Не все стороны равны: как менялись цены на жильё в Самаре

Рынок недвижимости любого города неоднороден — каждый район имеет свою специфику, которая порой серьёзно влияет на стоимость жилья. И не только на стоимость, но и на динамику её изменений. Аналитики N1.RU изучили статистику средней стоимости квадратного метра жилья в разных районах Самары и сравнили её с данными за год. Что изменилось за это время?

Средняя цена на квадратный метр жилья на вторичном рынке в октябре составила 56 300 руб. и за год снизилась на 4,6 %. Причём для квартир с разным количеством комнат снижение было относительно равномерным: однокомнатные квартиры подешевели почти на 5 %, двухкомнатные — на 4,8 %, трёхкомнатные — на 4 %.

Самыми доступными по цене квадратного метра жилья сейчас можно назвать Куйбышевский и Красноглинский районы, самыми дорогими — Ленинский и Самарский.

По данным N1.RU, за последний год сильнее всего цены снизились в Кировском районе — на 6,6 %. В Куйбышевском, Советском, Самарском районах квадратный метр подешевел более чем на 5 %. А вот в Ленинском и Октябрьском районах ситуация была более стабильной (снижение цен на 1,5 % и 2,5 % соответственно).

Ирина Семенюк, директор ГК «Камертон», президент Поволжской гильдии риелторов, подтверждает эту тенденцию:

«“Вторичка” в этом году действительно плавно падала в цене. По нашим оценкам, это снижение составило 10–15 %. В том числе за счёт того, что хорошие объекты были сняты с рынка. Но сейчас происходит достаточно серьёзное оживление в связи с тем, что банки снизили ставки по ипотеке. В итоге цены на вторичном рынке жилья встали ещё в сентябре и вряд ли продолжат снижаться. Возможно, даже поползут вверх».

Согласен с такой оценкой и Владимир Саморуков, учредитель агентства недвижимости Samara City:

«По городу, на мой взгляд, ситуация с ценами на недвижимость в течение года была примерно одинакова — цены вплоть до осени постепенно снижались, и существенно — в среднем на 300–400 тысяч рублей, то есть порядка 10–15 %. Мне сложно выделить в этом плане какой-то конкретный район. Пожалуй, только в центре — Ленинский, Самарский районы — снижение было не столь заметно, просто потому что здесь больше доля элитной недвижимости, и застройщики здесь держат цены».

Наталья Ладова, заместитель исполнительного директора Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), считает, что причина столь активного снижения цен на жильё — это сложная экономическая ситуация в стране, снижение потребительской активности. «Плюс усилия государства по обеспечению доступности жилья для россиян. В частности, активный запуск программы «Жильё для российской семьи», в реализации которой Самарский регион — один из безусловных лидеров», — говорит эксперт.

По словам Ладовой, сказывается и продолжающаяся еще с 2015 года тенденция по сокращению объектов рынка недвижимости. На вторичном рынке сейчас больше «горящих» предложений. При этом многие владельцы квартир, которым не нужна срочная продажа, пока вообще сняли свои объявления с экспозиции — как говорится, до лучших времен.

Кроме того, представитель СОФЖИ отметила и то, что предложения по продаже жилья распределяются по районам неравномерно. Например, в тройке лидеров по количеству продаваемых квартир — Промышленный, Октябрьский, Кировский районы. Это сосредоточение так называемых «спальных кварталов», возведенных еще в 60–80-х годах XX века. Однако ценовые «полюса» располагаются совсем в других местах города. Самая высокая стоимость квадратного метра, по данным N1.RU, в октябре была зафиксирована в Октябрьском районе — 212 960 рублей (3-комнатная большой площади с мебелью и техникой), самая низкая — в Куйбышевском районе — 25 200 рублей (3-комнатная малой площади, требующая косметического ремонта).

Средняя цена на квадратный метр жилья в новостройках в октябре составила 47 000 руб. и за год снизилась на 8,2 %. При этом «квадрат» жилья в новых 1-комнатных квартирах подешевел на 9,2 %, в 2-комнатных — на 8,2 %, в 3-комнатных — на 5,6 %.

