Семь шагов к приобретению жилья

Сложно переоценить важность такого мероприятия, как приобретение собственного жилья. И подходить к этому делу надо продуманно, вооружившись советами и рекомендациями специалистов. Корреспондент N1.RU совместно с экспертами — риелтором и юристом — составили инструкцию для покупателя: семь основных шагов для грамотной и безопасной покупки недвижимости.

Шаг 1. Определяемся с параметрами будущего жилья

Необходимо сразу иметь чёткое представление о том, какую квартиру вы хотите купить. В каком доме? Этаж? Район? Обдумайте ответы на эти вопросы, в дальнейшем это поможет сэкономить время при поиске оптимального варианта.

«Подумайте о том, «вторичка» это будет или «новострой»? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Так, вторичное жильё — зачастую это квартиры с определённой степенью износа, зато они сразу же готовы к заселению. А новизна и «свежесть» жилплощади в новостройке могут сочетаться с солидным сроком до сдачи в эксплуатацию и неразвитой инфраструктурой», — рассказывает риелтор Юлия Максименко.

Шаг 2. Решаем денежный вопрос

Конечно, выбирая квартиру, вы прежде всего ориентируетесь на свои финансовые возможности. Однако и тут имеется некоторая свобода манёвра. К примеру, одна и та же сумма может обеспечить вас «однушкой» в центре или двух-, а то и трёхкомнатной квартирой в более отдалённом районе.

Для сравнения, по данным аналитиков N1.RU за февраль 2018 года: стоимость квадратного метра вторичного жилья в Ленинском районе составляет почти 75 000 рублей. В то время как Куйбышевкий район может похвастаться ценой в 44 000 рублей. В новостройках, к примеру, стоимость однокомнатной квартиры варьируется, в зависимости от района, от 3 000 000 в центре (Октябрьский, Ленинский районы) и до 1 500 000–1 800 000 рублей в Красноглинском и Куйбышевском. Двухкомнатное жильё в этих районах обойдётся, в среднем, менее чем в 3 000 000 рублей — а это, напомним, стоимость «однушки» в центре.

Денежный вопрос поначалу видится вполне однозначным: есть некая сумма, которой вы будете оперировать, есть цены на жильё, есть варианты его покупки. Однако, переходя от теории к практике, вы можете столкнуться с непредвиденными нюансами.

Юлия Максименко советует не терять бдительности: «Желание сэкономить понятно и объяснимо, однако будьте осторожны. Ориентируясь на слишком привлекательные цены в объявлениях, можно попасться на удочку недобросовестным «специалистам», умышленно публикующим такие объявления-фикции. Их цель — заинтересовать вас в покупке, а потом предложить вариант с более высокой ценой, объясняя это тем, что «дешёвая» квартира уже продана».

Кроме того, имейте в виду, что та самая заветная сумма на счету или под подушкой — отнюдь не предел ваших возможностей. Систему традиционного или ипотечного кредитования никто не отменял. Конечно, кредит дают не всем и не всегда. Но если ваш возраст, трудовой стаж, уровень официального дохода и кредитная история не вызовут у банка вопросов, то шанс несколько увеличить свой покупательский капитал вполне вероятен.

Конечно, чтобы максимально разумно распорядиться деньгами, не надо планировать сделку «впритык». Исходите из того, что часть суммы уйдёт на сопутствующие расходы, да и возможный ремонт непременно потребует свободных средств.

Шаг 3. Определяемся со способом оплаты

Есть несколько способов оплатить покупаемую квартиру. Здесь мы рассмотрим самые популярные из них.

1. За наличные.

Этот вариант, несмотря на свою очевидную простоту, таит в себе очень актуальный момент — финансовую безопасность. Одномоментно отдать кому-то крупную сумму денег можно, лишь будучи абсолютно уверенным в приобретаемом жилье и юридической чистоте сделки.

2. В рассрочку.

Рассрочка — это возможность оплатить покупку, сделав первоначальный взнос (не менее 50 % от всей суммы), а затем погашая остаток регулярными платежами в течение оговорённого времени. При таком виде оплаты роль кредитора выполняет продавец. Покупатель после внесения первого взноса вправе проживать в квартире, но она при этом будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока не будет внесён последний платёж.

Рассрочка подходит не всем — без стабильного дохода «выше среднего» гасить оставшуюся сумму будет проблематично.

3. В ипотеку.

На сегодняшний день это, пожалуй, самый популярный способ оплатить покупку квартиры. Ипотека широко используется, и многие семьи, не имеющие на руках достаточной суммы денег, с её помощью решили свои жилищные проблемы.

«Чтобы платежи по ипотеке не стали для вас неподъёмной ношей (нести которую придётся не менее десятка лет), учтите все факторы: ипотечную ставку, сроки кредитования и, главное, свои возможности. Ипотека — своеобразный «финансовый фон» вашей жизни, но никак не кабала. Выплачивая ипотеку, вы не должны «сидеть на хлебе и воде», отказывая себе во всём. Если есть вероятность, что всё произойдёт именно так, возможно, этот вариант не для вас», — считает юрист Алсу Ягудина.

4. За материнский капитал.

Материнский капитал — реальный шанс приобретения жилья для тех, в чьей семье растут двое и более детей. Сумма маткапитала индексируется каждый год и может быть использована как в качестве первоначального взноса, так и для погашения имеющегося кредита.

Выбирая этот вариант, помните, что потребуется не менее двух месяцев, чтобы деньги поступили на ваш счёт.

