому что колебания в экономике страны вносят серьезный перекос в спрос, который сегодня направлен в первую очередь в сторону жилья эконом-класса. Люди ищут очень дешевое жилье, и зачастую им не важно, где это оно находится, каков его метраж. А ведь у нас 50% сделок – это не покупка первого жилья, а улучшение условий проживания. Но улучшать условия жизни людям не позволяет экономическая ситуация. В результате вместо того, чтобы купить двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной, люди, получив небольшую сумму денег и побоявшись положить ее в банк, вынуждены вновь покупать однушку. И это рано или поздно приведет к повышенному предложению в сегменте однокомнатных квартир, будет чувствоваться четкая нехватка двушек. Я думаю, это наступит достаточно быстро, как только стабилизируется общая экономическая ситуация и спрос, который сейчас искусственно затолкали в сегмент однокомнатного жилья эконом-класса, вернется в реальный сегмент.

– Что бы Вы сегодня порекомендовали потенциальным покупателям недвижимости?

– Мы живем в состоянии перманентного кризиса. У нас не бывает удачных и неудачных периодов. Сделки на рынке недвижимости всегда требуют длительного периода времени. Это достаточно сложный процесс и рассчитывать на какие-то сиюминутные заработки и выгоды на этом рынке не приходится, поэтому я всем всегда говорю, что нужно покупать жилье исходя из тех условий, которые сложились на рынке сегодня. Вы можете проиграть в какой-то небольшой части, в какой-то краткосрочной перспективе, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе рынок недвижимости всегда беспроигрышный вариант.