Ленинский и Самарский районы — и это ожидаемо — возглавили список районов с самой высокой стоимостью квадратного метра в новостройках. Уровень цен в них в октябре 2017 оказался примерно одинаковым — 58 300 и 58 200 руб./кв. м.

Самыми же доступными для покупки жилья в новостройке являются Кировский, Советский и Красноглинский районы — 40 400 руб., 40 300 руб. и 37 900 руб. за квадратный метр.

При этом, по статистике N1.RU, в некоторых районах Самары средняя цена квадратного метра в новостройках за год снизилась заметно сильнее, чем в среднем по городу. И даже сильнее, чем на «вторичке». Например, в Самарском районе она по сравнению с октябрём прошлого года упала на 11,28 %, в Кировском — на 10,42 %, в Советском — на 17,3 %. Единственный район, цены в котором практически неизменны, — снова Ленинский. В нём стоимость квадратного метра в новостройках снизилась с октября 2016 всего на 1,7 %.

Однако в случае с новостройками нельзя ориентироваться только на среднюю стоимость квадратного метра жилья в том или ином районе, поскольку в последнее время на этот показатель влияют специфические обстоятельства.

По данным Натальи Ладовой, за последние два года количество предложений на первичном рынке жилья в Самаре снижается. Эксперт связывает это с тем, что застройщики исчерпали накопленный до этого задел. Среди новых же проектов пока преобладает жильё эконом-класса, в том числе строящееся с привлечением государственных средств. Сдаётся в эксплуатацию большое количество квартир со стоимостью квадратного метра около 35 000 рублей, то есть гораздо ниже средней по рынку. В итоге статистика стоимости новостроек смазывается.

Ирина Семенюк тоже связывает снижение средней стоимости квадратного метра в новостройках исключительно с изменением структуры предложений на рынке жилья. Внутри же каждого сегмента новостроек — эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс — цены за последний год, по её мнению, практически не менялись.

«Массового снижения цен — такого, как на вторичном рынке — мы в этом году точно не наблюдаем. Более того, в Самаре наметилась тенденция, что компании-застройщики — те, кто уверенно стоит на ногах — наоборот, максимизируют свою прибыль и не начинают продавать квартиры на стадии котлована. Они стараются на собственные средства вытянуть строительство хотя бы до третьего этажа, и стоимость квартир сразу же возрастает», — уточняет президент Поволжской гильдии риелторов.

Все опрошенные эксперты единогласны в оценке текущей ситуации и в своих прогнозах на ближайшее будущее: они считают, что цены стабилизировались, и дальнейшего снижения не ожидается.

«Периодически появляются единичные предложения по цене ниже рыночной. И хотя срок их экспозиции обычно очень короткий, они могут дать ложное представление о том, что цены продолжают падать, — добавляет Дария Саурова, генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии». — Но это не так. На мой взгляд, цены сейчас на минимуме — примерно этого уровня они достигали во время прошлого кризиса. Сколько они могут продержаться на этой отметке — судить сложно. Но пока что у нас удачный период для покупки недвижимости. В дальнейшем в любом случае цены снова начнут расти, вплоть до очередного кризиса».

Наталья Ладова отмечает, что констатировать окончательное изменение тренда ещё рано: «Но в целом, с точки зрения макроэкономических реалий, ситуация постепенно улучшается. При этом если средняя стоимость предложения на рынке недвижимости перестанет снижаться, это благоприятно скажется не только на строительной отрасли, но и на владельцах и покупателях квартир. И для тех, и для других недвижимость снова станет инструментом сохранения и инвестирования денежных средств».

В базе N1.RU — тысячи объявлений по продаже квартир на вторичном рынке недвижимости в новостройках. А в разделе «Статьи» вас ждёт множество полезной информации — например, как самостоятельно рассчитать налог на недвижимость или как утеплить квартиру.