Шаг 4. Ищем «квартиру мечты»

Где искать? Сайты, объявления, «сарафанное радио», группы в соцсетях — все эти источники могут сослужить хорошую службу.

Не стоит сразу же фиксироваться на каком-то одном варианте. Изучите все объекты, отвечающие вашим требованиям. Если цена продаваемой квартиры кажется вам заниженной — подумайте, нет ли каких-то «подводных камней» в этом случае. Возможно, имеет место какое-то правовое или иное обременение, с которым в итоге придётся разбираться именно вам.

Значение имеют даже мелочи. К примеру, характеристика района, в котором продаётся квартира. Обратите внимание на имеющийся там контингент. Если складывается ощущение какой-то криминальности или асоциальности, подумайте, комфортно ли вам будет жить в таком месте?

Семьям с детьми стоит обратить внимание на близлежащие школы и детские сады. Есть ли рядом дороги? Насколько там активное движение? Секции, спортивные и детские площадки — если всё в шаговой доступности, то это несомненный плюс.

В каком состоянии находятся двор, подъезд, лифт, лестничная площадка? Из этих «элементов» в том числе будет складываться ваша дальнейшая жизнь в приобретаемой квартире. Что касается самого жилья, изучите все подробности, особенно те, о которых не говорилось в объявлении, а именно:

- высоту потолка;

- пол и стены;

- типы перекрытий;

- проводку и сантехнику.

Потребуется ли ремонт? И если потребуется, в какую примерно сумму он обойдётся? Приплюсуйте полученную цифру к стоимости квартиры — и получите её реальную цену. Задайте владельцам квартиры все вопросы, которые вас интересуют. Лучше заранее составить список. Обязательно спросите об истории этой квартиры, узнайте, нет ли среди тех, кто в ней прописан, несовершеннолетних или отбывающих срок или служащих в армии. Если у бывших хозяев имелись долги по «коммуналке», неплохо бы тоже узнать об этом заранее.

Юридическая чистота жилплощади — вопрос очень важный, на него стоит потратить время.

Вас всё устраивает, и квартира вам подходит? Отлично, переходите к дальнейшим, не менее важным, вопросам: за чей счёт произойдёт оформление документации, и когда хозяева готовы освободить жильё? Всё это необходимо тщательно зафиксировать в договоре.

Шаг 5. Ведём переговоры с продавцом

Когда речь идёт о такой крупной сделке, то важно помнить, что торг вполне уместен. Главное — соблюдать меру.

Попытки сбить названную цену, если они настойчивы и многократны, могут привести к отрицательному результату — продавец просто откажется от сделки. Если же полномочия по продаже делегированы и вы имеете дело с риелтором, то на особые скидки лучше не рассчитывать.

«В любом случае, прежде чем начать переговоры, надо узнать реальную стоимость квартиры. Обзвоните несколько агентств или частных риелторов и предложите им к продаже эту квартиру, предварительно как можно подробнее её описав. В результате вы получите энное количество мнений о цене объекта — сравните их с имеющимся предложением. Если разница явно не в вашу пользу — можно и поторговаться», — советует специалист по недвижимости.

Шаг 6. Оформляем сделку

Сделка оформляется в три этапа.

1. Проверка документов.

Покупатель проверяет имеющиеся документы, чтобы удостовериться в наличии всего, что потребуется для проведения сделки.

2. Заключение договора купли-продажи и подача бумаг на регистрацию.

Если бумаги в порядке, можно переходить к заключению договора и передаче аванса. После чего документы направляются в органы регистрации.

3. Передача и приём объекта.

Покупатель принимает недвижимость у продавца, осматривает её и подписывает акт приёма-передачи.

Сделка купли-продажи недвижимости, как правило, предусматривает внесение задатка.

Задаток — это часть общей суммы (до 5 %), выступающая в качестве предоплаты. Цель задатка — гарантировать обеим сторонам серьёзность намерений по проведению сделки.

Если покупатель по каким-то причинам отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказывается продавец, ему придётся вернуть задаток в двойном размере.

Все эти нюансы должны быть прописаны в договоре.

Шаг 7. Оформляем право собственности

Право собственности на недвижимость оформляется новым владельцем.

Это происходит после подписания договора купли-продажи и передачи денег продавцу.

«Обязательно удостоверьте передачу денежной суммы. Советую также указать её долларовый эквивалент на текущий момент. Срок, в течение которого сделку можно расторгнуть, составляет десять лет, и экономических гарантий на этот период никто дать не может», — комментирует юрист Алсу Ягудина.

Договор можно заключить в обычной письменной форме, но более надёжным вариантом станет нотариально заверенное удостоверение.

Законом не регламентируется способ передачи денежных средств от покупателя продавцу, поэтому стоит подумать о безопасности этой операции. Оптимальный вариант — воспользоваться банковской ячейкой. Её можно арендовать на время, достаточное для проведения этапов сделки.

Оспорить пункты согласованного и подписанного договора очень сложно. Если, к примеру, выяснится, что за квартирой имеются долги, закон будет на стороне покупателя. Но лишь в том случае, если такой поворот событий оговаривался в договоре. Если нет — оплачивать чужие долги придётся покупателю.

Будьте предельно внимательны и аккуратны, участвуя в столь ответственном мероприятии, как покупка квартиры. И тогда вы сможете избежать типичных ошибок и приобрести желанную недвижимость без каких-либо сложностей.

Как всегда, в нашей базе объявлений можно найти множество предложений о продаже недвижимости. Для вас также может оказаться полезным наш материал о преимуществах и недостатках жилья на первичном и вторичном рынках.