Сколько стоит килограмм квартиры?

Типовые планировки, которые сегодня лежат в основе всех проектов жилищного строительства в России, морально и технически устарели на 40-50 лет. А последние инновации в стандартах появились в 70-х годах. Именно поэтому так часто в квартире в новостройке элементарно негде поставить стиральную машину, 30 процентов площади занимают малофункциональные коридоры, а балконы превращаются в склад для хлама. Об инновациях в строительстве жилья и о том, как сделать рынок не ценоориентированным, а ценностно ориентированным, рассуждает управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects Саша Лукич.

– Сегодня все рассуждают о кризисе и о том, как он повлияет на строительный рынок. Но кризис – это не всегда плохо. Это шанс пересмотреть планы, возможность реализовать новые качества. Так, предыдущий кризис 2008 года очень сильно изменил рынок загородного жилья. Застройщики перестали строить большие бестолковые дома на участках по 30-40 соток. Рынок совершенно изменился, повернулся в сторону реальных потребностей потребителя. Нынешний кризис, я убежден, до неузнаваемости изменит рынок многоквартирного жилья.

У девелоперов, владельцев бизнеса часто возникает вопрос, а нужно ли вообще что-то менять, особенно в кризис? Первое, что приходит на ум, – это необходимость снижения себестоимости. Себестоимость действительно можно сокращать до бесконечности, и в итоге вы получите новый, но совершенно некрасивый, некачественный низкоконкурентный и нефункциональный продукт. А можно отличиться от конкурентов, изобретая что-то новое, какими-то новыми идеями. Но это сложно, для этого нужны талант и компетенция, нужны вложения. Гораздо проще тупо снижать себестоимость. В чем же смысл инноваций на рынке жилья? Смысл может быть в удешевлении, может быть в улучшении производства, но без удорожания. Смысл может быть в создании новых ценностей для потребителей или увеличении ликвидности. Но сама по себе инновация ради инновации никому не нужна. Это способ экономить деньги и делать продукт лучше.

Поскольку я практикующий архитектор с международным опытом, ответственно могу заявить, что качество планировок квартир в России на сегодняшний день отстает от мировых норм на 40-50 лет. Почему? Раньше в инновации, в проектирование квартир, квартирографию вкладывалось государство. Этим занимались крупные проектные институты. Последние инновации в стандартах появились в 70-х годах прошлого века. И практически все квартиры, которые сегодня поставляются на рынок, – это совсем немного адаптированные планировки тех годов.

Современных студентов в российских архитектурных вузах даже не учат проектировать жилье так, как это принято делать во всем остальном мире. В других странах принято сначала рисовать мебель, зоны обслуживания, проходы. В результате определяется оптимальная площадь каждого помещения. Отталкиваясь от этого, архитекторы делают конструктив, фасад, выбирают посадку объекта на участке. Это и называется эргономика. В России все делается с точностью до наоборот. Сначала застройщик получает участок, проектирует, исходя из размеров территории, типовые планировки, чтобы получить максимальный выход продажных площадей, затем проверяет инсоляцию и одевает фасад.

Фасад новостройки может быть красивый, может быть нет – это на любителя. Но вот о планировках не думает никто. Площади грубо разбиваются на комнаты, и в таком виде проект запускаются на рынок. И часто даже без перегородок. Покупателю внушают иллюзию, что раз в квартире «свободная планировка», значит он сам может сделать там что-то красивое и удобное под себя. Разочарую вас. Сделать что-то лучшее из того, что уже изначально запланировал архитектор, просто нельзя. Потому что ограничено количество окон, все колонны и стояки уже на своих местах. Я сам покупал квартиру пару лет назад в Москве и со своим опытом не смог организовать санузел, потому что это изначально не было продумано. Вообще не была продумана расстановка сантехнических приборов. Зато фасад был симпатичный.

