Как продать долю в квартире?

В условиях большого города, когда купить отдельное жилье сразу бывает слишком трудно, людей спасает долевая собственность. Но когда впоследствии один из совладельцев жилья решается продать свою долю, на его пути возникает множество трудностей. Перечислим основные шаги, которые позволят провести сделку безболезненно.

• Предупредите остальных жильцов о продаже своей доли.

Это самый важный момент, о котором не нужно забывать, если вы хотите продать долю в квартире. Действующее законодательство закрепляет преимущественное право покупки вашего имущества остальными содольщиками.

«Поэтому владелец жилья, решивший продать принадлежащую ему долю, должен письменно уведомить других участников долевой собственности о предстоящей продаже, указав стоимость доли», — рассказывает директор юридической компании «Правовая перспектива» Николай Писарев.

Для того чтобы грамотно составить письмо, можно обратиться в нотариальную контору и не только заказать официальное уведомление, но и попросить нотариуса разослать извещения другим владельцам квартиры. Таким образом, вы задокументируете свое намерение предупредить других владельцев о решении продать долю.

В течение месяца остальные собственники жилья должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от ее покупки. Если содольщики не против продажи, то они оформляют письменный отказ от приобретения вашей доли в органе Росреестра или у нотариуса, после чего вы можете продать свою долю любому другому человеку. Но если вы решите продать имущество по цене, которая не соответствует указанной в извещении, то любой из ваших соседей сможет оспорить такую сделку в судебном порядке. Поэтому об изменении цены соседей также нужно предупреждать письменно.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда вы продаете долю в ипотечной квартире, ведь обычно такой кредит оформляется сразу на нескольких членов семьи — созаемщиков. Если жилье было приобретено с помощью банковских средств, то продать долю подобного имущества третьим лицам невозможно. Ваша недвижимость находится в залоге, поэтому выкупить его часть может только созаемщик. В этом случае возможны лишь два пути решения: с письменного разрешения супруга переоформить ипотеку на другого человека или сначала полностью выплатить ипотечный кредит.

• Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли, удостоверьте сделку у нотариуса.

Договор должен включать информацию о каждой стороне сделки, описание предмета сделки — доли в квартире, а также идентифицирующие признаки самой квартиры:

• адрес;

• количество комнат;

• адрес жилого дома, в котором расположен объект;

• общая и жилая площадь,

• цена договора.

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах, которые показывают, каким образом у собственника появилось право на недвижимость:

1) договор купли-продажи;

2) договор мены;

3) свидетельство о праве на наследство;

4) договор долевого участия;

5) договор дарения;

6) договор ренты и т. д.

Кроме того, покупатель должен быть уверен в том, что новая недвижимость свободна от прав на нее третьих лиц, поэтому в договоре также должны быть указаны ограничения и права третьих лиц на квартиру.

По ст. 556 ГК РФ продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Также нужно отметить, что все сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

• Зарегистрируйте переход права собственности.

Для этого нужно подготовить пакет документов, которые затем необходимо направить в Росреестр самостоятельно или передать уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме, а также в электронной форме или по почте. Дополнительным документом может стать согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником доли также является ваш несовершеннолетний ребенок.

Однако, несмотря на перечень конкретных действий, в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями, которые не зависят от правильного заполнения документов. Например, совладельцы жилья могут уклоняться от получения письма-извещения о продаже доли, ведь им кажется, что без письменного отказа провести сделку будет невозможно.

«Уклонение участников от получения соответствующего уведомления не препятствует дальнейшей продаже. Рекомендуем просто соответствующее уведомление направить ценным письмом с описью вложения в адрес других участников и выждать месяц. После этого препятствий с точки зрения закона к дальнейшей продаже жилья нет. Реализация гражданских прав должна осуществляться добросовестно, а потому уклонение от получения соответствующего уведомления нельзя признать добросовестным поведением», — рассказывает Николай Писарев.

Но бывают и такие случаи, когда выкупить предложенную долю хотят сразу несколько содольщиков. Тогда продавец сам может выбрать того, кому из совладельцев квартиры больше всего хочет передать свое имущество.

Читайте также, почему с помощью риелтора жилье продается быстрее и какие запахи могут отпугнуть потенциальных покупателей вашей квартиры.

Подобрать квартиру в новостройке и узнать последние изменения на рынке недвижимости вы можете на портале N1.RU.