Павел Найдовский, заместитель начальника отдела Управления Росреестра по Самарской области: «В ближайшее время все земельные участки под МКД могут быть поставлены на кадастровый учет»

Для возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом необходимо поставить его на кадастровый учет. Только после этого жители смогут самостоятельно решать вопросы, которые касаются территории их домов. Что нужно сделать, чтобы поставить участок на кадастровый учет, рассказал заместитель начальника отдела Управления Росреестра по Самарской области Павел Найдовский.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, общее имущество собственников в многоквартирном доме находится в их общей долевой собственности. К такому имуществу в числе прочего относится и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом и придомовая территория. Этот земельный участок может принадлежать только собственникам помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Право общей долевой собственности возникает в момент постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. До этого момента участок де-юре не существует, а значит, жильцы не могут быть его собственниками. Кадастровый учет позволяет определить характеристики участка и дать понимание, какой именно земельный участок находится в собственности. Площадь земельного участка складывается из различных критериев: этажности дома, площади застройки, расстояния от соседних домов и многих других факторов.

Постановка земельного участка на кадастровый учет дает возможность распорядиться земельным участком. Например, сделать закрытый двор, куда будут иметь доступ только жильцы. Это поможет решить вопрос несанкционированной парковки, сохранить детские и спортивные площадки, газоны и другое общее имущество. Жильцы могут также создать парковочные места и распределить их между собой или передать участок во временное владение третьим лицам. Порядок пользования земельным участком определяется на общем собрании собственников. При этом при формировании такого земельного участка должны быть учтены права третьих лиц: собственники не могут перекрыть тротуар или иную территорию общего пользования. Кроме того, в случае необходимости должна быть обеспечена возможность проезда специальному транспорту (пожарным, милиции, скорой помощи, МЧС).

Однако закон на сегодняшний день содержит прямой запрет на продажу общего имущества. При этом при продаже помещения в многоквартирном доме к новому собственнику переходит и права общей долевой собственности на общее имущество.

Конечно. Если бы все участки во внутриквартальных территориях были бы поставлены на кадастровый учет, то начать точечную застройку было бы гораздо сложнее. Ведь эта земля находилась бы в собственности жителей многоквартирных домов.

По общему правилу с заявлением о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости вправе обратиться любое лицо. Вместе с тем, прежде чем обратиться за постановкой на кадастровый учет, необходимо сформировать земельный участок. Заявление в органы местного самоуправления о формировании земельного участка под многоквартирным домом может подать только собственник помещения в этом доме.

Процедура формирования земельного участка значительно усложнилась с первого марта 2015 года: если раньше достаточно было утвердить схему земельного участка на кадастровом плане территории, то теперь необходимо утверждать проект межевания территории, что трудоемко и затратно.

К слову, недавно в федеральный закон о кадастре были внесены изменения, которые касаются комплексных кадастровых работ. Их цель – поставить на кадастровый учет все земельные участки, которые так или иначе используются. Это коснется в том числе и земельных участков, занятых многоквартирными домами.

Прежде всего, это бремя содержания имущества. В отношении земельных участков «содержание» подразумевает использование по целевому назначению. Кроме того, до 2015 года собственники должны были платить налог на имущество. Но с первого января этого года в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, не являются объектом налогообложения.

Полагаю, что в жилых домах, которые давно построены, очень мало участков, поставленных на кадастровый учет. А вот участки под новостройками стоят на кадастровом учете, поскольку перед возведением дома застройщик уже поставил участок на кадастровый учет. У собственников таких домов при покупке жилья одновременно возникает право собственности на общее имущество.

В моей практике таких споров пока не было. Но, теоретически, такая ситуация может возникнуть. В случае если спор возникнет между собственниками многоквартирных домов, у них будут равные условия на получение территории в собственность. Но если какая-либо сторонняя компания решит поставить на кадастровый учет участок и столкнется с тем, что соседний многоквартирный дом тоже на него претендует, полагаю, приоритет должен быть отдан жителям многоквартирного дома.