Что такое жилье комфорт-класса в России? На самом деле это чисто маркетинговая категория. В Москве его придумали, чтобы оправдать разницу в цене между квартирами в центре города или далеко и на окраинах. А так, комфорт- и экономклассы в Москве абсолютно ничем не отличаются. Сегодня возникала необходимость наполнить эту маркетинговую категорию реальным смыслом и значением. И в этом кроется основная возможность развития рынка жилья, жилья нового поколения.

Вы задумывались, сколько стоит килограмм квартиры? Конечно, это провокационный вопрос, но он точно отражает сегодняшнее состояние рынка жилищного строительства, который сегодня ценоориентирован, но не ценностно ориентирован. Все продают примерно одно и то же, гоняются за снижением себестоимости. Мы же решили выяснить, какие квартиры сегодня на самом деле нужны потребителю. Для этого провели опрос и выявили основные ценности, которые важны для будущих жильцов при выборе жилья. Это и стало для нас техническим заданием для разработки проектов.

Как выяснилось, люди покупают квартиру как целостный продукт, их вообще не интересует стоимость квадратного метра. Важно в первую очередь количество комнат. Человек знает, например, что ему нужна трехкомнатная квартира, и у него есть на это определенный бюджет. Поэтому старый прием, когда объявляется низкая стоимость квадратного метра, при этом раздувается площадь квартиры, остался в прошлом. Сегодня конкурентным преимуществом должна быть не цена квадратного метра, а качество жилья.

Еще один факт – покупатели жилья не хотят самостоятельно заниматься перепланировкой новой квартиры. Сейчас значительная часть реального среднего класса, который и является основным потребителем на рынке новостроек, – это ипотечники. Они не могут позволить себе еще целый год после покупки квартиры арендовать другое жилье, платить ипотеку, да еще и делать ремонт. Им нужна хорошая готовая квартира с элементарным ремонтом. Например, в Европе жилье сдается с гладкими белыми стенами, хорошим ламинатом на полу, и 90% людей продолжают жить в такой квартире ближайшие несколько лет. Мало кто решается идти за краской или обоями, чтобы что-то доработать. А нанимать дизайнера интерьера для ремонта квартиры фактически экономкласса – это нонсенс.

Людям нужны функциональные и просторные санузлы. А сегодня в 90 процентах новостроек даже негде разместить стиральную машину. Все дело, опять же, в том, что за основу берутся устаревшие проекты 70-х годов. А тогда стиральных машин не было, поэтому в санузлах место для них предусмотрено не было.

Следующее качество, важное для потребителя, – эргономичные планировки. Никому не нужна спальня и гостиная одинаковой площади – по 14 и 14 квадратных метров. Спальня должна быть 10 метров, а гостиная – 20.

Их этого вытекает следующая ценностная характеристика современного жилья – просторные помещения активной дневной зоны. Поэтому лучше не разделять гостиную, кухню и столовую зону. Это позволяет психологически сделать зону дневного пребывания в квартире более комфортной и просторной.

Сегодня на рынке немало квартир, около 30% всей площади которых занимают коридоры. Естественно, это мало устраивает потребителей. Поэтому необходимо минимизировать размер коридоров, но при этом делать их более функциональными. Например, размещая в них встроенные гардеробные и тем самым решая проблему нехватки кладовых.

Еще одно пожелание современных покупателей жилья – возвращение балкону его изначального назначения. Это должно быть функциональное помещение, а не место для складирования хлама, как в большинстве случаев сейчас.

Все чаще важной частью «лайф стайла» жителей крупных мегаполисов становится велосипед. И все, кто ими увлекается, знают, как сложно занести два-три велосипеда в квартиру. Поэтому, если есть такая возможность, нужно на первых этажах новых жилых домов предусматривать для этого помещения. Наличие специальных мест для хранения велосипедов становится для многих покупателей важным фактором выбора.

Учитывая все эти пожелания потенциальных покупателей жилья, можно спроектировать квартиры, которые будут на 10% меньше по площади, а значит, ликвидные, не типовые. Но при этом они станут более функциональными, удобными и комфортными для будущих жителей.